1呈致浙江万地集团2007年1月30日丽水行政中心商业项目市场研究及规划定位丽水行政中心商业项目市场研究及规划定位2商业消费者/写字楼客户调研发改委/土地局/经贸委/交易中心等政府机关访谈/市区住宅小区基础调研35市区写字楼基础163市区经营者调研11条主要商业街中山路等商业街基础调研75市区主要写字楼写字楼客户21市区休闲娱乐商业140市区各主要居民区居民消费者69市区餐饮商业210中山街、解放街、万丰商圈等商业集中区商圈消费者30市区购物商业样本数量调研区域调研类型样本数量调研区域调研类型基础调研我行对丽水市的商业、写字楼市场作了全面的市场调研，对相关政府部门、重点商家作了深入访谈；并对消费者经营者及写字楼客户作了细致的问卷调研。?/调研说明3三、写字楼市场篇101四、操作运营篇124目录宏观经济城市规划商业市场现状商业市场未来发展本项目商业市场发展分析案例研究项目定位项目总主题项目物业配比规划布局建议产品建议运营模式财务分析写字楼市场现状写字楼市场未来发展本项目写字楼市场发展分析项目定位12123451234561234一、宏观环境篇4二、商业市场篇134一、宏观市场分析一、宏观市场分析5增长率人口数丽水市区历年人口变化状况人口数量与增长人口数量与增长1996199719981999200020012002200320042005（万人）32333435363738-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%丽水市区人口逐年稳步上升，但增长水平趋于平缓，年均增长率约为；人口增长在年及年达到高峰，年后增长明显回落，目前市区总人口约为万；总人口规模较小，根据规划到年，丽水市区人口将接近万人，其中城镇人口万。???1.2%20002002200237.520104831.6宏观经济宏观经济————6山市舟嘉兴市绍兴市金华市宁波市杭州市丽水市浙江各城市GDP近五年平均增长率湖州市衢州市台州市温州市丽水市近五年年平均增长率约，接近全省平均水平，经济发展呈现稳步增长态势；丽水市作为全省重点扶持区域，近几年大力发展新型工业化道路，预计后期区域地位仍将有所上升；丽水市与周边经济发达城市的互通，将更紧密的融入长三角区域，仍将快速增长。???GDP13.6%GDP12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%数据截止2006年第三季度（亿元)杭州市宁波市比较比较GDPGDP州市温绍兴市台州市兴市嘉浙江省各市2006年GDP情况金华市湖州市州市衢丽水市舟山市05001000150020002500截至年第三季度，丽水市年总产值达到约亿元，在浙江各地区中排名第位，仅高于舟山市；丽水市经济社会发展总体水平与金华、衢州等浙中地区相对接近，但与环杭州湾、温台地区相比仍有较大差距。??20062006GDP243GDP10宏观经济－宏观经济－7浙江各城市人均GDP近五年平均增长率人均人均发展速度比较发展速度比较GDPGDP10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%16.00%杭州市宁波市温州市台州市湖州市绍兴市衢州市丽水市金华市嘉兴市舟山市丽水市人均增长率处在浙江省各地区前列，平均增长率约为，表现出持续快速增长；丽水市人均基数相对较低，人均数值与增长率排名靠后的地区差异仍然较大；年以后丽水市人均增速有所加快。???GDP13.4%GDPGDP2003GDP宏观经济－宏观经济－8衢州市衢州嘉兴市嘉兴绍兴市绍兴台州市台州市州湖市波宁市山舟州市温杭城镇人均可支配收入近五年平均增长率州市华市金水市丽近五年丽水市城镇人均可支配收入年均增长率约为，在浙江各地区间排名最末；丽水市近年加大对农村经济发展的投入，在一定程度上影响了城镇人均可支配收入的增长；相对于浙江其他地区，丽水市城镇人均可支配收入滞后，但随着经济发展，增长空间较大。8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%???9.44%数据截止2006年第三季度（元）市州温州市台宁波市宁波绍兴市绍兴人均可支配收入比较人均可支配收入比较市州杭市华金舟山市舟山湖州市湖州市兴嘉市州衢丽水市丽水浙江省各市2006年城镇人均可支配收入情况5,000.007,000.009,000.0011,000.0013,000.0015,000.0017,000.00截至年第三季度，丽水市年城镇人均可支配收入约元，处于浙江省各地市下游水平；丽水市临近城镇人均可支配收入较高的温台地区，随着浙江经济一体化的进程，温台地区的经济辐射将会对丽水市经济起到极大程度的带动。??2006200610803宏观经济－宏观经济－9北城为主中心区，北城以老城为主体，丽水市以居住生活为主的功能区；南城为次中心区，南城以丽水经济开发区为主体，兼顾生活居住的产业功能区丽水市区浙西南中心城市城市范围大幅扩张，中心城区地位进一步巩固。——北城南城南城产业开发将进一步促进丽水市经济发展。滨江商务、商业副中心市府大楼为中心的行政中心城市性质：长三角南翼地区山水人居与生态旅游城市，特色制造业基地和浙江西南部中心城市。空间布局：一江双城，以城市南进，产业东扩的发展方向，构建以瓯江为轴的南、北双城。??“”“”“”北城南城布局布局中山街为轴的商业中心城市总体规划－城市总体规划－10水阁工业区富岭工业区纳爱斯工业点天宁工业区岩泉物流区水东公铁联运物流区水阁物流区富岭国际物流区12345678工业区物流中心丽水现有天宁、水阁两个工业区，纳爱斯一个工业点。根据丽水地理位置条件、风向条件，未来规划发展水阁工业区，新建富岭工业区；对于天宁及纳爱斯近期予以保留远期予以搬迁或调整，以完善工业区域分布；物流方面，利用铁路及高速公路优势，规划建设大物流区，其中水东公铁物流区已有一定基础，水阁物流区也已经启动。????45产业规划产业规划23丽水产业功能区域布局图765841城市总体规划城市总体规划——11绿色农业（茶、蔬菜、畜牧业、水产、笋竹、中药材、花卉苗木）第一产业日用化工、特种材料、五金机电、特色农产品加工、现代中医药及精细化工、非金属矿深加工等特色制造业第二产业商贸、物流、生态旅游及现代信息服务第三产业三大产业重点第三产业经济发展经济发展第二产业第一产业丽水产业结构演变趋势丽水主要产业分布产业结构：丽水市第二、第三产业比重逐年递增，预计到年，丽水市产业结构大致为10：50：40。发展总趋势：丽水步入工业化起步阶段，新型工业的兴起将为经济的快速发展奠定基础。??20100%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200120022003200420052010城市总体规划城市总体规划——12小结小结丽水经济逐步步入快速发展阶段，商业市场发展面临良好契机工业发展步入良好的发展阶段，经济实力进一步增强，为商业市场的繁荣奠定了良好基础；二、三产业比重进一步提升，城市化进程逐步加快，商业市场发展面临良好的机遇；经济快速稳定发展、人民生活稳步提升、购买力进一步增强。????结论：结论：理由：理由：宏观市场分析宏观市场分析——13二、商业市场现状分析二、商业市场现状分析14人均消费品零售总额（元）消费状况消费状况衢州市区丽水市区年各市消费状况比较丽水市商业消费总规模较小，为亿元，居于全省所有地市倒数第二位，仅高于舟山市；人均发展水平仍然较低，居于全省倒数第二位；丽水市区核心地位显著，据统计，消费品总额市区占全市三分之一，人均消费品零售额达元，高于下属县市平均水平近倍，单极效应明显。???200538.6103542金华市区舟山市区湖州市区台州市区嘉兴市区绍兴市区社会消费品零售总额（亿元）宁波市区0100200300400500600700800900杭州市区亿元元0500010000150002000025000商业市场宏观发展状况商业市场宏观发展状况——15人均消费品零售额（％）消费状况消费状况浙江省城市商业消费状况发展速度比较11社会消费品零售总额（％）杭州市台州市衢州市丽水市宁波市温州市金华市嘉兴市舟山市绍兴市湖州市0%5%10%15%20%25%0%5%10%15%20%丽水市商业消费规模增长明显，五年内年平均发展速度达到％，居于全省前列；人均消费额增长速度则仅次于杭州，高达％，发展速度迅速；目前丽水商业消费市场正处于快速发展阶段，本项目发展具有良好的市场潜力。???1515商业市场宏观发展状况商业市场宏观发展状况——16目前丽水几大商圈主要分布在市中心区域，成三角形形状分布。从目前几大商圈的构成看，业态各有特色，并适度集中，如中山街为传统市中心区，以百货、服饰等购物业态为主。丽青路沿线以家居装潢、建材为主，其他各商圈也各有到项主导业态。从商圈的发展状况看，中山街、解放街相对比较成熟，人气较汪，而万丰商圈则相对比较年轻，人气略淡一些。???12商圈布局商圈布局宇雷路紫金路商圈服饰购物、电子通讯中山街商圈服饰、生活服务、生活零售解放街商圈家居、建材装潢丽青路商圈餐饮、休闲娱乐宇雷路紫金路商圈家电、休闲娱乐万丰商圈主要业态商圈//规划商业中心丽青路商圈丽水商圈格局图中山街商圈解放街商圈万丰商圈商业市场宏观发展状况商业市场宏观发展状况——17中山街商圈城北市级商业中心（规划建设）万丰商圈南部次商业中心火车站站前商业中心水阁片区商业中心富岭片区商业中心联城片区商业中心12345678市级商副商业片区商业中心中心业中心丽水规划形成主副个片区商业中心的格局；中山街商圈以服饰购物为主，目前以形成了一定规模，已成为目前丽水市区档次最高、人气最旺、租金最高的商圈，规划中为保