大盘案例分析之北京星河湾（伟业顾问出品）北京星河湾案例分析—目录p一、案例价值说明p三、星河湾项目分析?项目基本背景分析?项目规划及产品分析?项目会所分析?项目客群分析p四、星河湾项目的主要借鉴价值B.A.Consulting2一案例价值说明通过本案例，对如何打造高端大盘有初步认识：–高端大盘的规划特色–高端大盘的产品特色–高端大盘的配套特色–高端大盘的客群特征B.A.Consulting3万科城的核心价值l核心价值——品质社区：精雕细琢，豪宅品质环境设计：生态公园、超值绿化尊享配套：高贵会所，五星级服务——实景拍摄——B.A.Consulting4北京星河湾——基本信息区位朝阳区朝阳北路四季星河路规模占地35万平米，建面约80万平米容积率2.3规划分3期，在售为第3期，其中一期700套、二期230套、三分期期400套建筑形式小高层、高层板楼?一期230－521平米，其中300平米左右的户型约占60％，最大的户型为复式，其余均为平层；?二期285－600平米，其中300—400平米的户型约占70％，主力户型均为南北通透，包括整栋复式结构的住宅单元；N?三期1、2号楼以280-340平米为主，3号楼多为600平米以上。南北朝向通透，户户多面观景开盘时间一期2005年7月，二期2006年12月，三期2007年8月车位比1：1.2内部：四季会所、小学、双语幼儿园、商业街、四季配套会体育馆，医院、高尔夫球场等开发商广州宏宇集团项目位置图B.A.Consulting5园建林筑品品质质升提级升北京星河湾——开发策略绿化隔离带三期全部高层N产品品质，园林品质进一步提升。二期建筑类型为高层精装标准有提升，园林设计提升。配套完善加之一期客户的入住使得居住区更加成熟。一期配套先行，全现房入世，建筑为南北通透高层和小高层板项目规划图楼。生态公1.配套先行，全现房入市园2.高品质、高价位，与周边项目拉开档次距离B.A.Consulting6北京星河湾——项目特色p以项目档次定义区域价值的城市豪宅–2005年入市，目前三期在售–配套设施先行，全现房发售，一、二期已入住–人气充足、品牌升级的成熟型城市豪宅商业街p内功重于包装北京朝p朝青板块高端精装项目，京城豪宅标杆青板块北京星河湾朝青板块2007年上半年均当期均价（精装）主力价格与星河湾的差价p价高密度高端产品持续、快速增值范例开盘至今，星河湾单价均超过34000元/平米1.6万元/平米周边项目两倍以上p一期开盘区域环境不成熟，以内功确立品质地位p与周边项目差异化，跳出区域做项目水景B.A.Consulting7北京星河湾——产品类型p欧式小高、高层，以卓越品——实景拍摄——质，彰显业主的品味与身份B.A.Consulting8北京星河湾——产品类型——实景拍摄——p建筑的细节处理大典雅精致，处处体现业主身份B.A.Consulting9北京星河湾——主力户型298平米四居280　平米三居p全明户型，南北通透p主力户型300㎡左右，针对多次置业客户，强调产品舒适性、品质感B.A.Consulting10北京星河湾——装修精品——实景拍摄——精装标准8000元/平米p设计奢华、用料考究的精装修，为项目增色不少，是项目极品品质的重要表现B.A.Consulting11北京星河湾——装修精品——实景拍摄——p设计奢华、用料考究的精装修，为项目增色不少，是项目极品品质的重要表现B.A.Consulting12北京星河湾——水景——实景拍摄——p大面积的水景观，彰显社区品质的高贵B.A.Consulting13北京星河湾——水景——实景拍摄——p大面积的水景观，彰显社区品质的高贵B.A.Consulting14北京星河湾——小品——实景拍摄——p精致的小品为项目增添不少雅致，小区看上去更具人文化B.A.Consulting15北京四季会——北京地区少有的接待总理级贵宾会所各层设施俱乐部二层?总统厅房?红酒雪茄吧俱乐部一层?多功能宴会厅?国际会议中心?圣保罗餐吧俱乐部地下一层?游泳馆俱乐部外部?四季会体育馆?生态公园B.A.Consulting16北京四季会——会员制度个人会籍：星河湾业主会籍—星河湾业主会籍储值金3.8万元四季会个人会籍—四季会个人会籍储值金6万元公司会籍：四季会公司会籍—四季会公司会籍储值金10万元经营上四季会采取会员制与部分设施对外经营相结合的方式，除客房、会议中心、中西餐厅及宴会对外接待，其余体育设施等仅对会员开放。B.A.Consulting17星河湾会所会所功能?会议：位于会所首层的多功能宴会厅可分割为两个分会场，同时承接350—400人的各种商务活动；?婚庆：全年恒温室外观景台与生态公园；?餐饮：四季中餐厅、总统套房、圣保罗巴餐厅（可同时容纳100人就餐）、红酒雪茄吧、大堂吧；?体育馆：游泳、桑拿、网球、羽毛球、乒乓球、台球和健身房；?客户：31套舒适雅致的豪华客房B.A.Consulting18北京四季会——内部装修设计四季厅圣保罗餐吧雪茄吧阅览室内部设计上采用丰富的细节变化、柔和的色彩系列、精致的材料搭配、考究的比例尺度以及细腻的装饰点缀，延续了星河湾一贯的设计理念B.A.Consulting19星河湾会所会所功能四季餐厅：由主厅及25个豪华包房组成总统套房：位于会所二层，以180度全观景会所园林，可同时为30多位贵宾提供顶级的中餐宴会和正宗法式西餐圣保罗西餐厅B.A.Consulting20星河湾会所会所功能25米欧式恒温泳池：高峰时间：70元/次?????非高峰时间：50元/次网球场：高峰时间：260元/小时?????非高峰时间：180元/小时?陪打费用：150元/人/小时300多平米的健身中心：高峰时间：70元/次?????非高峰时间：50元/阅览室次B.A.Consulting21星河湾会所会议价格面长度/宽度/高租金（半天/圆桌式课室式剧院式自助餐U型/T型/回型/长会场名称积度/全天）（单式型位：元）国际会议中52525Mx21Mx5M18000/30桌300人400人250人可因应要求作出安排心全厅M228000国际会议中31515Mx21Mx5M10000/12桌120人200人120人可因应要求作出安排心A厅M218000国际会议中21010Mx21Mx5M6000/10桌80人100人80人可因应要求作出安排心B厅M210000小会议厅44M8Mx5.5M3000/500012－14——————可因应要求作出安排2人VIPROOM58M10Mx5.6M3000/500012－14——————可因应要求作出安排2人中餐厅连通———3000/500020人——————————包房（20—人）中餐厅单间———2000/300010人——————————包房（10—人）B.A.Consulting22北京星河湾——主力客群中高端客群（主力客群）客户来源产品一、二、三期，高层，小高层板楼745800本地人约40%，外地人约60%（东北、山西居地域600364多）400228200327423IT、金融、经商（房地产老板等）、世界500强5222823职业企业高管层。0计位业人人胞基本自住。老带新客户多；业内人士或同行介绍合民军置业特征单企个居同多；买多套的多；具备海外生活经验人士多业台省镇湾事澳外城台央港非中市本驱动因素项目品质、品牌、配套销售套数p依托产品品质及配套优势，实现高密度高端产品客户升级p树立城市豪宅标杆，以产品品牌、项目品牌确立企业品牌B.A.Consulting23北京星河湾——核心特色区位偏离城市发展轴，区位优势不明显外区域配套区域配套较差因景观资源北临1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带（部分自建）产品高密度、高品质产品，精装修、大户型、品质感强内部配套配套运营与住宅开发同步，会所配套、教育配套突出高端品质高端及顶级客群、自住为主主力客群内老带新多；业内人士或同行介绍多；买多套多；具备海外生活经验人士多因开发商品牌专注于高密度高端产品。以产品品牌、项目品牌确立企业品牌一期开盘区域环境不成熟，以项目内功确立品质地位开发策略依托自身品质、品牌，为区域确立高端居住板块形象项目总体定位城市豪宅（国际文化生活社区）p专注营造品质感、项目领域感，以强化内功弥补外部条件环境劣势，树立城市豪宅标杆p高密度高端产品持续升值，以产品品牌、项目品牌确立企业品牌B.A.Consulting24北京星河湾——发展历程价格评价产品线2005年2006年2007年因子产品均价15000元/均价23000元/平均价34000元/平平米米米2005年2006年2007年评价年份2005年2006年2007年因子价值客群线客户：银行业，客户：老客户多，老客户：９８％为证券业、IT业等带新多老客户介绍主力户型：300㎡主力户型：400㎡主力户型：600㎡客群总价：350-500万总价：900-1200万总价：2000-25002005年2006年2007年万年份价值配套线评价2005年2006年2007年因子配套设施品质提升配套使用率提高配套配套建成投入使2005年2006年2007年用物业服务体现项目城物业服务档次升年份市豪宅品质感级?建筑、园林档次为主，配套服务为辅，实现单一产品持续升值产品品牌、项目品牌、开发商品牌全面升级?总价飙升促进客户档次升级，确立高档社区溢价标杆B.A.Consulting25北京星河湾借鉴价值p如何把握市场机会：高端客群的高品质生生活社区必然会出现，首先抓住机会；p如何理解高端大盘：高端大盘不是高端产品而是产品体系；p如何创造高端大盘：高端产品、高端客群、高端配套三位一