滨海——恒荣·上海花园项目简报2011年3月1滨海县宏观经济环境分析?滨海县宏观经济状况分析?滨海县城市发展规划及趋势滨海县宏观经济状况分析近年来，滨海县经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑滨海县2010年GDP达188亿元，同比增长25.33%，处于高速发展阶段，对房地盐城各县建湖县射阳县阜宁县滨海县响水县产市场的发展形成有力支撑；2009年166173.9139150105.5GDPGDP与其它各县相比略慢，可以解释滨海2010年238231198188126房地产市场增速低于其它各县市场，若未GDP来经济增速加快，房地产市场将有更大潜同比增长43.37%32.83%42.45%25.33%19.43%力；经济的快速发展将推动房地产市场快速发小于4%4%-5%5%-8%大于8%展，根据GDP增速和房地产市场发展关系萎缩停滞稳定发展高速发展判断，滨海房地产业处于高速发展阶段。房地产开发投资额增幅较快，市场投资活跃?2009年，全县房地产固定资产投资保持大幅增长，共完成房地产固定资产投资17.58亿元，比上年同期增长106.8%。?近两年来，滨海县房地产投资占固定资产投资比例持续上涨，从城市规模及人口数量来看，仍尚处于基本正常的范围之内，说明滨海县房地产投资处于健康发展状态。宏观市场总结----宏观经济发展支持房地产市场的持续发展，但金融危机将放缓未来楼市的发展速度?滨海县经济稳步高速增长，人均GDP逐年增长，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础；?滨海县房地产市场投资较为活跃，市场需求相对旺盛，楼市总体发展较为健康；?07年之前，滨海县的放低长发展速度明显，08年受全球金融危机影响，销售速度明显放缓，预计未来滨海县的房地产市场将会有所放缓。滨海县城市发展规划及趋势滨海县城市地位—江苏省沿海开发总体规划的重要组成部分?滨海,地处苏北平原,黄海之滨,南距盐城80公里,北距连云港不足100公里,全县总面积1880平方公里,海岸线连云港44.6公里,人口107万。?滨海港已成为国家二类开放港口，是苏滨海县北沿海建10-20万吨码头的理想选址；距盐城和连云港机场均90公里，已开通北京，广州，上海，杭州，大连，沈阳盐城市，厦门等城市航线，形成四通八达的海陆空运输体系。?滨海县未来将定位为规划建设50平方公里、能容纳30-40万以上人口和具有“现代品味、人文内涵、生态特色的沿海工商城市”。便捷的交通网络将进一步加强周边组团与城市的联系，城市空间将进一步扩大?滨海便捷的交通使滨海融入了上海经济圈。境内204国道,省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及沿海高速联成一体，成为盐城市乃至苏北京2沿交通最发达的县份之一。沪0高4海速国高道速宁靖人民路盐高速城市组团功能：新城区定位于集居住、游憩为一体的现代化园林新城区滨海县新城区定位于集居住、游憩为一体的现代化园林新城区滨海港城定位为“能源港、产业港”县工业项目集中区初步形成纺织、制药、机械三大支柱产业新城区：项目所处区域定位于集居住、游憩为一体的现代化园林新城区滨海县紧紧围绕“五年再建一个新城区”的目标，初步拉出中等城市规模的框架。实施了县行政中心搬新城区，集居住、游憩为一体的现代迁、滨中校园扩建、金厦广场、新化、园林新城区。时代乐园、滨海公园、南湖风光带老城区，滨海县城的商业中心区等一批标志性重点工程，城市品位本案滨海公园进一步提升。南湖风光带滨海县规划分析小结?滨海县为沿海港口城市，经济比较发达，对县内尤其是周边区域的客户聚集效应明显；?便捷的交通规划，滨海港得天独厚的区位优势，将使之成为苏北和淮河流域重要的经济增长点；?滨海新城区受政府大力支持，根据政府规划定位，将成为集居住、游憩为一体的现代化、园林新城区。2滨海县房地产市场分析?滨海县房地产市场特征?滨海县房地产市场板块分布滨海县房地产市场整体特征有实力的外地开发商开辟滨海县市场，投资较大，提升了市场整体水平?08年全县共有房地产开发企业15家左右，2010年达到30家左右。?近年来，由于规划利好、经济发展等原因，滨海县房地产市场得到了外地有实力的开发企业关注，并已有数家进入开发阶段。刚性需求对滨海县房地产市场的支撑明显?调查显示，滨海县住宅近80%以上的购买者都是滨海县及下属各乡镇的当地人。?他们大多为改善居住环境或家庭人口变化而产生的购房需求。?当地人在滨海买房一般选择30万~40万之间的三房为主。目前产品以小高层住宅项目为主，小高层、高层项目将成为滨海楼市主流方向?滨海县目前在售项目以小高层产品为主。?随着土地稀缺、政策引导，小高层、高层产品必将成为房地产开发主流。滨海县房地产市场板块分布特征以人民路主干道为代表为分界线，将全县房地产市场划分老城和新城板块?老城板块，住宅物业主要以90-00年代居民建筑为主，各项基础配套设施完善，交通动线较为明晰。目前板块内基本没有在建项目，商业物业主要以沿街商铺为主，氛围较为浓厚，目前以金厦广场为中心的区域商圈已日趋成熟，滨海县城人对老城认可度较高。新城板块?新城板块，住宅主要以新建楼盘为主，老城板块各项基础配套设施尚不够完善，交通网络布点较少。目前板块内在建项目较多，客群方面，购房者当中有一部分为老城客户，相当一部分为农村人口县城置以人民路主干道业，其中还有一小部分投资客。新城板为代表为分界线块商业市场主要以社区商铺为主，板块，将全县房地产内商业氛围比较淡，区域内商业气氛还市场划分老城和新城板块。需相当一段时间培育。滨海县在售项目分布滨海城西新区板块?承亿.西湖一品：多层3400元/平米?江南.新城华苑：3380元/平米?正鑫.城市经典：3480元/平米?景湖理想城：3800元/平米沿街商铺：12000元/平米?滨湖.中央花园：小高层3800元/平米别墅：均价7800元/平米?安球.景湖1号：暂未开盘?华芳.国际假日花园：暂未开盘?欧堡利亚花园：暂未开盘?城市港湾：暂未开盘?开元半岛华府：暂未开盘?西湖明珠：暂未开盘滨海县在售项目分布滨海城南凤鸣路版块?龙泰.御景湾：3300元/平米小区内商铺：6600元/平米?华信.锦园：3500元/平米?海州嘉苑：无?京华雅苑：3400元/平米滨海县在售项目分布滨海老城区版块?万都.涵碧园：未开盘?锦峰苑：3800元/平米?新时代美食街（商铺）：22000元/平米?滨海农副产品批发市场：5900?玉龙路商业街：暂未开盘?绿都佳苑：3980元/平米?迎宾花园：暂未开盘滨海县在售项目分布滨海北区新滨中版块本案?世锦花园：3400元/平米?幸福花园2期.财富中心：4100元/平米?富建.学府1号：3800元/平米?友创.滨河湾：暂未开盘在预约，3月份开盘?翰林苑：暂未开盘?水韵新城：暂未开盘?昌伟.城市花园：暂未开盘滨海县在售项目市场总结目前滨海一般楼盘价格主要分为3个范围?城南城西楼盘均价一般在每平米3300元左右；?靠近体育中心周边及老城区楼盘均价一般在每平米3800元左右（主要有万都涵碧园、滨湖中央花园、锦峰苑、景湖理想城等）；?城北楼盘市场预期均价一般在每平米4000元左右，首个开盘的学府一号楼盘的实际均价在3500元/平米左右；市场总结?从未来滨海县房地产发展格局来看，新城板块规划将优于老城板块，居住生活区已逐渐南移。?从板块供应楼盘来看，新城板块已经成为市场供应主角。?目前滨海县房地产市场处于大力发展阶段，开发商开发水平整体提高，但楼盘品质层次不齐。?滨海县住宅市场目前普遍还是以100～130㎡的二房、三房为主力产品，小面积房型在市场所占份额较少。?滨海县购房群体以自住刚性需求为主，市场泡沫较少。3对项目的理解?项目整体理解?项目区域理解?项目自身理解项目整体理解：大栋距、大园林景观高层项目区域理解：生活配套齐全、交通条件优越本案项目自身理解：产品特性城市前进的标志，大师级的作品，前瞻的，奢华的，主流的，有价值的…项目自身理解：客户定位1、当地原居民，希望改善居住品质，对项目价格比较认同；2、有稳定的职业和收入，有一定的财富积累，较高文化层次；3、习惯该区域生活，支付能力较强；4、婚房和学区房需求比重较大；1、周边私企业主，拆迁安置户；核心客户2、港区企事业职工；3、整个新城区周边乡镇居民；3、认同价格，希望通过购置来提高生活品质的市区客户；重要客户4、以自住为目的，作为二次置业的占多数；边缘客户1、收入不高的外来置业人群，首次置业；2、看好区域升值潜力，少部分做投资的客户；4项目价格保障策略建议?项目价格保障之户型提升建议?项目价格保障之创新提升建议?项目价格保障之细节提升建议?项目价格保障之营销提升建议项目价格保障之户型提升建议本案如何放大物业优势？（将本案物业放大优势，并降低劣势形成的竞争体系）放大物业优势外部环境滨海物业未来基本以小高层、高层为主高层物业尚未被市场完全接受项目周边无较大资源利用园林、景观等因素对客户置业影响较大项目本身没有稀缺资源可以利用消费者对社区园林和服务敏感内部选择高绿化率和大楼间距，刺激客户心理防线超大楼间距，做足园林展示，细节动心高层低密度，形成多层无法达到的效果产品给到客户实惠，及居住的舒适度平价入市，小幅稳步拉升价格户型设计增大实用率采光和通风处理避免物业劣势价格低位启动，随市场适应逐步拉升住宅产品户型配比建议户型两房两厅三房两厅（小三三房两厅（大三四房两厅复式房）房）面积75-90平米100-110平米120-130平米140160平米以上套数比15%30%30%20%5%重点说明：1、各户型面积加权指数，平均面积约为115平米2、项目主力户型为100－125平米户型。住宅产品策略户型户型面积户型搭配策略市场