目录目录一、一、市场篇市场篇二、企划篇二、企划篇市场篇提报结构提报结构?项目区位理解?项目市场平台?现有产品评估?产品提升建议项项目背景目背景大区位七宝位于闵行区中心，距市中心仅15公里，北近长宁、东依徐汇，距虹桥国际机场仅4公里，地理位置优越。城市别墅项项目背景目背景城市级配套——交通境内七莘路、漕宝路、吴中路、顾戴路、中春路、沪青平路等纵横环道成网；九号线七宝镇站即将通车；91路、92路、911路等10余条公交线路起讫或经过，交通容量庞大，发展成熟，出行达到便利。项项目背景目背景城市级配套——教育生活配套教育资源丰沛，拥有交大、大都会高尔夫球场农工商卖场对外贸易学院外、七宝中学、民上海对外贸易学院七宝公园强小学、启音小学、启英幼儿园等20余所学校的完整架构。乐购卖场闵行体育公园高档设施、新兴生活区与老七宝镇配套镇共同组成生活配套氛围，种类交大闵行校区齐备，档次较高，发展成熟，支撑高档生活氛围。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项项目背景目背景小区位项目地块与历史古镇融为一体，是七宝老街中心景区内核的唯一一块可开发住宅地块。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项项目背景目背景古镇文化——历史沿革七宝是北宋遗存下来的千年古镇，是上海市域内唯一的千年古镇，自古商贾云集，具有较高的历史和人文价值。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项项目背景目背景古镇文化——周边环境项目地块东、北由水系环绕，周边为景区商业街和主要景点，地块周边环境和人文价值极佳。但项目南侧有梯形分布小型多层社区，此外周边步行道路人流较大，不做处理将影响项目私密性和社区环境。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE项项目背景目背景结论项目核心价值为所在区域是上海市域范围内唯一的千年古镇，并且是七宝老街中心景区内核的唯一一块可开发住宅地块，拥有唯一的历史人文氛围和极高的开发价值——项目背景支撑本案进行高端定位。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE提报结构提报结构?项目区位理解?项目市场平台?现有产品评估?产品提升建议www.fdcsky.cn中国地产商域网市市场评场评估估宏观供求市场尽管闵行06年至今新增别墅供应达到351085.23平米，为全市第二大供应区域，但七宝板块供应为零，呈现明显的供应欠缺。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市市场评场评估估宏观去化市场尽管供应为零，七宝存量房仍取得了相对较好的去化速度，目前市场存量别墅基本售罄，市场明显供不应求。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市市场评场评估估微观市场供应板块案名地址建筑形态开盘时间蓼花汀花园七莘路1766-1768号小高、联排、办公04.8皇都花园顾戴路2000号多层、小高、联排02.11七宝欧香名邸沪星路299弄联排、双拼、叠加、独栋04.5莲浦府邸二期宝铭路88弄小高、联排、叠加04.7万科·红郡诸新路388弄联排、叠加06.10华漕西郊·林茵湖畔园幸乐路500弄多层、联排05.11莘庄昕城盛园秀文路98号小高、联排、叠加05.11七宝市场供应全部为存量供应，且供应时间较早，剩余房源极稀缺；七宝区域仅有欧香名邸为纯别墅项目，其余项目别墅体量均极小；——经济型别墅供应稀缺，项目面临较好的市场机会点。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市市场评场评估估竞争项目指标板块案名占地建面容积率绿化率面积蓼花汀花园38641656911.750%200-241皇都花园20多万43万2.050%300-340七宝独立320-486双拼206-233欧香名邸8.5万5.1万0.640%叠加160-165联排193-198莲浦府邸二期9.7万14万1.4445%联排280-290万科·红郡6万5万0.840%叠加180-200联体220-240华漕西郊·林茵湖畔园1531421087000.70940.80%240-300莘庄昕城盛园3.47万4.76万1.3736%240-245竞争项目并不位于区域内，且竞争属性与本项目有较大差别；1.4左右容积率的竞争项目均未采用纯别墅形态，本项目性质独特；——项目缺乏明确竞争目标，自身产品塑造为重中之重。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市市场评场评估估微观市场价格去化板块案名价格总价去化蓼花汀花园15000300-360万较慢20000-23000毛坯皇都花园700万极慢23000-26000精装七宝叠加176-214万联体270万叠加11000-13000联体14000欧香名邸独立480-780万双拼288-3268.8独立15000-16000双拼14000万莲浦府邸二期11000300万3.6万科·红郡1750020000精装叠加250-400万联体500万19.5华漕西郊·林茵湖畔园17000-20000精装联体370-430万7.9莘庄昕城盛园10500-11000250-270万1.2七宝市场部分楼盘价格过高，超过市场承受极限，去化速度难以保证；区域性价比匹配的楼盘可以得到理想的去化速度；——市场存在一定的价格去化空间，支撑项目高端定位，但对产品品质要求较高。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市市场评场评估估市场客源闵行别墅客源七宝别墅客源七宝中高端别墅客源表现出与闵行区域的相似性；七宝主力客源更具外向性，居住区域倾向不明确；主力客源具备较高产品鉴赏力，对产品品质要求苛刻。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE市市场评场评估估市场平台结论区域市场平台状况良好，别墅供应稀缺，价格去化空间大，客源面广泛且对产品要求较高——市场平台有力支撑项目的高端化运作。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE提报结构提报结构?项目区位理解?项目市场平台?现有产品评估?产品提升建议www.fdcsky.cn中国地产商域网产产品建品建议议产品评估-规划项目建筑密度受容积率影响较大，总规排布塑造空间不大，在目前方案上已经很难有大的提升，与同类产品相比难有竞争优势。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE产产品建品建议议产品评估-立面项目目前立面应经充分考虑到与古镇文化的结合，但品质感与中式文化味道仍可仅以提升。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE产产品建品建议议产品评估-房型本项目建筑单体地上面积平均超过257平米，超过同类型产品180-220平米的面积平台，但豪华程度并未充体现，仍有较大提升空间。由于房型问题存在诸多共性，仅以A套房型作为样本进行研究。＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE产产品建品建议议产品评估-房型卫生间的尺度仅达到普通公寓标准地面停车位造成严重空间资源浪费＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE产产品建品建议议产品评估-房型二层套房概念不强露台价值挖掘不足，目前仅有北露台，南面只有较小阳台＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE产产品建品建议议产品评估-房型主卧豪华程度不足，仅为尺度上的单纯放大，功能性严重不足，卫生间面宽进深不足，步入式衣橱、书房、阳光卫浴、南向露台、休憩活动区等均空缺＠2007NEWTALENTEAMGROUP（www.fdcsky.cn新聚仁机构）中国地产商域网EVALNATINGMYSELF&SEEK