策行天下致胜有源shresource武汉策源业务发展部筹建计划（思路）2010.4王家湾项目发展研判本报告仅供客户内部使用，版权归上海策源机构武汉策源房地产经纪有限公司所有，未经武汉策源房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年8月磨山村项目策行天下致胜有源shresource思维框架CATALOGUE项目分析项目价值市场分析机会风险产品定位客户分析客户策略收益平衡开发实施总体策略推盘思想营销策略营销周期销售均价磨山村项目策行天下致胜有源shresourceP1项项目目分分析析◆区位认识◆地块特征磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource区位认识新商业核心，四区中心点本案位于江阳区，王家湾商圈核硚口CBD商务区商务区心区域，龙阳湖蔡甸北岸。主城区王家湾城市二环线上，新中心汉阳中心区新商业核心，四区中心点。沌口四区：汉阳中心开发区区、沌口开发区、硚口商务区、蔡甸区主城区磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource区位认识双地铁，双干线，辐射大武汉本案位于江阳区，王家湾商圈核王家湾心区域。新中心4号线龙阳大道：南接武汉站-黄金口沌口、北过知音桥连汉口。汉阳大道：西接龙阳大道蔡甸、东过长江汉阳大道大桥连武昌。4号线—（青山）武汉站-黄金口3号线3号线—沌口-王沌口-金银湖家湾-CBD-金银湖磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource区位认识综合商圈，核心商业本案位于江阳区，金马家居王家湾核心区。好美家现周边分布有金马海天欢乐购家居、好美家、大苏宁电器洋百贸、武汉摩尔大洋百贸家乐福城、沃尓玛、家乐福、汉商21购物武汉摩尔城沃尓玛汉商21购物中心中心等。未来有海天欢乐购电子城。商业门类齐全：百货、超市、家居、建材、家电综合一体化新商业中心。磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource区位认识新商圈，新动力本案位于江阳区，金马家居王家湾核心区。好美家现周边分布大洋百海天欢乐购贸、武汉摩尔城、苏宁电器沃尓玛都为近期开大洋百货家乐福发，商业气氛还较弱，近期较冷轻。武汉摩尔城沃尓玛汉商21购物中心王家湾大武汉最年轻，成长性最快的综合性商圈。磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource区位认识结论项目区位认知项目区位认知新新综商综商核心核心三大百货[大洋/摩尔/汉2010年大洋开业；商]；四区中心点；2010年沃尓玛开业；两大家居[金马/欧亚达]；双地铁交汇；2010年武汉摩尔城两大超市[沃尓玛/家乐双干线交汇；前半部分开业；福]；新综合商圈；2012年海天欢乐购开业一个建材[好美家]；汉阳核心点。。一个电子[海天欢乐购]。刚开业，武汉最新最年轻五大类，武汉最全综合商占要心，武汉最新核心点磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识城市中心项目本案紧邻王家湾路口——二环上，王家湾。接汉阳大道，王家湾靠顶琇广场摩尔城，项目用地往龙阳湖。四区中心点上汉阳中心项目龙阳湖磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识极富潜力项目本案紧邻王家好美家湾路口——本项目紧邻的王家湾商圈，是汉阳最有潜力的新顶琇广场城市中心。大洋百货发展最快的商摩尔城业中心之一。沃尓玛极富潜力项目王+ONE磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识城市标志项目项目：建面：96.4万㎡占地：35.0万㎡平均容积：2.75占地地块用地容积建筑面积编号性质率面积（㎡）A混合828863.2265235龙阳湖B商业金融9749329247C商业金融7294321882绿化带D居住886852.85252752E居住949652.85270650F居住666131.86123900磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识湖景资源项目1.湖景水岸自然资源突出?武汉市二环线上，具备优越观景效果和良好生态环境的湖泊，相对有限；?武汉市湖岸严格保护开发政策发布，湖景居住资源进入绝对稀缺阶段；?龙阳湖具备水体待开发，优龙阳湖势更突出。绿化带磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识自身资源卓越1.D、E、F地块专注住宅功能，提升品质竞争力?本项目的用地属性和城市功能导向，应专注高品质住宅的开发与打造；?以少量社区商业提供配套服务场所，并以少量投资产品助推利润和人气。2.珍惜高容规模，打造双地标（建筑地标和人居地标）?96.4万㎡建筑规模，易于形成大盘市场张力，利于打造品质生活场景；?平均2.75高容积率，利于形成城市地标建筑群，利于降低土地开发成本。磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识项目不足之处好美家顶琇广场大洋百货摩尔城沃尓玛1.接王家湾商圈，临街面少，昭示性较差，商业弱?仅A地块有大片临街面，但有近10万平方的公建，大大降低临街面的利用；?接汉阳大道，商气弱，王家湾主要商业分布在龙阳大道一线和王家湾路口。磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识项目不足之处私房私厂工厂洼地住宅2.现状私房多，拆迁压力大，情况复杂?现状多为三四层私房，密度大，人口多，建筑面积大，拆迁压力较大；?红线内还有工厂、老住宅、医院、酒店等，情况复杂，发展压力较大。磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识项目不足之处水面水面水面水面水面3.现状水体水质差，高压过境，污染大?龙阳湖商品房开发较少，湖景资源价值较大，但水体污染严重，需改造；?高压线对湖岸资源地块的影响大，高空穿过不利规划，电磁污染也较大。磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识地块认知地块认知中心中心潜力潜力湖湖景景地标地标武汉二环线上，汉阳中心王家湾商圈龙阳湖水岸96.4万方城市地标磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识地块认知地块认知临街少临街少，商业弱，商业弱以住宅为开以主体现现状乱状乱，，拆迁拆迁大大整合资源重点协商资资源好，要源好，要改善改善增加投入合理改造磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource地块认识地块认知地块认知超大规模VS城中村改造王家湾潜力VS商业较弱城市中心VS城中村现状宁静VS喧嚣水岸资源VS局部环境欠佳地块融多重特性于一身磨山村项目策行天下致胜有源shresourceP2市市场场分分析析◆市场环境◆板块格局◆竞品分析磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource市场环境成交下滑，价格平稳2010年4月中旬调价格平稳控以来，主城区价格明显上涨乏力，成交下滑在部分开盘、加推盘作用下，本月成交量较上月有较大幅度增加，也高于5月成交量，但与去年同期相比，相比减少31.46%。磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource市场环境2008、2009两年住宅用地成交合计：722627㎡汉阳土地供应2008年汉阳区土地成交10幅，成交165174㎡；2009年汉阳区土地成交15幅，成交725948㎡。2008年汉阳地区居住用地：供应12幅\成交6幅，供应面积508635㎡\成交面积116186㎡；商住用地：供应1幅\成交0幅，供应面积42610㎡\成交面积0㎡；商业用地：供应1幅\成交1幅，供应面积1817㎡\成交面积1817㎡；工业用地：供应4幅\成交3幅，供应面积87678㎡\成交面积47171㎡。2009年汉阳地区居住用地：供应8幅\成交7幅，供应面积486813㎡\成交面积479688㎡；商住用地：供应3幅\成交3幅，供应面积126753㎡\成交面积126753㎡；工业用地：供应5幅\成交5幅，供应面积119507㎡\成交面积119507㎡。磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略平衡总结shresource市场环境主要集中在四新区/江堤街/墨水湖北/龙阳村2008年/2009汉阳区挂牌出让土地主要分布区域P-[2008]003P-[2008]032P-[2008]002P-[2008]032P-[2008]032P-[2009]139P-[2008]013龙阳村2010年2月成交世茂锦绣长江P-[2009]055四新区鹦鹉洲金地地产江堤街P-[2008]048P-[2009]068广电房地产磨山村项目策行天下致胜有源项目市场客户定位开发营销收益回顾分析分析分析策略实施策略