海圣集团·青山路项目stPART1—项目分析ne1.1、项目概况tn1.2、项目解读oC1.3、项目规划设计及产品解析录1.4、项目SWOT目15、项目综合评价及发展策略PART2—市场分析2.1、五大连池市国民经济态势2.2、五大连池市场分析stPART3—项目定位ne3.1、市场定位t3.2、户型定位no3.3、客群定位C3.4、形象定位录目PART4—项目建议4.1、规划建议4.2、景观建议4.3、产品硬件建议4.4、物业建议4.5、会所，售楼处建议1.1、项目分析1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略项目分析项目概况开发公司：黑龙江海圣集团项目位置：青山路占地面积：类别：住宅（商用）总建筑面积：住宅部分：商业部分：容积率：绿化系数：总户数：总停车位：项目现状www.cg35.cn房市金碟项目现状2010年11月18日的会议，对于我市科学制定“十二五”规划，推进五大连池市经济社会实现更好更快发展具有十分重要的意义，为推动五大连池经济社会更大更好更快发展和“矿泉旅游名城、休闲养生之都”建设打下更加坚实的基础！www.cg35.cn房市金碟1学中山中青售3楼案中中心本www.cg35.cn房市金碟1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略www.cg35.cn房市金碟二、项目地盘解析项目西面：五市一中五大连池市第一中学始建于1951年,学校座落于市区青山镇三道街，占地面积为26350平方米，建筑面积为11486平方米。五十余年来的发展中，学校环境优雅、设施完备，办学声誉教高，现具有标准化的理、化、生实验室，语音室、微机室、音体美活动室、图书室等，校园文化建设独具特色。学校现已经拥有33个教学班，附属小学10个教学班，学生2489余人，教职工141人，其中，高级教师33人，中级教师69人。学校本着“科研兴校的发展理念”，让学生在校园里得到充实的教育和健康的发展，树立了‘让学生成材、让家长放心、让社会满意“的办学目标。在办学思想的指导下，学校各方面工作都在稳步提高，学生曾多次在国家、省、地、市各种学科竞赛中获奖，中考成绩连年居全市之首。教师的业务能力和教育教学水平不断提高。学校先后被评为省文明单位、省级绿色学校，省级群众体育活动先进集体，省级创新教育先进学校，省“三育人”先进集体，省德育工作先进集体，省百姓口碑最佳单位，省百强中学生团校，黑河市争先创优先进学校，多次被评为市级教育教学先进集体，德育先进集体，科研工作先进集体，艺术节先进集体，地、市先进团委等荣誉，深受社会各界的瞩目。具有悠久历史和丰厚文化底蕴的五大连池市第一中学，在58个春秋的风雨历程中，可谓桃李芬芳，花开满园。如今的五大连池市第一中学正在以创新的思想，开拓的精神，前瞻的理念，彰显特色，铸就青春，开创未来。给项目带来了独特人文气息，赋予项目独特卖点www.cg35.cn房市金碟二、项目地盘解析青山路朝阳大街案本位于青山路与朝阳大街的主要街路给项目增加了一个优势www.cg35.cn房市金碟1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略www.cg35.cn房市金碟三、项目规划设计及产品解析1、总体规划布局及空间布局分析?空间设计符合景观视觉，规划设计较为成熟；?随路而建，规划得体，?楼体落位，为板式建筑，保证了各户型观景视线舒适度，也有利于小区采光、通风等需要；www.cg35.cn房市金碟三、项目规划设计及产品解析2、产品亮点分析www.cg35.cn房市金碟三、项目规划设计方案评析3、户型亮点分析www.cg35.cn房市金碟1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略www.cg35.cn房市金碟四.SWOT分析优势Strengths?总体规模大，在竞争中处于优势项目总体开发规模大，可以实现分期开发规避风险，总体规划，产品设计及园林景观建设等均具备理想的可塑空间，有利于项目总体附加值的提升?学区环境，带动项目销售最www.cg35.cn房市金碟四.SWOT分析劣势Weaknesseswww.cg35.cn房市金碟四.SWOT分析O机会T威胁pportunitiehreats?新政影响s?四季上东项目等客群分流，www.cg35.cn房市金碟1.项目分析?项目概况?项目地盘解析?项目规划设计及产品解析?swot?项目综合评价及发展策略www.cg35.cn房市金碟五、项目综合评价和项目发展策略从市场分析、区域现状，本项具有哈尔滨空前任何一个楼盘都不具有的高层次的学府人文气息特点。同时区域的道路的不断完善，对项目的发展空间给予很大帮助，而且项目北临大直街的地铁修建更是锦上添花，又增加了一个强有力卖点。加之老动物园和林大植物园的稀缺景观绿化带，赋予项目了奢侈卖点。综合以上的项目优势，本项目具备高档社区基因，可以打造一个具有人文特色高档社区项目发展策略：了解市场，发挥优势、规避劣势、抓住机会、蓄势而发。关注;市场动向，了解竞品，所谓知己知彼、百战不殆，通过每个机会进一步了解对手分析对手，将对我们整体的策略起到重要的作用。www.cg35.cn房市金碟2.市场分析?宏观政策?10上半年成交量?哈市高端市场分析www.cg35.cn房市金碟1政策指向的启示——国四条、国11条国四条财政部：住房转让营业税政策调整不足5年将全额征收增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求国务院：增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署：开发商拿地首付不得低于50%2009年12月出台的“国四条”其主旨在于”为促进房地产市场健康发展而提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的四个方面。而2010年1月份的“国十一条”是对“国四条”的进一步加强。该政策重点在于打击“投机炒房”，加强土地的有效供给，增加保障性住房，以更好促进刚性需求释放。但是在彻底“遏制房价过快上涨”方面在力度上仍有局限，预计仅为率先作用。www.cg35.cn房市金碟2政策指向的启示——一年来存款准备金率首次上调中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后存款准备金率为15%。紧随着“国十一条”出台，央行发布将要上调存款准备金额的消息。本次上调一方面体现出国家紧缩金融市场的意向，另外的一个重点关注在于是否加息。根据目前政策之动向幅度来看，加息尚待时日，不过其在不同程度上形成的市场观望效果对于10年市场走势实为不利。www.cg35.cn房市金碟3政策指向的启示——国十条2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[1]简称“新国十条”，具体如下：(一)统一思想，提高认识。(二)建立考核问责机制(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。(五)增加居住用地有效供应。(六)调整住房供应结构。(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。(九)加大交易秩序监管力度。(十)完善房地产市场信息披露制度。www.cg35.cn房市金碟4、政策指向的启示——房贷优惠取消，二套房贷收紧哈市部分银行取消房贷利率优惠二套房贷收紧哈市部分银行已取消首套房贷7折利率优惠，最低利率折扣调整为8.5折；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。2.7、政策指向的启示——关键词解读“遏制房价过快上涨”“抑制投机需求”“上调存款金率”“差别化住房信贷政策。”从以上相关房地产政策关键词的提炼中，抑价、差别信贷是其政策的关键性目的。可见，房价的过快上涨和供需结构失衡是目前房地产市场存在的主要问题。针对哈尔滨商品房市场之发展态势，这样的政策出台将会对其有怎样的影响呢？10年上半年市场成交走势2.市场分析2.市场分析?10年宏观政策?10上半年成市场交量?哈市高端市场分析10年上半年市场成交走势本章节将统计2010年上半年哈尔滨市区（包括道里区、南岗区、平房区、道外区、香坊区、松北区）的商品房成交情况。数据来源：哈尔滨房产管理局10年上半年市场成交走势2010年上半年各月份哈尔滨商品房成交套数统计图数据来源：哈尔滨房产管理局10年上半年市场成交走势2010年上半年各月份哈尔滨商品房成交面积统计图数据来源：哈尔滨房产管理局10年上半年市场成交走势哈尔滨江南区域、江北区域商品房成交面积对比哈尔滨江南区域、江北区域商品房成交套数对比数据来源：哈尔滨房产管理局10年上半年市场成交走势哈尔滨各个城区商品房成交套数图表哈尔滨各个城区商品房成交面积图表数据来源：哈尔滨房产管理局10年07月市场成交走势哈尔滨各个城区商品房成交面积图表哈尔滨各个城区商品房成交面套数表7月1日至7月31日哈尔滨共成交商品房3，158套；商品房成交总面积311，493平方米。哈尔滨香坊区销售商品房共531套，销售面积54，253平方米。2010上半年房地产市场总结从2010年上半年哈尔滨的成交走势来看1-4分成交平稳上扬，但是在