中信昊园项目全案营销策划报告目录PART1：我们的项目是什么？PART2：我们的客户在哪里？PART3：怎么让客户到现场来？PART4：如何成交？PART5：销售指标如何完成？PART6：销售保障工作part1:我们的项目是什么？我们的项目是什么？我们的项目是什么？我们的项目是什么？2010年成都GDP名义增速22.3%，在副省级城市中高居全国第一2010年10月18日，国务院正式批准成都于高新西区正式成立高新综合保税区我们的项目是什么？全球1/3的IPAD在这里产出全球60%的inter芯片在这里制造全球每5台电脑中就有一台成都制造我们的项目是什么？2015年，高新西区目标产值将高达5000亿，预计相当于整个成都2015年GDP的30%以上。我们的项目是什么？我们的项目是什么？项目经济技术指标项目经济技术指标土地面积：277658㎡规划建筑面积：1012837㎡用地性质：工业用地容积率：2.8建筑密度：28.4%绿化率：30%车位：6034个我们的项目是什么？项目项目SWOTSWOT分析分析?品牌优势：中信品牌对客户的信心促进；?城市优势：项目位于成都高新技术开发区，企业能够享受一定的优惠政策；势?区域潜力：国家级综合保税区对加工出口贸易的吸引，将汇集更多的产业集群；优?位置优势：项目位于高新西区核心位置；?产品优势：充分释放人的自然属性；?市场优势：工业立项地块，不受限购政策影响；我们的项目是什么？?周边未出现高端商业区，本区域高端消费匮乏；?项目在试飞航线，噪音污染明显；势?整体的工业区域印象，造成的生活氛围不足；劣?工业立项所产生的产权、税务问题以及生活成本的增加；?项目已征地9年，实际使用产权年限缩短?户型面积大，总价高；?地块周边学校多为大中专院校，而幼儿园至高中比较缺乏。我们的项目是什么？?西藏的全面开发，成都将成为进军西藏的桥头堡；?2012年地铁2号线的通车，将给项目带来重大契机；?区域属于成都市场的价格洼地，项目升值潜力巨大；会机?区域不断增长的高收入消费人群，将会提升本区域的消费能力；?假如我们能树立奢侈品标杆区域，将给本区域填补消费空白；?中海·峰墅等项目的热销，打开了区域大户型高总价的市场；?项目所在区域高科技电子和高校云集，相当于北京海淀，未来前景明朗；?本案产品在区域市场具有空白点，产品特性营造空间大。我们的项目是什么？?宏观限购影响下，房产投资者的购买热情低落；?由于工业立项带来的手续不健全和政策限制；胁?国家现已将住宅纳入限购，同时也在关注工业立项；威?区域内大片企业储备空地，会跟风操作，成为我们的竞争对手；?周边工业区域污染：电磁、水质、噪音等；?道路缺乏管理，维修不及时；?位于城乡结合部，治安印象混乱。我们的项目是什么？我们的项目是什么？300300㎡㎡大大平层平层一一二层沿街二层沿街高端高端商业商业旗舰店旗舰店不不是简单是简单的的百万平米百万平米城市综合体城市综合体高端高端商务商务办公办公区区奢侈品奢侈品体体验验区区我们的项目是什么？商业商业商业商业————————财富聚财富聚财富聚财富聚集集集集之之之之所所所所办公办公办公办公————————事事事事业发业发业发业发展展展展之之之之所所所所300300300300㎡㎡㎡㎡————————？？？？？？？？？？？？物质升级差异化300300300300㎡大㎡大㎡大㎡大平层平层平层平层精神备份第第三三空空间间精神栖息之精神栖息之所所成就感精神流向我们的项目是什么？项目倡导的价值内涵自由健康圈层归属?产产品品属属性性?生活理念生活理念?社社会标会标签签?精神追求精神追求我们的项目是什么？国际化大型跨国企业中信集团的产品中国西部省市轴心成都的作品国家级高新技术开发区的象征自然人属性释放的空间part2:我们的客户在哪里？我们的客户在哪里？客群定位：追求自由的智富阶层、企业、投资客?目标客群位于金字塔的目标客户自我实现顶端，处于社会经济中的尊重需求实力阶层；?该阶层拥有很强的资金社交需求实力和令人羡慕的社会地安全需求位；生存需求我们的客户在哪里？客户区域划分其它海内外往来成都商务人士，投资为主全国区域投资为主，更加看重成都战略地位及本区域未来发展潜力成都市区及周边区县投资兼自用，追求高品质时尚生活高新西区自用为主、崇尚自由生活高新西区成都市区及周边区县全国区域其它我们的客户在哪里？目标客群分析企业高收入，有自已的独到见解，外地企业：成都做为西部大开发主追求时尚、自我、个性，自由要城市，进军西藏的桥头堡，战略中高端群体DIY。意义重大，抢占制高点。本地企业：高新西区，未来的中关村，抢先布局。把握主要客户群体，同时HOLD住非主力客户有大量的闲散资金，区域价格洼地对其投Text资客具有很大吸引力。我们的客户在哪里？目标客户特性分析投投资资客客从从事房事房产产投投资资；；有大量有大量闲闲散散资资金；金；具有具有战略战略投投资资目光；目光；中高端客群公司企业特性特性25-50岁之间，年收办公地点；入30万以上；经营投资；独到见解；战略基地；自由、时尚；易接受新事物；我们的客户在哪里？客户需求分析可供居住、工业立项高端生态办公、彰显企业实力办公、空间企业灵动组合的DIY大平层随心所欲、空间发挥我做主DIY平层中高端消费人群价格杠杆不限购、性价比优势明显投资客我们的客户在哪里？时尚、艺术的立面、园林设计，完善高端的企业、公司配套、彰显公司实力，赶紧搬进办公吧！空间自由发挥我做主，充分释放我的自然属中高端消费人群性，所以我要！不限购，目前该地区的价格洼地，投资潜力投资客巨大，赶快出手吧！我们的客户在哪里？目标客户定位成都本地企业、全国成都本地企业、全国各各地西地西部战略部战略开发企业开发企业主主；；成都高新西区高管、企业主、高教群体成都市区及周边区县高收入人群，富二代及官（军）二代；全国各地及海外房地产投资人；我们的客户在哪里？我们的客户在哪里？我们的客户在哪里？项目开发商物业类型区域项目体量（㎡）主力户型销售均价誉峰合景泰富大平层豪宅南延线300000170~38021000城南1号中海大平层豪宅南延线620000160~24015000时代天街龙湖商业高新西区180000040~100035000中海峰墅中海别墅高新西区246000340~47013900汇都总部汇源写字楼高新西区126082.736005300青羊总部青羊工业写字楼青羊区2090000我们的客户在哪里？通过现场了解，以上几个竞品项目的客户所承受的价位与需求面积？？？？？？？？。我们可以通过……来？这些客户！part3:怎么让客户到现场来？怎么让客户到现场来？推广核心策略形象事件圈层炒作引爆营销怎么让客户到现场来？第一阶段（蓄客期）核心动作：活动+话题+线上广在告项目开盘前期通过大型活动与话题的炒作迅速打造项目的知名度，炒作项目热点，聚积人气。怎么让客户到现场来？第二阶段（开盘销售期）核心动作：开盘活动+话题+线上广告+软文怎么让客户到现场来？第三阶段（热销期）核心动作：保温活动+事件+线上广告part4:如何成交？如何成交？宗旨如何成交？核心策略体验包装如果营销就是一场战争，那么体验包装就是海军航母；本案情景营销就是空军战机；销售执行就是陆军战车。销售情景执行营销如何成交？样板间包装精神堡垒体验包装外部包装营销中心案场内部包装体验包装是传递项目信息、树立项目品牌形象的关键如何成交？样板间包装如何成交？精神堡垒如何成交？售楼处外部包装导视系统如何成交？营销中心如何成交？案场内部包装销售物料、形象展示、水吧等如何成交？创造体验情绪共振情景营销触发激情程序标准情景营销，现场营造是基础如何成交？创造体验情绪共振触发激情程序标准如何成交？标准化管理专业培训销售执行专业服务停车场管理销售人员保安服务销售执行是体验和推广成果的最终体现如何成交？标准化管理文件、制度、流程、秩序如何成交？专业培训销售服务严格培训——创建最高端的销售服务团队如何成交？专业服务迎宾人员从语言、接待礼仪等方面全面提高销售人员形象、服务人员素质，有利于提高项目综合品质。如何成交？停车场专业化管理如何成交？销售人员专业的团队管理，细致入微的服务，扎实的专业技能，是成交的关键。如何成交？保安服务保安人员专业俊朗形象，能为客户展示一种高端物业所应有的品质如何成交？视觉：灯光追踪、直升机、听觉卖场氛围营造嗅觉触觉如何成交？视觉（）如何成交？听觉如何成交？嗅觉如何成交？触觉part5:销售指标如何完成？销售指标如何完成？工程排期图一一期期二期四期三期五期销售指标如何完成？全案推售计划?全案推售计划制定参考项目开发节奏；?一期距项目中央景观区较远，适合以平价入市，达到引爆市场的预期效果；?四期前期用于奢侈品招商使用。在其他区域销售率达到80%时，将四期推入市场进行销售，实现该区域价值的最大化；销售指标如何完成？2012年全年营销节点5月1日8月二期2月6日11月二11月151月11月8二期大大平层二一期大期大平日开始日售楼日样板平层一批次及二平层开层三批接电处开放间开放批次开期商业开盘次开盘盘盘?2012年主推一二期大平层及二期商业销售指标如何完成？2013年全年营销节点5月111月三期2月三期4月中旬三日一期8月三期大平层四批大平层期大平层二大平层大平层三次、三期商一批次批次、二期业主入批次开盘业一批次开开盘商业二批次开盘伙盘?2013年主推三期大平层及二三期商业?2013年一期大平层业主入伙销售指标如何完成？2014年全年营销节点2月日三5月三期大10月一、11月五期期大平平层六批次三期商业大平层一批层五批、三期商业三批次开次开盘次开盘二批次开盘盘?2014年