中贸·帝标整合推广策略守正出奇固本求异目录第一部分目标思考第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分营销推广IntelligenceallsuvcessweremadefromwisdomIntelligenceallsuvcessweremadefromwisdomIntelligenceallsuvcess11allsuvcessweremadefromwisdomallsuvcessweremadefromwisdomweremadefrom11intelligenceallsuvcessweremadefromwisdomintelligencePPPPpartAAAARRRRTTTT英泰简介第一部分目标思考目标的思考：2010年5月开盘、2012年6月售罄！目标解析26.4万可售面积26.4万可售面积约20亿左右的回款约20亿左右的回款销售周期销售周期2年（10.5-12.62年（10.5-12.6））住宅住宅68006800，公寓7800；，公寓7800；计划10年5月开盘，开盘销售计划10年5月开盘，开盘销售20%20%。。11年底交工，销售11年底交工，销售90%90%平均每个月平均每个月7700平米销售任务7700平米销售任务平均每个月6000平均每个月6000万的回款任务万的回款任务目标实现分析：城南2009年第四季度按月销售金额销售面积销售金额均价项目名称开发商名称（㎡）（万元）（元/平米）金地芙蓉世家西安金地置业投资有限公司11864.7612329.4310391.64西安曲江碧水西岸旅游开发有限公碧水西岸．南湖１号司12636.099527.627540.01曼城国际陕西恒天置业发展有限公司19001.008553.184501.44紫薇馨苑西安融侨房地产开发有限公司13570.247834.525773.31金泰假日花城陕西金泰恒业房地产有限公司13298.717674.625770.95融侨·曲江观邸西安融侨房地产开发有限公司10091.837095.177030.61新地城陕西华联置业发展有限公司8340.046525.857824.72九锦台（西安.首府）西安高科示范产业投资有限公司8121.786462.247956.69荣城陕西名苑置业有限责任公司9807.936105.696225.26目标实现分析：城西2009年第四季度按月销售面积与金额销售面积销售金额均价项目名称开发商名称（㎡）（万元）（元/平米）恒大城陕西金泓投资有限公司40031.1820765.135187.24融侨城西安融侨置业有限公司28885.8818789.556504.75西市佳园西安大唐西市置业有限公司20904.3312803.606124.86蔚蓝花城七色镇A区陕西华宝实业有限公司20235.419126.924510.37蔚蓝领寓西安天朗地产集团有限公司13321.967103.295332.02西安市新桃园村旧村改造建设发展有14206.466603.004647.89华府新桃园限公司目标实现分析：城东2009年第四季度按月销售面积与金额销售面积销售金额均价项目名称开发商名称（㎡）（万元）（元/平米）西安浐灞建设开发有限公司西安中新佳园房地产开发有限公司65400.7429679.134538.04中新浐灞半岛西安中新永荣房地产开发有限公司常春藤花园陕西德方长安实业有限公司10256.9917126.794939.42浐灞新城西安市灞桥区城镇建设开发公司5274.809069.882947.54恒大名都西安祺云置业有限公司5605.617762.464905.37新东尚西安东尚房地产开发有限责任公司4231.077691.114573.46恒大绿洲西安曲江投资建设有限公司2909.137330.495775.13东方罗马花园陕西嘉里房地产开发有限公司4450.786997.818018.23目标实现出发点：关键可控因素：价格价格——住宅——住宅6800，公寓6800，公寓7800；7800；执行关键点：营销动作——量价齐升营销动作——量价齐升平均每个月平均每个月6000万的回款任务6000万的回款任务IntelligenceallsuvcessweremadefromwisdomIntelligenceallsuvcessweremadefromwisdomIntelligenceallsuvcess22allsuvcessweremadefromwisdomallsuvcessweremadefromwisdomweremadefrom22intelligenceallsuvcessweremadefromwisdomintelligencePPPPpartAAAARRRRTTTT英泰简介第二部分项目分析一市场分析2009年，西安市普通住宅市场发展平稳超过历史高点2007年。随着曲江、城北、浐灞等房地产板块各项目规划建设的不断完善，进一步推动了房地产发展进程，第四季度，城北区住宅成交凸显，占全市市场份额的26%，而曲江随着中海、大华及龙湖地产等高端产品的开发，在价格上绝对领先于全市。四季度成交除中高端、精装修成交外，政策的延续性未知助长了12月份单月成交突破200万方的“市场火爆”表现。土地市场　2009年全年房地产投资状况平稳，个别月份略微下降，房地产供应情况较历年略微下降，从土地成交来看，成交主要集中在灞桥、未央及航天科技区域，整体土地供应呈现郊区化外扩。除莲湖区大兴路地块为商住综合外其余均为住宅用地，由此可知，未来1-2年市场供应将扩向城外集中于二环至三环之间。未来走势四季度的价量齐涨为2009年全年发展画上了一个完美的句号，未来政策的导向以及投资市场的消费者购买力将成为2010或有增长的支撑点。主要商业项目租金2009年前十一个月，西安市商业用房销售面积为467,671平方米，同比增长33.65%。9月，商业销售均价为每平方米14,193元，10月份均价为每平方米10,827元，11月份均价为每平方米13,391元，由于区域价格差异较大，区域权重影响下市场价格月波动较大。房地产宏观政策国十一条加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。提高二套房首付，对本项目投资客有一定影响。二地段分析城墙进城和出城地处城内的城外的交界处，繁华和生活快速切换。西安的城墙，千年的历史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。进城就是城里，就是繁华的代名词，出城就是乡下，和城里有很大区别。南关正街南北中轴线-城市主要交通动脉地块位于大西安城市纵轴线南关正街与友谊西路交汇的黄金西南角城市轴线关键节点-------------天时地利南门-永宁门是西安城门中资格最老、沿用时间最长的一座，建于隋初（582年）。当年它是皇城南面三座门中偏东的一座，叫安上门。唐末韩建缩建新城时留作南门。明代改名永宁门。它也是现在西安城墙各门中复原得最完整的一座。小雁塔小雁塔，又称荐福寺塔，南门外的荐福寺内。属于保护比较好的著名唐代佛塔，是唐朝都城长安保留至西安的两处重要建筑之一。小雁塔的塔形秀丽，被认为是唐代精美的佛教建筑艺术遗产。地段总结位置独一无二历史文化气息浓厚城市氛围独特三产品分析项目基本情况总占地:130余亩总建面：60万平米（含10余万平米商业）南区：住宅总建面：31.4万平米高密度，高容积率住宅。点式结构，绿化面积较小，小区无大型景观。楼体分布情况分析11#11#11#11#12#12#12#12#33F33F33F33F11115555####34F3434F34FF22229999FFFF日照间距11110000####11116666####东西向采光不够，采33334444FFFF9999####22229999FFFF光受影响。22229999FFFF11119999####11118888####8888####南向采光被遮挡22225555FFFF22229999FFFF22229999FFFF6666####22229999FFFF6#—19#楼体为25F-34F，点式高层。户型分布区间分析85-14085-14085-14085-14085-10585-10585-10585-10540-8540-8540-8540-8590-17090-17090-17090-17040-8640-8640-8640-8695-14095-14095-14095-140小户型公寓97-14097-14097-14097-140110-180110-180110-180110-18040-8640-8640-8640-8680-20080-20080-20080-200大户型商务公寓中大户型住宅四客户分析客户定位——中高端客户人群偶得客户其他目的客户?消费符号汽车：中高档轿车重要客户新富阶层+投资客户服装：国际品牌、一线国内来源：西安市区及省内其他城市品牌、职业：生意、贸易、业务、大型企业员工消费：高尔夫、SPA、前沿时核心客户尚运动、目的：改善居住环境+投资置业教育：私立学校或优质名校、年龄：25-50岁收入：家庭年收入20万元以上特征：崇尚新事物，注重房产增值功能，看重项目的地段属性。社会中坚阶层来源：城南及城内客户为主职业：精英白领、高层管理、私营业主、企