地产二六年六月二十四日++00地产二六年六月二十四日++00定价与不确定性分析的基本方法房地产策划报告中的经济测算房地产策划报告中的经济测算目录目录随行就市定价追随领导者企业定价理解值定价区分需求定价成本加成定价目标收益定价售价加成定价总结1.3.11.3.21.2.11.2.21.1.11.1.21.1.31.1.4可比楼盘量化定价盈亏平衡分析敏感性分析竞争导向定价需求导向定价成本导向定价1.42.12.21.31.21.1二、项目不确定性分析附：房地产资金等效值简单计算一、项目定价的方法房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法成本导向定价成本加成定价目标收益定价售价加成定价总结需求导向定价理解值定价区分需求定价竞争导向定价随行就市定价追随领导者企业定价可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.2.11.2.21.31.3.11.3.21.42.12.2房地产策划报告中的经济测算注：这里的成本要包含了税金即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的售价。单位产品价格=单位产品成本﹡（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润1.1.1成本加成定价）例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%，则该楼盘每平方米售价：2000﹡（1+15%）=2300（元）成本导向定价房地产策划报告中的经济测算方法特点：计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而确定成本要比确定需求容易得多）适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的利润。??房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法成本导向定价成本加成定价目标收益定价售价加成定价总结需求导向定价理解值定价区分需求定价竞争导向定价随行就市定价追随领导者企业定价可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.2.11.2.21.31.3.11.3.21.42.12.2房地产策划报告中的经济测算售价=（总成本+目标利润）/预计销售量目标利润=总投资额﹡目标投资利润率目标利润=总成本﹡目标成本利润率目标利润=销售收入﹡目标销售利润率1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、销售利润率等）2.确定目标利润。对应多种形式3.计算售价即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其步骤如下：目标收益定价（目标利润定价投资收益定价）1.1.2/房地产策划报告中的经济测算（）（元）=4+0.6/160000=2875﹡（亿元）=415%=0.6每平方米售价（总成本目标利润）预计销售量=+/解：目标利润总成本﹡成本利润率=例：某房地产企业开发一总建筑面积为万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售万平方米，其总开发成本为亿元，企业的目标收益率为成本利润率的，问该小区的售价为多少？22016415%房地产策划报告中的经济测算方法特点：优点是保证企业既定目标利润的实现适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。??房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法成本导向定价成本加成定价目标收益定价售价加成定价总结需求导向定价理解值定价区分需求定价竞争导向定价随行就市定价追随领导者企业定价可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.2.11.2.21.31.3.11.3.21.42.12.2房地产策划报告中的经济测算即以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率计算加率，最后得出产品的售价。单位产品售价单位产品总成本（加成率）例某楼盘的开发成本为每平方米元，加成率为，则该楼盘的售价为：售价（）（元）=/1-3.250020%=2500/1-20%=3125售价加成定价1.1.3房地产策划报告中的经济测算方法特点：消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率更直观，且较低）?房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法成本导向定价成本加成定价目标收益定价售价加成定价总结需求导向定价理解值定价区分需求定价竞争导向定价随行就市定价追随领导者企业定价可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.2.11.2.21.31.3.11.3.21.42.12.2房地产策划报告中的经济测算成本基础上加一定的利润来定价。差异：对利润的确定方法三种方法共同点：以产品成本为制定价格的基础，在优点：容易计算缺陷：没有考虑市场需求和市场竞争情况总结1.1.4房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法成本导向定价成本加成定价目标收益定价售价加成定价总结需求导向定价理解值定价区分需求定价竞争导向定价随行就市定价追随领导者企业定价可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.2.11.2.21.31.3.11.3.21.42.12.2房地产策划报告中的经济测算基本思路：以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。理解值：感受认知价值，是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。（非价格因素变量）关键：准确掌握消费者对商品价值的认知程度市场调查主要步骤：确定顾客的认知价值根据确定的认知价值，决定商品的初始价格预测商品的销售量预测目标成本决策/1.2.3.4.5.理解值定价1.2.1需求导向定价房地产策划报告中的经济测算方法特点：理解值定价法可以与现代产品定位思路很好的结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，为越来越多的企业所接受。?房地产策划报告中的经济测算该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，是房地产定价提供了一条新思路。例由某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市某区，占地面积平方米，由一幢层商住楼和三幢层住宅楼组成。该楼盘于年月底开工，年月开始精心策划，推出了客户开价销售活动。该活动具体操作方式如下：开发商拿出至层共套房源，在确定其底价为每平方米元后，顾客可以以高于此的任何价格报价。如果客户在最高的前名以内，即以此价作为该客户的成交价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个客户开价热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达名。报价高的前名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。从年月日至年底，该花苑共售出套，占第一期推出楼盘的，取得了巨大的经济效益和社会效益。4.13265303019941219954“”3730590012“”6312“”1995831199510270%平方房地产策划报告中的经济测算/元（分值分配项目权重甲栋乙栋丙栋质量装修环境物业管理开发商信誉认知价值系数0.304035250.153040300.303535300.154030300.105030201.001.141.040.83=2600*1.14=2158表某项目住宅楼认知价值系数表1.1丙栋住宅楼的认知价值可得：甲栋住宅楼的认知价值（元平方米）乙栋住宅楼的认知价值（元平方米）=2600*1.14=2964/=2600*1.04=2704/例设同类房地产的市场平均价为元平方米，专家们对项目的栋商品住宅楼的有关因素、权重系数及评分结果见表。5.2600/31.1房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法成本导向定价成本加成定价目标收益定价售价加成定价总结需求导向定价理解值定价区分需求定价竞争导向定价随行就市定价追随领导者企业定价可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.2.11.2.21.31.3.11.3.21.42.12.2房地产策划报告中的经济测算以消费群体差异为基础以数量差异为基础以产品外观、式样、花色差异为基础以地域差异以时间差异即某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同售价。房地产区分需求定价的主要形式：区分需求定价（差别定价法）1.2.2房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法成本导向定价成本加成定价目标收益定价售价加成定价总结需求导向定价理解值定价区分需求定价竞争导向定价随行就市定价追随领导者企业定价可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.2.11.2.21.31.3.11.3.21.42.12.2房地产策划报告中的经济测算当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。特点：基本思路：企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法，以竞争者的价格为基础，根据竞争双方力量等情况，制定价格，达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标。竞争导向定价房地产策划报告中的经济测算即使自己的商品价格跟上同行业的平均水平。适用：在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有的正常秩