年月日2010430圆融集团合约管理部张中军－－漫谈成本管理核心竞争力幕后台前前言：讲义来自何方？8+5?，所谓的经验?抄袭?奇思妙想＋胡言乱语?协信：简单专注持久?……?李宁说：一切皆有可能?中军曰：成本管理提升核心价值目录9theend87654321?、！?、作业?、圆融畅想?、君居长江头，我居长江尾?、闷骚的成本与天杀的房价?、成本进阶?、核心竞争力?、秦始皇的成本思想：混沌开篇?、自序：成本管理的前世今生！，超越万科的龙湖，标杆全忠眼中的龙湖2008?????????号外：、萌芽期－事后成本核算阶段、形成期－事中成本控制阶段、发展期－事前成本预测与事中成本控制相结合的阶段、展望期－战略成本管理阶段：合约规划与控制示例：发展期的协信思考：你在哪一期？无处不在聊胜于无1234成本管理的前世今生－轨迹?成本管理发展轨迹?成本管理终极猜想1??????数字游戏花钱的学问省钱的艺术花该花的钱省该省的钱花该花的钱，省该省的钱成本管理的前世今生－概念?什么是成本和成本管理？1???控制利润的一种江湖传说√确保赚钱的一种追求精神√保持身材的一种健康体系√成本管理的前世今生－概念?成本管理是：1???运用管理学的理论和方法，对企业资源的耗费和使用进行预算和控制的理论、程序和方法的总称保持企业运营安全的一种内控体系企业立于不败之地的核心竞争力成本管理的前世今生－概念?学院派观点：?张中军：1?????????????……人才研发营销建造成本物业财务拓展行政管理层董事会企业文化?以下哪些是房地产开发企业的核心竞争力？成本管理的前世今生－号外??????????设计、建造、成本形成金三角，奠定房地产开发企业的项目管理基石财务与成本一衣带水两情若是长久时，又岂在朝朝暮暮成本与合约的辩证关系：互为过程，互为目标，相辅相成：深入人心的体系：践行成本体系的管理的工作就是维护体系成本与施工质量：没关系成本与销售价格：没关系CostmanagementCostadministrationCostadministrationCostmanagement1234managementadministration5?、金三角?、一衣带水?、鸡生蛋、蛋生鸡?、与?、警世恒言成本管理的前世今生－关系1土地费前期费城市建设基础设施配套费建筑安装工程费公共配套设施建设费工程管理和其他直接费管理费用营销费用财务费用预备费间接费直接费开发成本?秦始皇的成本思想：度、量、衡?成本语言：科目混沌开篇－成本语言2》协信示例圆融示例锋尚示例?????万达示例没有最好，只有最适合20062008GB50300-2001?成本科目与《企业会计准则》《企业会计准则讲解》?成本科目示例?践行始皇帝的成本思想，统一成本科目?成本科目与《?打造最好的成本科目体系混沌开篇－成本科目2二级科目土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费一级科目开发成本混沌开篇－成本科目：万科2流程协信圆融成本体系???????执行与监督分离监督与考核挂钩全成员：从总裁到员工全过程：从拿地到交付全范围：从研发到物业全流程：步步跟踪，事事皆流程链接：核心竞争力－成本体系?分与合?全方位31234?、预算编制宜采用从公司内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法。?、规范企业的预算编制方法及要求，完善企业全面预算管理的制度建设。?、所有项目应从立项开始树立预算概念，从预算的编制、执行到最终的考核落实，贯穿项目全过程。?、注重现金流量预算的管理，统筹和指导每个项目的现金安排。?总之：一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，提高预算管理的控制力和约束力。?示例：预算核心竞争力－成本预算3??????、企业目标、全面预算标准不明确、没有从上到下、从下到上的循环闭合、缺乏明确的营销目标、经验数据与标准的积累比较欠缺，预测不准、预算执行中信息不对称、难以量化评估结果，考核难以落实123456核心竞争力－成本预算?成本预算的障碍3）2示例））））））23456117?、目标成本（示例?、建造标准（示例?、采购计划（示例?、总控计划（示例?、资金计划（示例?、开发计划（示例?、年度计划（示例核心竞争力－成本计划3重庆苏州对比????????????省钱的把戏：招标、议标、直接委托揭开招标的误区：一锤定音后患多；赤裸裸的造价分解：人工费、材料费、机械费、管理费、利润发包人限价：材料限价、管理费限价、成本＋利润限价摒弃杂念清晰的合作标准详细的价格和技术拆分总承包货比三家，心中有底随时准备谈崩：备选供应商及时归集动态分析预警成本调整：管理者的砝码1234?、流程控制?、节省每一分钱，都是利润?、谈判的技巧?、成本分析与反馈核心竞争力－成本控制3结算调整非合同性成本变更签证未结算成本待发生成本签约金额动态成本结算调整已发生成本合同性成本变更签证未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本已结算成本=核心竞争力－动态成本3签约金额））协信的结算附件示例1234567?链接：协信圆融合约台账?、合约规划（龙湖示例?、招标签约?、合同?、变更?、签证?、付款?、结算（成本进阶－知识台帐4）????????根据现金流量来招标，示例：青剑湖项目示例：集团的开发资金融资成本：抵押贷款垫资成本：自有资金，总部借贷，银行贷款见风使舵，以销定产（示例：顺驰死了，融创活了垫资，再垫资房子抵押工程款回归专职：主业与房地产开发分离1234?、要命的现金流?、合约规划与财务资金计划结合?、融资成本、垫资成本对比分析?、房产新政下的资金策略成本进阶－量入为出4李公堤三期目标成本设计技术指标材料限价招标造价控制指标乙供材料核价抠出供电公司的％利润10??????????限额开发、以销定产限额设计，满足交房材料限价，引导中标价格造价指标，控制成本示例：示例：指标分析：圆融星座示例：示例：示例：示例：成本进阶－限额管理?限额无处不在，工作实实在在4??????样品和示范区培养竞争性的供应商示例：路灯彩砂涂料景观示例：暂定清单＋费率，双控链接：工程量清单示例：一次招标，分段委托（监理咨询供电）////成本进阶－招标策略123?、封山育林、筑巢引凤?、没有标准的招标?、委托与履约水平挂钩4）评标报告?????????有竞争性的供应商较少调研，放风，竞争的气氛区域竞价、差异竞价策略示例：集团采购，前提是：低价或特质特种材料（文化石材地源热泵集成定制栏杆示例：关键部件，如施耐德元器件询价，配电箱指定型号并限价材料设备限价最好的评标办法：满足基本合格条件后的最低价中标示例：评标办法///ABB456?、缺乏竞争性的招标?、采购限价?、评标与澄清?问题：非不能也，实不为也！成本进阶－招标策略4??开发的境界成本管理的境界成本进阶－辅助决策12?、基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测算；?、从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见；?你选择哪一种？?我们有没有能力达到这样一种境界？4明月明月照沟渠???????自愿的被迫的完全的适当的我本将心托谁知－－（元高明《琵琶记》）.成本进阶－心论/?成功的成本管理前提：摒弃私心将心比心4?????????十年，成本变化不是很大！苏州：～元平方米苏州：～元平方米土地，土地，土地！建设标准提高景观标准提高材料设备涨价人工费涨价十年，扣除建设标准提高的因素，建安成本增加不足一倍20008001000/201012002000/闷骚的成本与天杀的房价?闷骚的成本?成本变化项目5苏州房地产项目价格调研表???????????链接：苏州：元平方米苏州：元平方米卖地的卖房的有钱的有权的（国务院除外）没房的没钱的没权的相信政府！201012000/20001500/?天杀的房价?谁在力挺房价?谁在期盼跌价?涨乎？跌乎？?相信有钱人？没钱人？政府？闷骚的成本与天杀的房价5???????…?有关系吗？有真的有关系吗？没有到底有没有关系？只有做了鉴定才知道，但是一旦做了鉴定，必然会有人受伤，你准备好了吗？不要啊＃￥％！◎＃￥示例：车库成本归属问题DNA闷骚的成本与天杀的房价?天杀的房价与闷骚的成本的对话?说你有时只须有，说你无时莫强求……5【这只是个开始】【为什么是房地产】（任志强解读国发【】号文件）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发【】号）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【】号）国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发【】号）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【】号）+201010201042010102003182008131?????1998-2010?分享：房地产政策闷骚的成本与天杀的房价5???苏州青剑湖终极：圆融星座之201020112012闷骚的成本与天杀的房价?超级猜想：5??????……东－－西头－－尾苏－－渝甜蜜蜜－－火辣辣平地－－高山君居长江头，我居长江尾?苏州圆融与重庆协信的成本对话6苏州圆融与重庆协信的成本对话内容圆融协信备注机构设置控制重点成本预算目标成本合约规划采购计划过程控制签约价格水平成本评估价格控制措施??????、关键材料限价，以指导价确定低价供应商，纳入总承包招标、评标过程中的澄清：合法？、成本指标，限额设计，以销定产、可以对外委托的项目如供电、设计等，议定战略供应商，先定价，再委托、成本计划，量入为出，多余资金用于拓展项目、成本考核：以项目部为单位进行考核123456圆融畅想?合法的手段提升成本管理水平7??????、全员成本意识、从上到下与从下到上的闭合、集团－项目公司二级架构、目标－科学的目标－