黄博文简介房地产行业知名的战略管理及组织创新专家，多年金地集团HR副总的高管经验，主持集团管控模式和流程管理再造、组织优化、HR及HRM战略规划、绩效管理和激励体系变革等集团重大项目，具有深厚的战略管理、组织管理、组织变革、管理理论和HR管理理论的理论功底和实践经验。现任百锐地产研究所研究员，百锐地产大讲台讲师2课程框架战略目标外部分析宏观、行业、对手、顾客、、、战略路径战略框架战略支撑内部分析周期、经营、管理、资源、、、战略执行案例、工具3目录一、中国房地产产业综合分析1、综合分析2、宏观分析3、行业分析4、对手及标杆研究二、房地产企业发展周期分析三、房地产企业战略管理1、战略框架2、战略目标3、战略路径4、战略支撑5、战略执行四、案例4中国房地产产业综合分析一、中国房地产业前景及优势1、国家经济、社会的发展；国家的支柱产业2、国家调控水平日益提高；土地市场日益规范；金融市场日益规范和开放3、需求空间巨大今后10年我国对商品住宅的需求量最保4、平均利润率高守的估计是66.33亿平方米，复合增长5、全国集中度低与局部集中度高并存率为9.33%；稳健估计是94.22亿平方6、需求分化与分割导致小、中、大企业长期并存米，复合增长率为10.99%；乐观的估计需求有望达到127.49亿平方米，复合增7、新农村建设长率达到12.71%。二、中国房地产业的风险及劣势1、行业正处快速变化过程中，政府不成熟，金融及土地环境不佳；政策不确定性大2、开发周期长3、行业资源及能力储备不足（含HR）4、利润率下降三、中国房地产业发展趋势1、行业环境逐渐规范稳定，消费者逐渐成熟2、集中度快速提升(份额、土地、资金、人才快速向优秀企业集中，例如：金融街集中招200人)3、门槛和经营要求提高：资金门槛（5年10倍）、投资门槛、开发门槛、管理门槛、HR门槛4、利润率下降5、谁是行业未来的主角6、标准化与个性化并存；专业化与集成化并存5中国宏观经济1?我国靠传统产业的投资、初级加工品出口与城镇居民消费支撑经济增长的方式已接近极限，经济增长的新动力在于产业升级与农村消费能力的提高。?国家通过产业政策和提倡科学发展观、鼓励自主创新推动产业升级。?国家通过新农村建设、构建和谐社会培养农村及城市中低收入人群消费能力。?在人民币汇率上采取逐步放开，有控制地缓慢升值，同时采用紧缩性货币政策削弱热钱的冲击，给国内企业留出应对的时间。?中国政府拥有了强大的财务支付能力及高额外汇储备，足以应对产业升级过程中的市场风险，不致陷入类似拉美与韩国的债务危机。?中国尚有8亿农村人口有待城市化，中国的内需在相当长一段时间内都具有很大的潜力。?随着政府宏观调控能力的日益加强，政府在中国经济成长中的主导作用还将继续，中国经济成长的不确定性也更小。?结论：只要改革开放的主旋律不变，只要中国政府致力于构建和谐社会、提升环境承载能力、推动产业升级，中国经济增长将是长期、持续的过程。6中国宏观经济27中国房地产行业发展1发育期成长期成熟期衰退期市场增长速比较缓慢高于GDP的增长速度并逐渐趋缓与GDP增长速度相当随需求下降萎缩度投资需求状为支持新产品逐为支持增长，资金需求达到高为保存生存能力，仍需很少投资，甚至变卖部分况渐投资峰再投资资产市场规模小快速增加大减小顾客的稳定顾客很少信任、有一定信任，尚未形成品牌忠形成品牌购买倾向极稳定，顾客很少寻求其性试用诚他供应者竞争者数量较少高边际利润吸引竞争者，末期主导企业地位稳定，行竞争者数量下降行业开始集中业集中加剧市场份额分不稳定稳定性增加，少数竞争者以强稳定，主导企业地位凸或高度集中，或因行业细布势姿态出现现分、市场地区化更分散竞争的性质有限竞争着眼于市场的迅速增长掩盖了竞争竞争达到顶峰随着新格局的形成，转向产品改进低度竞争进入的难度易进入，行业主较困难，市场力量产生，但不困难，市场力量已确认很少有新进入者，企业退导和顾客偏好未是很强出形成利润与现金没有利润，负现赢利，现金流依然为负赢利下降，较大投资可利润很低，现金流很少金流能意味着很大的正现金流8中国房地产行业发展2–政府主导的色彩浓厚，土地与资金仍是发展的关键瓶颈–行业集中度不断提高——如何寻求规模迅速扩张并在管理上同步提升是抢得先机的重要砝码；资本运作对行业集中度的提高起着绝对的决定作用–融资能力的重要性日益凸现——直接融资的作用日益大于间接融资–产品与市场竞争日益激烈——要求创新，以提高利润率和土地获取能力–对运作能力的要求与成本控制要求日益提高——要求标准化、产业化，降低管理费用、提高周转率–盈利模式仍未有多少改变。结论：融资能力和资本运作能力决定了开发商能否在地产行业中占有一席之地；而开发能力和管理能力又对开发商的融资能力和资本运作能力起着决定性的作用。地产企业的可持续发展已面临越来越大的挑战，综合能力的要求也越来越高。9中国房地产行业发展3找地可研储地融资策划设计施工销售服务香港逐模渐运营式广告过渡客户推荐房屋建造美参观用户需求申请签订合同交付平面设计国样板缴纳订金按揭个性化选地块选择择使用模网络房贷款式地产经纪10中国房地产行业发展4房地产行业的发展过程从房地产开发过程来看，呈现螺旋式循环发展的过程，具体可以分为三个循环阶段：资产证券化循环资本市场投资循环开发循环11中国房地产行业发展5中外房地产发展环境比较香港美国当前中国10-15年后中国自治城邦大国大国大国领土性质高人口密度低人口密度高人口密度高人口密度经济发展水平发达发达发展中发达潜在需求量大一般大大垄断供应分散供应垄断供应垄断供应（土地批租模式）（财产税模式）（土地批租模式）（土地批租模式）土地有租期带产权有租期有租期无开发时限可期权方式拿地2年不开发无偿收回2年不开发无偿收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺高容积率低容积率高容积率高容积率居住风格集合住宅为主独栋住宅为主集合住宅为主集合住宅为主高房价规制干预频繁规制高地价补贴中低收入者购房高房价大城市香港模式高福利鼓励开发中低价房高地价中小城市美国模式政府自由港，低税制，靠土差别对待，抑制土地投低福利税制？地收入弥补财政不足机高税制差别对待，抑制土地投一刀切机资本充裕充裕不充裕充裕便利便利障碍多便利融资客户融资（预售）和银市场化资本运作为主客户融资（预售）和银债权融资与股权融资相行债权融资为主行债权融资为主结合12中国房地产行业发展6环境对开发商的影响比较香港美国当前中国10-15年后中国政府关系非常重要不重要非常重要非常重要市场次要非常重要次要重要产品次要重要次要重要管理次要重要次要重要运营次要重要次要重要投资重要重要重要重要融资重要次要重要重要盈利模式土地投资价值+土土地价值增值+土土地投资价值+土土地价值增值+土（关键利地投资溢价+房地地投资价值+房地地投资溢价+房地地投资价值+房地润来源）产投资价值+房地产价值增值+房地产投资价值+房地产价值增值+房地产投资溢价产投资价值产投资溢价产投资价值开发商风土地经营挂帅，资本运作挂帅，政府挂帅，全能投资商挂帅，专格全能型开发商专业化开发商型开发商业化开发商产业链特以开发商为中心以基金为主导，以开发商为中心以投资商为中心征的纵向价值链专业分工细致的的纵向价值链的横向价值链横向价值链13竞争对手分析1?主流房地产开发企业可以区分为以万科为代表的专业型和以合生为代表的成本型。–专业型开发商对专业能力进行持之以恒的投入，以获得长期发展潜力。–成本型开发商严格控制当期成本，以获取当期最佳表现。?降低土地获取成本和开发成本、控制一般行政费用、提高资产周转率和充分利用财务杠杆是提升业绩表现的通用路径。?有目的地对某类专业能力进行长期持续的投入，形成核心竞争力，是企业差异化成长的专有路径。14竞争对手分析2国内典型房企的业务领域天鸿中房万达万科金合生创展全国地奥园置业绿地性顺驰北京城建万通大华绿城跨区复地港资地产中远发展域SOHO中国局首创置业碧桂园陆家嘴部中远中信华南中华企业区域美资地产集中于工程管理价值链适度延伸居住需求衍生产非相关多元化业适度捆绑15竞争对手分析3-万科1、万科是目前中国惟一一家按美国模式拷贝并进行操作的房产企业2、万科的特点–专注于房地产专业化经营–着重研究中产收入者的房产品需求–然后在全国范围内取得相应的土地–复制产品的市场定位和品牌策略–产品单一面向极其准确的客户目标3、该模式的突出之处–产品的标准化、投资模式标准化–资本投入、产品品质和管理团队都能有效控制16竞争对手分析4-合生创展1、合生创展是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团2、合生创展的特点–做大规模，率先采用大盘操作的概念–客户定位以满足城市中高收入的置业需要为主，开发的物业集中于中高档项目，销售均价比当地的市场平均价格水平高出15％一72％–对市场前景的准确把握，开发未来升值潜力大而当时位置偏僻价格低廉的土地–战略扩张三部曲：1、通过集中化战略和一体化战略，建立企业规模化发展的基础；2、通过集约化拓展进行跨区域扩张；3、实施规模化发展–行事低调–注重资本运作3、该模式的突出之处–规模化发展有利于降低成本、提升品牌效应，抵御市场竞争风险，实现规模经济17竞争对手分析5-招商地产1、招商地产具有招商局这一得天独厚的背景，伴随着蛇口开发区的成长而迅猛发展2、招商地产的特点–房地产开发、物业租赁和水电供应三驾马车–定位于中高端产品–建立以房地产开发、出租物业经营、二手房买卖中介和物业管理为一体的业务模式，为客户提供房地产全面增值服务–注重产品与服务创新–稳健经营，注重风险控制–面向全国积极拓展，形成3+X格局–多元化融资并与招商银行