2计计3636主讲：朱耿洲博士（房地产融资策划）融资策划融资策划3融资的目的融资的目的☆☆1.基业长青:融资是企业的造血功能2.发展战略:爬楼梯与乘电梯3.财富速度：一代富与一夜富?黄光裕、陈天桥为何能成首富？?蒙牛为什么“牛”呢？41.不了解资本本质,不注重日常融资关系的建立,临时抱佛脚,缺乏长期规划。2.报表造假,缺乏基本诚信。3.产权、股权、物权等关系混乱。4.不考虑合作方、投资方从管理、市场、理念等方面对企业的帮助，只想融资，有奶便是娘。5.融资是企业发展和规范的过程，不建立合理的企业治理结构，企业不想走向规范化，家族化明显。6.融资视野思路狭窄。7.低估融资难度,以为小圈子可以融资。8.仅凭经验关系，不系统学习掌握融资技术。9.不愿意花钱请专业的融资顾问。☆中小企业的融资误区5当前房地产融资存在的问题当前房地产融资存在的问题☆☆1、房地产资金对银行贷款依赖高2、贷款种类少、条件高、政策变化随意大3、房地产内外部融资都有局限性4、法律法规不健全，影响融资渠道拓展5、受金融政策环境影响，房地产金融创新束缚重重6、金融供给不足，没有形成完善的房地产金融支持体系6F1留存利润融资F2盘活存量融资F3扩大增量融资F4节税策划融资（一）内部管理融资7留存利润是企业实现的可分配利润中未被作为红利分配给股东而留在公司的部分。例如，某企业2004年共有可分配利润3000万元，股东大会决定向股东发放股息1000万元，余下2000万元作为“留存利润”保留在公司，在资产负债表里计入“股东权益”下的储备(Reserves)项目。做出一个分红决议即可。因此．几乎不发生融资费用；F1．留存利润融资8可以防止70％的拖欠风险可以避免35％的拖欠可以挽回41％的拖欠损失可以减少80％的呆帐、坏账损失实施控制实施控制实施控制实施控制统计分析结论盘活存量融资－信用管理与应收帐款F29案例4.万乐电器公司，除信贷外长期投资需资金6,000元，短期流动资金3,500万元10摘自《投资有道》杂志2006年1月总第18期中小企业通常都会遇到融资难的困扰，有时不得不变现自己的固定资产以换取现金，缓解企业经营过程中的资金问题。但这往往造成自身资产的折损。下面一宗实际案例，相信会给中小企业主一定启发。陈先生与亲友合资开办一家贸易公司，由于业务发展需要，急需资金4000多万元，经多方筹措，尚欠资金约3000万元。他考虑再三，决定将自己2004年在市区购买的原价1000万元的写字楼转让，现有一间IT公司愿以3000万元购买。交易时，巨额税负使其备感受挫。案例5.产权转股权，救急节税800万11F4员工内部集资融资F5股东借贷融资F6关联企业借款融资F7关联企业担保融资F8股东管理层透支融资（二）内部债务融资12、相互了解；、成本低、快、可解决原材料供应或销售市场、企业战略联盟12345特点13、日常沟通，关系融洽；、诚信、经营状况良好、适当回报、经常使用、累积信用12345要求14房地产企业信用融资具体形式包括预售房款、预售租金、预售施工保证金，预售施工保证金，应付帐款、分期付款、延期付款、商业期票、代销商品、带资施工等形式，其在融资上的运用都类似、（三）商品购销融资15符合预售有关规定商业地产预售资金预售房款预收房租F9/16带资施工在房地产行业较为普遍，开发商与建筑企业签订合同，在预付少量资金的情况下，由建筑企业入场施工，架构封顶时才结算费用。这样，开发商可以节约开发所需的资量。案例：顺驰是如何实现百亿销售的？开发商垫支融资F1017促销融资商品回购融资实物期权融资资产置换融资品牌融资特许加盟融资F11F12F13F14F15F16（四）经营融资18?4P6P?4C?4V?房地产核心价值F11促销融资19注：按法律规定，企业之间不能相互借钱，属于非法拆借企业原罪：1、虚假出资；2、非法拆借住宅商业地产商品回购融资F1220案例：金融街Excel双赢1、Excel公司在2005/5与金融街购买F2地块（选择权购买）合同2、约定F2地块新建房屋与车库，购房款8.177亿元以及车位租售款约6072万元，行使权利为05年12月31日。房屋及车库06年10－11月建成3、Excel支付金融街选择权对价1600万元4、05年12月27日，Excel行使期权5、双赢实物期权融资F1321设计费策划费代理销售费例：开发商、国土局和村的例子：开发商委托国土局去征收土地；与村民约定商品房价格预售，然后用预收款支付地价款。例：用房子去抵广告费：广告公司电视台报纸//资产置换融资F1422奥园集团正在利用品牌进行扩张品牌融资F1523特许经营是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以合同的形式授予特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许经营者支付相应的费用，现阶段连锁经营已经成为一种引领市场潮流的营销模式。21世纪地产特许加盟融资F1624个人借贷融资企业拆借融资标会集资融资（发源于温州）F17F18F19（五）民间直接融资25思考案例：蚁力神、公司每年销售收入不过亿元、融资额亿、共万户养殖户，平均万元户、元一份，帮你养蚂蚁，个月给你利息元；41031002474.7/11000014325026投资服务公司融资民间钱庄融资互助基金会融资担保机构融资个人委托贷款企业委托货款（首付款）贴息委托贷款房地产过桥资金委托贷款F20F21F22F23F24F25F26F27（六）民间中介融资27、法律风险大，违规违法多、防诈骗、利率高：比正规金融机构高％－％，总成本在％－％，甚至更高、规模在亿－亿之间，约占正规金融机构的三成（％）34279121517400830028.7民间借贷特点28）类似例：美国奈尔贷款越过法律界限的行为：、向非特定对象募集资金；、人数超过人，金额超过万，就可能属于非常集资；12100100、无约定期限，主张权利即到期（、无约无息（到期后按银行利率的倍）、利率在银行同期倍以内、不得先扣利息，利滚利、企业之间禁止相互融资3221445合法化方法29企业贷款委托银行个人企业F24个人委托贷款F25企业委托贷款民间借贷创新融资渠道▲民间借贷创新融资渠道注：超出法定利息部分补充协议，利息折借款，利息取整数为佳30（首付款）贴息委托贷款案例：今典集团总裁张宝全的委托贷款案例：如何破解首付款之％－％房地产过桥资金委托贷款案例：如何破解自筹资金％？F26“”3040F2735委托贷款新业务31粤东某县民营企业取得一个地方政府自来水厂建以与经营项目，需人民币亿元而这一企业总资产万元，净资产万元，年利税万元这一企业希望融资亿元?3?800060001500?3案例：粤东某县自来水厂融资32、在本地报纸广告：公布于众、委托人把钱交银行、银行＝》借款人、投资人（政府部门）担保政府城建公司（国有资产投资公司）、帮项目抵押给政府地皮＋项目、项目收益高出存款很多12345aB6步骤33＋水票人民银行年月日公布200410295.24%当时银行存款与货款利率对比定期存款企业贷款一年一至三年（含三年）二年三至五年（含五年）三年五年以上国库券货币基金股票基金三年年％左右当时亏损五年本项目委托贷款：年2.25%5.76%2.70%5.85%3.24%6.12%2.4%1.63.6%2%-8%34收取融资手续费（亿元×＝万）增加银行储蓄水费代替手续费0.2%20.240没花钱就开成了自来水厂，解决了吃水问题，解决了融资问题，同时让老百姓得到实惠不需要资产抵押便融到了资成本：比先行贷款利率最少低％－％12借款人投资人如投资万元商业银行地方政府??10??结果对比：35（七）典当融资T34房地产典当融资T35土地使用权典当融资T40有价证券典当融资T41无形资产典当融资T36金银首饰典当融资T37机动车辆典当融资T38书画古董典当融资T39设备存货典当融资（一）不动产典当（一）不动产典当（二）动产典当（二）动产典当（三）权利典当（三）权利典当36快抵质押品种多手续简单当金不作用途月息低于％（年利息×＝％）灵活4.51254典当融资特点37汽车折％％％％珠宝折％％无数码产品折％％无业务类型评估价折扣手续月费率利息月费率房地产－折％动产质押＜4.2％（最低注册资金：300万）房地产＜2.7％（最低注册资金：500万）财产权利质押＜2.4％（最低注册资金：500万）71.8-3.30.5-34-73-4.52.53-4.5783.5-4.5%1%-3.2%典当管理办法规定：最新典当行行情38企业互保商业信用担保担保投资托管担保融资F36F37F38F39（八）保证贷款39担保业务流程图40上海百业兴资产管理公司托管公司认可并担保即可获得贷款一种创新的担保贷款形式，对于一些草创阶段的企业，虽然土地、厂房皆为租赁而来，现在也可以通过将租来的厂房、土地，经社会资产评估，约请托管公司托管的方法获取银行贷款托管担保融资F3941土地抵押贷款房地产开发贷款房地产流动资金贷款在建工程抵押贷款房地产按揭贷款房地产抵押贷款F40F41F42F43F44F45（八）不动产抵押贷款42按项目房地产开发贷款F4143按项目房地产流动资金贷款F4244逐层抵押关键在评估在建工程抵押F4345产品内容办理银行利率下浮首套建筑面积在㎡以内的自住房，可获成年的贷款，利率可下调交行固定利率不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照设定的固定利率支付利息招行、光大银行、浦发银行、建行组合利率客户可选择固定利率与浮动利率的多元化组合利率产品建行双周供还款期限为每周一次，每次还款额为原来月供的一半深发展接力贷以某一子女（