福州商业地产市场调研分析报告施工面积新开工面积竣工面积年保持高位平稳运行状态。2000－2005年福州房地产市场开发量统计0.0500.01000.01500.02000.02500.02000年2001年2002年2003年2004年2005年(万平米)2005结论Ⅰ年，市场呈现不同的变化：年，市场整体呈现快速发展态势；20042004围绕－2001年，开发投资增速放缓，并且略有回落，至2005－一、福州市房地产投资、开发完成情况分析20042000－2005年福州房地产市场投资统计75.989.5100.0165.3223.8222.00.050.0100.0150.0200.0250.02000年2001年2002年2003年2004年2005年市场研判——第一部分福州房地产市场分析(亿元)预售面积登记面积结论Ⅱ2000－2005年福州房地产市场预售、登记面积年福州房地产市场商品房供求关系总体上保持同步协调发展2005－0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.002000年2001年2002年2003年2004年2005年(万平米）二、福州市房地产预售、登记面积情况分析2000市场研判——第一部分福州房地产市场分析住宅商场店面结论Ⅲ2003－2005年福州房地产市场物业结构统计416.70415.54503.8232.1762.9856.240.00100.00200.00300.00400.00500.00600.002003年2004年2005年(万平米)年福州房地产市场供给结构总体较为合理，供给重心向住宅倾斜2005－市场研判——第一部分福州房地产市场分析2003三、福州市房地产预售、登记面积情况分析结论Ⅳ2000－2005年福州房地产市场商品房空置面积106.00122.00104.00109.0994.20108.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002000年2001年2002年2003年2004年2005年(万平米)在市场供应量稳步增加的情况下，2000－2005年福州房地产市场商品房空置面积保持在稳定的水平上，表明市场具有较好的吸纳能力。市场研判——第一部分福州房地产市场分析四、福州市房地产市场空置状况分析2004－年出现快年集中入速扬升势头市，推动了商业物业价格的整体大幅度，使得商业物业价格在2003的变化特征。2005”2005先平抑、再上扬“住宅价格水平处于稳步增长态势住宅和商业物业的价格水平变动，大型商业地产项目在总和的决定了福州市场商品房价格平缓上涨的基础上，在呈现2003－2005年福州房地产商场店面价格12557885885816000700080009000100001100012000130002003年2004年2005年(元/平米)2000－2005年福州房地产市场住宅价格3389298327242692260624962000220024002600280030003200340036002000年2001年2002年2003年2004年2005年(元/平米)2000－2005年福州房地产市场价格指标3150315530623075326237983000320034003600380040002000年2001年2002年2003年2004年2005年(元/平米)市场研判——第一部分福州房地产市场分析五、福州房地产市场价格水平分析一、福州商业历史沿革简述二、福州重点商圈、商业点分析包括对于东街口商圈、台江商圈沿八一七路的整体商业租金水平、业态分布、商铺物业特点、消费群体等方面进行描述和分析。市场研判——第二部分福州商业市场分析、步行街等一站式消费模式的商业项目集中启动，扩大了福州传统商业版图。ShoppingMall“”伴随着沃尔玛年、中城大洋百货年等新型商业业态的进入福州旧有的传统商业格局被打破，原有的三大商圈经历了深刻的行业重整。(2000)·(2002),以东街口百货、五一商场、台江百货、华联商厦为代表的传统百货和商场时期一、福州商业历史沿革简述市场研判——第二部分福州商业市场分析名店街台江商圈商圈五一广场商圈东街口福州商业市场分析·宝龙城市广场连接外围新兴商业点的新格局初步形成。万象城至此，一个以传统的东街口、五一广场和台江三大商圈为中心，一、福州商业历史沿革简述市场研判——第二部分南街东方百货省府路大洋百货东百商场鼓东路以南八一七路段1.东街口商圈街铺统计二、福州重点商圈、商业点分析(一）东街口商圈分析市场研判——第二部分福州商业市场分析米；米；)54米；米；2一层6-810-1(1米×10-20米；10-米×米×4旧民居10-15：中层，城区米×3.5专用商厦4：中层消费群体6米×米×：中档服装；：中档服装、餐饮；米×新住宅社区底商；米×A-东方百货B-东百商场C-大洋百货：中高层次，城区为主米×4-65-76-8：客户层次：通信、茶庄、珠宝、眼镜；5-6：照相、通信、服饰、健身器材；：：中高层次，城区为主；物业形式：客户层次：中层，周边居民，部分城区：中档服装、餐饮、眼镜；：经营业态物业形式：产品产品经营业态：4-6米×客户特征产品物业形式：产品经营业态产品一、二层租金差距在550-650之间经营业态客户特征客户层次经营业态800-850600—8001000500400闽台行百货：0︱0︱800600C︱80010006008001000︱6050500400600︱600B1000600800450450-600A米；500-6008-10米×米；米3-3.5米；旧民居)平米10米；米×一层10010-20(：中低档服饰；10-154-6米×古旧民居旧民居；专用商厦3.5米×米×米×：中层偏低，周边部分城区物业形式：36：中层偏低旧民居42.0.3.5-4×：中低档服饰；：中低档女装；米×经营业态：：婚纱、化妆品、：中高层消费群体：中层偏低，城区：中低层，周边居民米×2.5米×：中高层次，城区为主3.5：中档低服饰，医药；：：：中档服装、通信、图书；4-6客户层次：面积普遍大于5-7物业形式：客户层次物业形式：物业形式：体育用品、中高档服装：：经营业态经营业态物业形式：产品产品产品指标经营业态客户层次客户层次产品客户特征客户特征产品经营业态产品经营业态38000大洋百货时尚流行百货在联营＋扣点模式的具体抽取标准上，与东百商场、东方百货基本一致。“”50000东百商场传统百货详见下图26000东方百货高档精品百货以上的商品主要采取联营＋扣点的盈利模式：其中，服装类商品扣点，化妆品扣点在之间，黄金珠宝首饰扣点在之间，家电的扣点小于。东百标准柜台×租金：元月；东方百货地下一层出租给好又多经营，面积为平方米，年租金万元。1.95%“”27%22%-25%10%~17%10%2.(60cm40cm)10000-12000/3.4000190(一）东街口商圈统计分析东街口商圈重点个案统计二、福州重点商圈、商业点调研1.经营定位盈利模式业态规划经营面积（平米）2.东街口重点商业个案统计二、福州重点商圈、商业点分析市场研判——第二部分福州商业市场分析大洋百货淑女装、内衣、饰品男士服装、内衣、牛仔男士服装、内衣、箱包少女装饰品、咖啡厅童装、玩具、寝具、餐饮淑女服装、女饰品、坤包4F运动用品、小家电、游戏厅6F2F5F珠宝、化妆品、手表、麦当劳7F3F1FB1F运动用品家居用品品牌男装8F7F保健品、土特产、钟表东百商场6F男装、数码家电女休闲服饰、女鞋少女装、童装、玩具5F2F女装、职业装、民族服饰首饰珠宝化妆品、女士内衣B1F3F4F1F童装餐饮国美电器好又多超市7F8F东方百货休闲运动服装5F咖啡厅、女装、女鞋B1F商务休闲服装、麦当劳6F男女鞋、女装、装饰品名饰、珠宝、化妆品、手表4F2F3F1F世纪联华永乐家电/小商品批发市场中亭美居中亭街服装批发中心(二）台江商圈统计1.中亭街商铺租金、业态业种统计二、福州重点商圈、商业点统计市场研判——第二部分福州商业市场分析区B米区银行低档服装服装眼镜电信肯德基中高档A6-8月400-500400-500/807米×平米4/－－110130110130米×4.5铺位数目：单位：元－－110130110130产品：区区D服装电信C眼镜低档服装通信中高档400-500400-500－－110130110130－－110130110130区区F银行低档服装电信服装眼镜电信E营业厅中高档400-500400-500－－110130110130金鹭首饰一条街－110130区G银行低档服装电信电器药品区400-500400-500H体育用品中档男装音响银行北月/400-500区200-300区B平米国美电器A/个铺位待售，一般位置电梯口位置，基本售罄；61。单位：元10945%)中亭美居铺位400-500针织内衣批发剩余销售率约为200-300区区110CD针织现全部中亭街规划为(小商品城内衣批发一般位置电梯口位置63140－；内圈：区区中亭美居FE53130外圈：140区区－中亭街服装批发中心世纪联华HG130北共分成五个区，每个区营业面积两万平方米左右，总建筑面积平米，个车位规划为业态，其中平米以上经营百货，同时引入大卖场和餐饮。现有租户租期截止到年月日，现租金不具备参考价值；东百租赁期前年的租金为元平米月元洪城104000600SHOPPINGMALL500001.20072282.1121//商业面积：平米；地面层，地下层；1500021中高端消费群