主讲专家：吴迪房地产设计阶段成本优化与控制（IV）基本原则概念设计实施方案初步设计与施工图????【Ⅱ】启示与建议【Ⅰ】目标与措施【Ⅱ】设计管控关键路径规划设计成本精细化管控目标与措施一、省钱等于赚钱成本控制不等于省钱基本原则：全员全控基于客户细分成本控制合理规划有效成本严格控制无效成本①确定盈利模式②可售比③产品附送率④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦人防及分区之一：成本规划设计阶段成本控制体系与专业平台①建筑模块②精装模块③景观模块④电梯模块⑤智能化模块之二：成本级配设计阶段成本控制体系与专业平台①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例之三：成本对标设计阶段成本控制体系与专业平台概念设计实施方案初步设计与施工图???【Ⅱ】规划设计成本管控关键路径【设计前期】项目部项目事务部财务部/成本部＋营销部设计部设计部1/2主角；但工作量繁重“”设计前期之权：各业务部门职责1预测成本设计前期之事：核心工作核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计2分析比较，确定产品定位指标确定规划草案多方案的基础上，通过设计前期之事：做好概念设计，提高决策效率土地认知11、指标、指标22、方案、方案2在对市场定位产品决策项目定位强排方案成本测算确定指标确定规划结构目标客户营销策略盈利模式预估成本预估利润???????设计前期之事：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础2三步骤设计前期之人：主要工作213基础分析强排方案土地规划要点确定项目定位及户型配比做概念设计前提一、项目：4红线；容积率；限高；退线；配套商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。两大前提二、营销：两个案例：分解强排方案盈利模式选择？精准定位；预测成本①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化如何提高概念设计效率精准市场分析：竞品选择标准1.1.标杆楼盘：个最竞争楼盘：个同区位社区户型装修3“”3“”1细分市场的竞争格局：清晰市场及竞争事态精准定位总价及产品结构两个分类要素竞争格局分析???1.2项目劣势分析项目优势销售情况总价单价面积主力产品信息竞品分析表：明确；聚焦户型1.3楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E竞品名称土地要点项目定位政府政策提高概念设计效率之二：重视设计前提2？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化如何提高概念设计效率设想目标客户决策解决方案设计强排方案第一步第二步第三步强排方案三步法。目的精准定位。★两个常用工具：（1）Google两个常用工具：（2）草模强排方案注意事项1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论2、强排方案的目的确定盈利模式？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案⑤注意积累固化④掌握基本盈利模式秘诀：【掏干吃净】如何提高概念设计效率【掏干挖净】：两个用足用足容积率！用足建筑密度！①用足容积率：用足“高货值”产品容积率②用足建筑密度：用足溢价空间①景观资源最大化：②拉高拍低③丰富产品形态塑造高端形态用足容积率常用模式案例分解用足建筑密度常用模式案例分解①锦上添花赠绿规划、底层挖掘②雪中送炭底商寸土寸金③政策红利抬高车库------？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化如何提高概念设计效率”注意积累固化拿来主义走出去！引进来！--“从盈利模式角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化?“”5案例分解【实施方案】营销部项目部项目事务部财务部/成本部实施方案之权：主要工作成果示意设设计计部部道路地下室与停车景观意向户型与意向立面物业管理模式成本测算指标实施方案之事：规划设计成果要求规划方案规划结构物业模式立面风格选择精装修级配确定景观风格初选??????一、规划结构深化二、主要产品确定实施方案核心工作之一：方案深化案例分解①可售比②产品附送率③停车率与停车方式④商业及业态⑤会所及配套⑥人防及分区实施方案核心工作之二：成本规划可售比：高容积率项目需评估测算架空层：被遗忘的角落地下室：定时炸弹地下黄金寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊???or1策略策略平均售价高售价、、（哪种我们最合算？）低附加值高附加值一般采取一般采取低地价高地价产品附加值怎么确定、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例、122各种产品车位配置比例地上地下比例架空？半地下？地下？?????/.营销定位停车方式.规划要点：数量测算停车率与车库形式如何选择：挖掘地下黄金.“”ACB3商业及业态商业面积与位置业态：租售；主力店餐饮？层高：？？商业地下室应用?????or4.554会所及配套：之一【削减龙套】该大的大该小的小严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积会所配置、架空层设置要和项目定位一致??5人防：底层、集中布置原则人防地下室面积、等级及布置方式充分考虑报建及分区充分利用人防规范：2000平米防护单元6①建筑模块②精装模块③景观模块④电梯模块⑤智能化模块实施方案核心工作之三：成本级配产品决策标准5个控制模块：整合、集成。案例说明成本级配产品决策标准5个控制模块：整合、集成。标准化产品线整合为成本及配实施提供标准平台成本级配案例说明产品线整合【施工图】①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例扩初及施工图核心工作之一：成本对标成本对标实施控制要求技术审控前置，全过程控制:地下室范围、剖面、结构方案和上部结构可行性确定地下室实施方案（含基础形式）要确定，上部结构方案确定基础方案确定（地下室达到施工图深度）配筋估算、对标测算完成，不事后算账方案报建前：扩初完成前：基坑、桩/地下室施工前：施工图完成前：成本对标七部法、地下室范围与剖面范围剖面出入口人防1????、上部结构可行性体型高度转换2???、地下室结构方案选择顶板底板层高3???、地下室停车效率柱网布车设备房轮廓线4????、选择上部结构方案结构形式墙柱布置荷载取值5???、确定基础方案桩+防水板筏板规避三保险基础6???、指标估算比例直径配筋率7???案例分解）5大类优化要点详规阶段明确（4个控制条件初步方案阶段检查方案优化施工图优化明确地下室控制条件检查落实控制条件的落实特殊情况需及时沟通地下车库建筑设计控制与优化①合同管理与限额设计②合作方评估③图纸质量控制扩初及施工图核心工作之二：质量控制混凝土含量（m3/m2）标准层地下室钢筋含量（kg/m2）设计合同控制指标混凝土含量（m3/m2）钢筋含量（kg/m2）产品类型33层高层16~18层高层9~11层小高层多层宽景洋房山地叠TH密THLTH联排TH限额设计、经济技术指标（成本对标7指标）A1限额设计、设计合同注意计费面积定义计容建筑面积总建筑面积？架空层？地下室？?or??B1限额设计、注意设计周期、以及过程审控节点约定C1合作方管理评估施工图质量后续评估--2经济指标（成本）考核和变更评估（质量）①限额设计②合作方评估③图纸质量控制扩初及施工图核心工作之二：质量控制完善专业平台，奠定规划设计专业基础及保障《施工图设计指导书》：是明确设计要求及原则；不是规范摘抄案例分解施工图指导书要点三个问题注意：确认施工图指导书?是否到达各设计师手中？?各专业的反馈意见？?是否在施工图中执行了？优化的施工图跨部门联合审图设计院质量控制统一审图工具强化施工图设计院质量控制按要求审图甲方“审”审图结果，并进行评估??解决方案－－思路细分五阶段审图要点装修施工图景观工程施工图地下室/主体结构与户型施工图方案设计图门窗百叶栏杆施工图5阶段审图解决方案－－五个阶段审图优化解决技术审控前置，全过程控制方案合理、土建成本技术把技术问题在方案阶段将被动的施工图审控前置于“方案、地下室、基础、扩初”控制重点：■??施工图管理之设计审控要点强化施工图设计院质量控制要点：1、合同条款2、审图时间3、明确要求施工图管理：明确职责，强化管理要求设计院必须修改（甲已方）/要有汇总记录注意对更改成果的复核已施工的及时发变更审图目的是为了更正错误1243注注意意事事项项案例分解四、启示“万科”设计成本控制特点1、全过程：涉及项目开发和产品设计各个关键环节2、将“客户、成本、销售”融入设计成本控制要素3、全员全控基于客户细分成本控制4、产品技术平台成本控制保障5、资源整合，提高效率6、全面复合人才谢谢聆听