卢卫东房地产全成本管理讲座房地产全成本管理观点剖析房地产全成本管理观点剖析树立全成本观念项目开发阶段与成本控制的能动关系房地产成本管理的发展趋势提升价值的五种途径成本型城市与产品型城市谁是控制工程成本的核心部门点评目前流行的工程成本观点工程成本控制的投资理念套用传统定额计价体系的误区工程量清单的威力工程成本动态控制的思路选材用料程序化招标管理的关键环节还谈现场签证工程成本与财务的关系工程成本控制体系中最难的是什么？????????????????。，确定产品选材用料标准。房地产企业全成本管理思路房地产企业全成本管理思路项目的可行性研究（经营方式、营销手法、产品方案、开发沟通），高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地价值。点评不同的经营模式。房地产经营模式，详见链接现金流测算以及融资。项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、水、电、设备的设计参数；控制二次设计；控制材料、设备的选用。编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。工程结束后，对工程成本管理进行后评估总结，建立工程成本数据库。1、公司经营层面2、产品定位层面(强化产品定位成本控制)3、规划、设计层面(优化设计成本控制)4、工程层面(固化工程成本控制)5、后评估????????????????、某庭。，某庭电梯梯调研报告，某庭铝合金门窗施工技术标，某庭扩初设计任务书、某庭铝合金门窗商务标分析、甲方认价流程，结构含钢量限额指标案例，某庭成本控制指标。某公司目前控制工程成本的流程某公司目前控制工程成本的流程建筑参数控制结构选型及参数控制，见某工程结构设计技术措施设备参数控制，见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件房地产工程成本管理流程图，详见链接房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网等等。方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。扩初设计阶段：施工图设计阶段：主要设计细部控制，见某庭施工图设计指导书选材用料标准确定：见某庭选材用料标准编制项目成本控制指标：见LG-QP-PR005工程成本控制程序承建单位考察、工程技术调研，见工程部LG-QR-PR012工程技术管理程序确定工程技术标准，组织招标，技术标准见：某庭铝型材技术标准准技术标分析、商务标分析，见：某庭铝合金门窗技术标分析外墙涂料技术标分析定标：低价中标确定中标单位，见合约部工程分判流程图项目部执行合同，把好现场签证关，见项目部成本控制流程工程竣工，进行决算，见预算部结算、保固金支付等等流程??????????????????2006/12/10声明：本节涉及到的项目管理理论知识，源自戚安邦主编南开大学出版社出版的《项目管理学》。谢谢大家谢谢大家TelTel：：13823532532)13823532532)(E(E--mailmail：：jiangxilwd@163.comjiangxilwd@163.com①施工阶段---承建商的全成本、开发商的阶段性成本。②开发全过程（可研、定位、设计、招标、施工、结算；土地成本、工程成本、财务成本、管理成本、营销成本）----开发商最关注。③产品寿命周期成本---品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）。对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑。特别是商业地产项目，营运成本尤其重要。树立全成本观念造价调整机会开发阶段。可研设计招标施工结算项目开发阶段与成本控制的能动关系图，说明详见链接项目开发阶段与成本控制的能动关系项目开发阶段与成本控制的能动关系可研阶段：项目尚处于模糊状态，可调整余地最大，通过科学选择项目方案如建设规模、市场定位等可大幅度调整造价。设计阶段：通过设计方案比选、优化、限额设计、材料设备档次选型等，可以较大幅度地调整造价。招标阶段：合理的招标方式、评标方法、付款方式等对造价控制的影响较大。施工阶段：设计已定型，只能通过优化施工技术及组织（包括设计变更和现场签证的控制），适当降低施工成本，造价调整的幅度较小。结算阶段：图纸、合同已定，只是如何正确地将这些已定的造价揭示出来，造价调整的幅度最小。房地产成本管理的发展趋势房地产成本管理的发展趋势对对企业的价值贡献企业的价值贡献□□创造型：方案优化、限创造型：方案优化、限额设计、价值工程（主动）额设计、价值工程（主动）□□控制型：设目标管理、监控、纠偏控制型：设目标管理、监控、纠偏□□核算型：事后算帐（被动）核算型：事后算帐（被动）向下兼向下兼容容管理的复杂程度管理的复杂程度下降，上升不变，上升下降，不变小幅上升，大幅上升大幅下降，小幅下降具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关。价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策。CFCFCFCFCF----?????提升价值的五种途径提升价值的五种途径提升价值的五种途径价值工程的基本公式：性价比产品、功能性能、服务、收益费用成本V=F/CV-value,F-function,/C-cost,/?。成本型城市与产品型城市成本型城市与产品型城市成本型城市是指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：重庆、武汉、长沙、东莞等。成本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小。产品型城市是指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：深圳、上海、广州、北京、杭州等。产品型城市的特征：房价差异性大，产品差异性大。成本型城市对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投标、现场签证等。成本型城市对工程管理、工程成本管理的要求较高。产品型城市对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节奏的把握反而显得重要。对于一个新入行的房地产企业，最好先在产品型城市试手。售楼准备工程策划书，详见链接??????观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门。观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门。观点三：项目部是工程成本控制的核心部门。观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。观点五：配套办是工程成本控制的核心部门。营销部？财务部？谁是控制工程成本的核心部门??????点评目前流行的观点点评目前流行的观点工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。点评上述观点。现阶段规划设计阶段成本优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控制、基坑支护、基础工程、地下室设计、含钢量控制、水电设计参数控制、室外环境景观。???房地产成本管理房地产成本管理不等于省钱！不等于省钱！??设计管理人员选用技术方案的标准是什么呢？承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别：承建单位追求合同利润，地产商追求产品市场利润。◆进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。◆设计管理人员选用技术标准的依据是产品营销定位。◆营销决定技术标准，投资决定技术标准，技术标准决定工程成本。??工程成本控制的投资理念解读传统定额：传统定额的历史渊源－计划经济的产物；定额管理的本位现象－采集数据的本位；市场定价与定额基本脱轨。存在的误区：误区之一：费率误区。误区之二：套用定额计算工程量进行招标控制工程成本的误区。误区之三：套用定额价格计算直接费控制工程成本的误区。套用传统定额计价体系的误区????????为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？◆这是信息对称与不对称的问题。相对于在建筑市场一线摔打滚爬的承建单位，房地产企业对建筑市场成本把握，永远都是外行。房地产企业控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制内行的方法－货比三家、事前控制。中海合同管理经验：工程范围划分得很细、很严谨；采用工程清单招标，合同管理简洁；工程技术标准和质量标准明确；合约交底很到位。工程量清单的威力??????????。工程成本动态控制的思路房地产工程成本管理流程图，详见链接工程成本动态控制的思路：◆其一，工程成本控制标准的定位。◆其二，各分部工程的成本测算。◆其三，招标控制和签证、设计变更迅速反馈。工程成本动态案例，详见动态控制表yyyyyy。。选材用料程序化选材用料程序化、链接2。营销提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在地的同档次楼盘，分析客户敏感点选材用料档次，案例详见链接与营销、设计一起，制订项目选材用料标准，案例详见链接根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项的技术标准，案例详见链接按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各部品质量档次。111????。。供方管理，详见链接招标书的准备：范围管理、招标清单、技术措施与质量标准。招标管控模式。招标的意义：优选供应商，成本控制货比三家。招标的主要阶段：招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、授标与签约阶段、后续工作。招标管理工作的几个关键环节：中海地产深圳地区的工程管理经验，详见链接招标管理的关键环节??????。还谈现场签证还谈现场签证控制现场签证的原则：避免签证，减少签证，规范签证。影响现场签证的罪魁祸首：◆合同出现漏洞。◆设计变更。目前房地产工程合同存在的主要问题：◆工程范围划分不清楚、不具