REPORT致：昆昆山山天天盛盛伟伟业业建建设设开开发发有有限限公公司司2005.1.26昆山华东商业中心商业顾问报告目录章节页码1.0简介12.0重要结论及建议33.0昆山宏观经济环境114.0项目地块特征185.0竞争分析236.0昆山居民消费习惯调查387.0零售商访谈448.0市场定位489.0项目分期开发建议5210.0商圈辐射范围分析5511.0行业租户组合6112.0租金售价分析7113.0财务分析8314.0设计要点概念性建议106附件一：项目整体现金流量表附件二：项目分期财务分析现金流量表华东商业中心,昆山二零零五年一月1.0简介11..00简简介介1.1任务介绍?世邦魏理仕受昆山天盛伟业建设开发有限公司的委托，于2004年10月开始为位于昆山新城中心的华东商业中心提供商业顾问服务。?此次商业顾问服务的目的是在研究影响华东商业中心的多种因素的基础上，为此商业中心提供适当的市场定位，适宜的商品组合和客户组合建议以及商场整体的概念。1.2服务内容此份商业咨询报告的内容将包括下述方面：–市场分析–竞争分析–商圈消费预测研究–国内和国际零售商的访谈研究–商场主题与商业规模–初步设计概要–内部规划布局的分析–商品组合建议–预测商场销售额–商场未来租金收入的预测–财务分析华东商业中心,昆山1二零零五年一月1.0简介1.3报告结构1.0简介2.0重要结论及建议3.0昆山宏观经济环境4.0项目地块特征5.0竞争分析6.0昆山居民消费习惯调查7.0零售商访谈8.0市场定位9.0项目分期开发建议10.0商圈辐射范围分析11.0行业租户组合12.0租金售价分析13.0财务分析14.0设计要点概念性建议华东商业中心,昆山2二零零五年一月2.0重要结论及建议22..00重重要要结结论论及及建建议议?昆山2000年起经济发展迅猛–2003年国内生产总值实现430.4亿元人民币，综合实力位列中国县级市第2位。–2000至2003年，国民生产总值平均增长率达38.1%，社会商品零售总额年平均增长21.3%。–人均国民生产总值，城镇居民可支配收入以及城镇居民消费性支出等3项指标与苏州市、上海市相当，后2项更是超过了苏州。?居民收入的显著提高以及人口的迅速增长促进了市场的繁荣，也改善了消费结构。2003年昆山市居民消费有以下几大特点：-住房消费热带动了相关产业的发展-餐饮业市场火爆-汽车消费成为市场中的一个靓点-通信器材类消费进一步扩大?城市建设日新月异，特别是道路设施的建设，使昆山市的交通条件得以进一步改善，城市的东西南北的距离也在“缩小”。此外，昆山私家车消费热进一步拉近了市中心与郊区的距离，商场的辐射范围将比通常情况下更为广阔。?旅游业的兴旺2003年为昆山带来了460万人次的国内外旅游者，超过昆山自身常住人口的4倍，发掘旅游者的消费潜力也是我们需要研究的一大课题。?与苏州市、上海市相比，昆山市居民具有一定的消费能力，市场潜力巨大。但作为一座县级市，城市规模、人口数量等将会成为昆山商业发展的主要障碍。华东商业中心,昆山3二零零五年一月2.0重要结论及建议?昆山经济技术开发区–新兴的工业区，距离市中心大约6公里车程–开发区2003年国内生产总值占昆山市的63%–一千多家外资企业选择了开发区作为其生产基地，约有超过18万的产业工人在开发区工作生活–开发区规划合理，各项基础设施建设比较完善，特别是道路建设，使本项目的行车条件十分优越–目前开发区居住人口比较少，且比较分散，居住还是商业气氛均不成熟?本项目地块情况–处于政府规划的四个城市副中心――昆山新城的核心地带。–周边居民非常少–没有商场等公共设施–只有2条公交线路（8路、106路），公共交通比较薄弱–道路宽阔–规划前景十分看好?昆山目前的商业状况–以人民路，亭林路，百润发等代表的昆山市商业，基本可以满足市民基本的生活消费需要–目前昆山市的商业设施不但向本地居民提供服务，同时也吸引着周边城市的居民前往，如太仓和上海。–现有品牌的落后与昆山居民日益增长的品牌意识是目前昆山零售市场最大的矛盾之一华东商业中心,昆山4二零零五年一月2.0重要结论及建议–拥有上百万人口的昆山目前只有一家现代百货公司，主要商业集中于街铺和大卖场形式，且缺少品牌的支持。–有相当一部分本地居民经常前往苏州市中心或上海购物，造成了本地消费的流失。–昆山的餐饮业比较繁荣，特别是以大闸蟹为特色的阳澄湖餐饮区则吸引着众多周边城市的消费者前往–昆山的娱乐市场同样比较景气，但是适合于商务消费的娱乐场所在昆山占据了主导地位?未来竞争分析–目前中心城区总商业面积约50万平方米–包括本项目在内，2004至2008年低，昆山将有超过8个项目约637,000平方米的新的商业设施相继供应:1)其中在建项目2个，总计62,000平方米2)规划项目6个，包括本项目，总计575,000平方米?下列结论是我们此次昆山消费者调查的结果：–外来人口比较高–平均年龄偏小，学历偏低–收入差异较大，但总体水平尚可–10%的被访者拥有私家车，公交车与出租车是主要选择的交通工具?此次消费者调查，我们得出以下结论：1)昆山市居民的消费水平–消费能力比较强–昆山市民消费热情比较高涨华东商业中心,昆山5二零零五年一月2.0重要结论及建议–不满意昆山的现有品牌–消费外流比较严重2)昆山市居民对商铺投资的意向–28%的被访者有意向投资商铺–其中，74%的意向投资者将地段/人气作为首选，24%选择商铺的升值空间?昆山市的经济发展有目共睹，尽管目前昆山的品牌较少，但已有众多零售商看好这个市场，只是在等待时机。–建材大卖场、体育类卖场对本项目较有兴趣，并可能比较早的入驻–生活类卖场有意向入驻，但其希望是周边人口达到一定规模后–娱乐类商家对于本项目持关注态度，其入驻的时间可能较晚，需要成熟的商业环境–一部分零售商，特别是高中档商家，暂时没有把昆山作为发展计划?我们对本项目作如下定位–集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的“一站式”综合性购物中心–中到中高档定位，满足不同消费层次人群的需要–引进几家大型主力租户，以吸引整个昆山市乃至部分周边城市的消费者作为目标–注重品牌效应，提供丰富的商品选择–为消费者提供一个现代、舒适、写意的购物环境，在昆山引领一种全新的生活方式–立足于城市副中心核心商圈的规模，协助政府部门共同发挥昆山新城的商业功能?功能定位：–前期：以辐射整个昆山为目标辐射商圈，力求引进一家全新的大型主力店，以此吸引消费者前往本项目，从而为其他商业设施带来人流量。华东商业中心,昆山6二零零五年一月2.0重要结论及建议–中期：在辐射整个昆山市的同时，兼顾本项目周边居民的生活需求，使本项目初具规模效应。–后期：以“城市副中心”为目标，本项目将是能与人民路商圈直接竞争的新的商业中心，成为周边居民乃至昆山市民经常性光顾的消费场所，彻底改变“城东”的城市面貌。?商业主题–“一站式”购物中心–休闲的广场–健康向上的文化氛围–优美、舒适、温馨的环境项目分期建议?一期：2005年7月－2006年6月，预计06年10月开业–总建筑面积：27,000平方米–商圈辐射范围我们为本项目一期的商圈辐射范围设定为整个昆山市–行业租户组合主力店：建材大卖场，如百安居，20,000平方米运动中心：3,000平方米服务：银行、邮局、菜场、干洗等，1,775平方米餐饮：餐厅、茶坊，850平方米零售：药店、便利店、影音店、花店、食品等，约1,375平方米–租金大卖场：人民币0.5元/平方米/天，按建筑面积华东商业中心,昆山7二零零五年一月2.0重要结论及建议中小型商铺：人民币1.66元/平方米/天，按建筑面积–售价：6,900元/平方米，按建筑面积，只针对中小型商铺?二期：2006年6月－2007年5月，预计07年10月开业–总建筑面积：74,000平方米–商圈辐射范围我们将“昆山新城”作为本项目的第一商圈–行业租户组合主力店：体育大卖场，如迪卡侬，20,000平方米生活类大卖场，如易买得，25,000平方米家电商场，如永乐家电，10,000平方米休闲服务：书店、美容美发、培训中心等，共7,150平方米餐饮：快餐、咖啡、中餐厅，如上岛，肯德基等，共6,750平方米零售：服饰、化妆品、饰品、手表、食品等，约5,100平方米–租金大卖场：人民币0.5－0.7元/平方米/天，按建筑面积中小型商铺：人民币2.16元/平方米/天，按建筑面积–售价：8,970元/平方米，按建筑面积，只针对中小型商铺?三期：2007年5月－2008年4月，预计08年底开业–总建筑面积：70,000平方米–商圈辐射范围我们将开发区作为本项目的第一商圈。第二商圈为整个昆山市以及太仓等周边城市。对于第三商圈的划定，我们认为应该圈定昆山每年的旅游人群。–行业租户组合华东商业中心,昆山8二零零五年一月2.0重要结论及建议主力店：百货公司，如大洋百货，30,000平方米家具商场，如吉盛伟邦，15,000平方米休闲服务：SPA、展示厅等，共2,250平方米餐饮：中西快餐、中餐厅、主题餐厅、东南亚餐厅、酒吧、美食广场，共10,950平方米零售：服饰、饰品、黄金珠宝、特色店铺，约5,050平方米娱乐：电影院、卡拉OK、游艺中心，约6,750平方米–租金百货公司：人民币2.5元/平方米/天，按建筑面积家具商场：人民币1.0元/平方米/天，按建筑面积中小型商铺：人民币3.24元/平方米/天，按建筑面积–售价：13,450元/平方米，按建筑面积，只针对中小型商铺?财务分析–项目整体出租财务指标需要投入的资金(人民币，万元)：61,086.7内部回报率(利息、所得税前)：10.80%净现值(折现率10%