安信地产【枫林花溪】项目提案2010.1遐想——〖枫林花溪〗引发的头脑风暴枫树？鲜花？溪水？鲜花烂漫、枫树林立的溪岸线？北京香山？南京栖霞山？苏州天平山？加拿大国旗？加拿大卡博特之路？简约、大气、浪漫的北美风情建筑？枫糖节？郁金香花节？冬日狂欢节？淘金节？思考——〖枫林花溪〗到底是怎样一个项目？若想透彻了解一个项目，通常我们会从该项目的三维属性来着手：Z轴：区域属性区域区域特特征征市场供需状况地地段段特特征征市场供需状况市场价格走势区域区域主主要要竞争楼竞争楼市场价格走势市场畅销产品地地块块规模规模盘盘特特征征市场畅销产品市场市场发发展展趋势趋势地地块块地地形形内部内部配套配套X轴：市场属性Y轴：地块属性第一部分市场属性解析一、上半年市场供需两旺，价格持续走高2009年上半年，保定房地产市场处于供需两旺的境况，究其原因主要有三点：其一，国家对整个房地产行业所持的扶持态度增强了保定消费者的购房信心；其二，08年受金融危机压抑的刚性及改善型购房需求在09年上半年集中爆发；其三，“三年大变样”的集中拆迁改造，为房地产行业蓄积了大量消费客群。如上三点，直接导致了保定市场上半年需求旺盛，成交活跃，拉动了房价的上扬。二、总体价格创历史新高，各楼盘受各种因素影响价格不一目前保定房地产市场主力价格约在3400～3700元/㎡之间。不同楼盘受地段、位置、配套、规模、口碑、工程进度及开发商信誉等各方面因素影响，价格有所不同。规模大、配套全、地段优、产品好的楼盘价格相对较高，反之较低。本项目所处区域附近楼盘价位相对较低，区域内主力价格在3000元/㎡左右。2010年随着保定市旧城改造的推进，新放量的土地因受拆迁成本的影响价格大幅上升，房价有进一步上扬的动力。三、目前市场畅销户型为80～90㎡两室及110～140㎡的三室80～90㎡两室及110～140㎡的三室一直是客户关注的重点，也是客户争夺最为激烈的面积区间。为争夺市场份额，各开发商都更加注重产品的人性化、细节化设计，力求有限面积内的户型舒适度更高。四、第四季度市场供应持续放量，未来不确定性增加第四季度保定市场原有楼盘，如新一代C区、盛和嘉园、诚信·丽景蓝湾等大盘都有大量的后续房源上市，本项目附近的原有楼盘，如嘉森?理想城、锦绣花园等也有一定量的房源陆续上市，并且又有锦绣城、壹品?南博湾等新项目入市，分流了大量的区域内购房客群。再加上保定市三大片区的旧城改造项目有可能于2010年集体入市，市场供应量加大，而随着刚性需求的逐步释放，市场需求量将逐步下降，因此市场未来的不确定性因素将增加，开发存在一定风险。第二部分区域属性解析区域面貌落后，宜居性较低；周边楼盘竞争相对激烈，但存在大规模、高品质、特色鲜明的中高档楼盘空白。一、区域特征：1.区域现状：本区域为保定市南市区，常驻人口多为保定市老的城中村居民，经济条件、购买力都相对较差。虽然区域内有不少企业，但上规模、形象好的企业较少。整个区域的城市面貌落后，发展缓慢。2.区域前景：南市区以南为城市边缘地带，受诸多因素制约影响，未来发展空间不大；且保定市城中村拆迁改造规划并未将本区域列为重点区域，也即未来一定时期内本区域仍将处于市场自发驱动发展的状态。但由于本区域扼守保定市向东、向南出行的交通要道，预计未来将吸引周边县城部分想在市区置业的消费客群。二、地段特征：1.道路状况：毗邻莲池大街与长城大街，距离南二环路（高保路口）仅300米左右。其中莲池大街道路较窄，路况相对较差；南二环路车辆较多，交通相对混乱；长城大街道路较宽，路况相对较好。周边公交线路较多，包括7、28、310、312、32路等。整体道路状况尚可，出行相对便利。2.周边配套：周边生活配套相对齐全，基本可以满足社区居民日常需求。u学校：二十一中、岳庄村小学、中国地质大学长城学院、保定一中u医疗：保定市古城医院u购物：府河菜市场、惠友超市；距离裕华路商圈仅4公里，车程十几分钟三、区域主要竞争楼盘特征1.竞争楼盘概况简析嘉森·理想城位置长城南大街，三丰路南规模总建面积约120万平米，一期推出12栋25层高层，约31万平米主要特色空中花园VS首层花园停车场，双层空间景观，立体化交通枢纽主力户型85～90㎡两室；三室；跃层报价均价：3160元/㎡购房优惠贷款优惠1%；一次性优惠2%工程进度一栋开槽，其他未动工备注贷款首付40%1.竞争楼盘概况简析锦绣花园位置太行路南侧，利民街以西规模总建面积约14万平米。共10栋楼，8栋高层，2栋多层，约1000户左右主要特色江南园林社区主力户型三室：110～139㎡；两室76～90㎡；一室56㎡；四室两厅，环三挂四户型报价高层均价2700元/㎡，多层均价2950元/㎡购房优惠一次性优惠100元/㎡。分期优惠70元/㎡，贷款优惠30元/㎡工程进度刚动工备注现售一期6栋楼，约600户，已售500户。贷款及分期首付50%1.竞争楼盘概况简析锦绣城位置太行路与莲池南大街交叉口东南角规模总建面积约8万平米，共4栋高层，一栋18层，一栋20层，两栋23层。共609户主要特色江南园林社区主力户型两室两厅：87-103m?；三室两厅：111-150m?；四室：187m?；一室：66m?报价均价3000元/㎡购房优惠一次性优惠100元/㎡，贷款优惠30元/㎡工程进度现正平整场地，明年春天动工备注大三室房源总量占比约30%；小三室房源总量占比约13%；一室房源总量16套，占比约3%；两室房源总量占比约54%。贷款首付50%。1.竞争楼盘概况简析裕丰三期位置三丰路南，利民路西侧规模总建面积66578平米主要特色秀兰开发商，口碑宣传主力户型三室：133m?；两室：117m?；一室一厅：75m?报价均价：3170元/㎡购房优惠一次性优惠3%工程进度封顶备注2010年9月底交工，不能公积金贷款1.竞争楼盘概况简析壹品南博湾位置利民路东侧（天马小区南侧）规模共8栋，其中（3栋高层，5栋多层）主要特色花园洋房；坡地建筑；山水园林主力户型三室：118m?；两室：98m?报价均价：多层2850元/㎡，高层2700元/㎡购房优惠一次性优惠100元/㎡，贷款优惠30元/㎡，持VIP卡可再优惠5000元工程进度平整场地备注首付40%；一期基本售完；由于手续问题，目前停止收款。1.竞争楼盘概况简析杏坛小区尚书苑位置三丰路益民街口（三丰路家具城东侧）规模1栋高层主要特色杏坛小区为农大老师家属院，主打文化氛围主力户型小三室：118m?；两室：89-100m?（部分纯阴面）；一室：67m?报价均价：3500元/㎡，最低3300元/㎡，最高3700元/㎡购房优惠一次性优惠80元/㎡左右，贷款优惠20元/㎡，团购价再优惠10元/㎡工程进度挖槽，2011年底交房备注贷款首付40%1.竞争楼盘概况简析阳光新新家园位置长城南大街大韩蒋村规模一期10栋多层；二期2栋多层主要特色主力户型两室：100m?；三室：118m?、136m?报价均价：3000元/㎡购房优惠一次性优惠2%，分期首付80%，无优惠工程进度挖槽、部分盖至一层备注全款，不能贷款三、区域主要竞争楼盘特征2.竞争楼盘特征总结u规模普遍偏小。除嘉森理想城120万平米规模较大外，其余几个楼盘规模均较小。u基本无鲜明特色。除嘉森理想城双层空间景观较为创新外，其余楼盘虽名曰具备某种特色，但通过实际考察可发现，无论是规划、建筑本身还是宣传品均无鲜明特色，不易引发眼球经济。u户型以75～100㎡两室及110～140㎡三室为主，兼有少量奢华四室和一室。主力户型极大地迎合了市场需求，销售状况均尚可。u高层均价在2700～3500元/㎡之间，略低于保定市其他区域高层均价；区域内多层建筑相对较少，均价略高于同一楼盘高层均价，在2850～3000元/㎡之间。u优惠方式比较单一，全部采用付款方式优惠。VIP卡及团购优惠各有一个。优惠力度普遍较小，一次性优惠在60～100元/㎡之间；贷款优惠在20～30元/㎡之间。u工程进度上，除裕丰三期已封顶外，其余均刚刚挖槽或未动工。第三部分地块属性解析本地块可塑性较高，具备打造中高档品质大盘的先天条件。一、地块规模〖枫林花溪〗项目由安信房地产开发有限公司开发，项目总占地约1000亩，总建面积约100万平米，目前已拆迁完130亩。一期推出临莲池南大街的4栋楼，建筑面积约10万平米。二、地块地形项目位于保定南市区岳庄村，由长城大街、莲池南大街和两条规划路围合而成，地块方正、平整。三、内部配套配有九年义务教育小学、初中；地下室；小区内人车分流。搜索——目标客群锁定及主要特征描摹第一部分目标客群社会阶层描摹追求精神归属，甚至追求社会尊重的中等偏上社会阶层自我实现按照“马斯洛需求层次论”形成的金字塔，本项目的目标客群自尊需求圈定为“追求精神归属，甚至追求社会尊重”的人群，这部分人群隶属于中等偏上的社会阶层，在社会上得到了相对较高的归属需求物质满足，开始渴望并有能力追求舒适且较尊贵的生活状态。安全需求生存需求第二部分目标客群现居住区域描摹以保定南市区、项目周边半径5公里范围内区域为主，辐射周边部分富裕县城、乡镇，偶有极少量来自保定周边大中城市。一、主力区域：以保定市南市区，尤以项目周边半径5公里范围内区域为主二、次要区域：拓展至整个保定市区及周边富裕县城、乡镇，如清苑、博野、安国、高阳、蠡县等三、再次区域：来自保定周边如北京、石家庄及其他大中城市（主要为在保定工作、做生意的外地群体）第三部分目标客群消费特征描摹一．置业目的：80%左右的目标客群购房主要用于满足自住需求，少量客群或为父母购置养老居所，或为儿女购置结婚房屋。多数为首改或首置客群，存在少量再改客群。二．置业动机：多数客群因久居南