房地产企业管理实战专家钧涵研究北京钧涵基业企业管理顾问有限公司房地产企业计划运营管理房地产企业计划运营管理房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司（一）房地产计划运营概述（二）关键节点的设计和控制（三）成果管理与决策会议体系附一：钧涵简介附二：钧涵专家内容房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司说法一：或者我们不能按时完成进度、或者我们虽然完成了进度，但是用日夜赶工换来的、或者我们虽然按时完工了，可是留下了很多隐患说法二：在进度和质量、成本的选择中，我优先考虑的一定是进度领导忙规划等策划报建待图纸策划看领导项目等招标定标和材料采购工程量清单编制和目标成本等图纸审核招投标等工程量清单和目标成本在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司计划管理是管理人员的必备工具虑拿地；所以三边工程是一个常态内外部接口多，协同与协调非常复杂地测算低于的不考虑拿地，万科测算要求％以上，龙湖测算低于不考由于建设工期的拖长，房地产投资机会风险加大进度时间，决定管理费和财务费用的增加一天一辆奥迪？影响公司的，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金“”“”15%1619%——“”IRR为什么房地产企业会关注进度？---进度本质上是现金流的问题管管理系合关任务。入伙伙配入伙事务客户理阶段房地产企业管理实战专家业的初阶销售及入管竣工产权始登记理入伙配合：配合专、合及案北京钧涵基业企业管理顾问有限公司结算销售事务销售配合备销售管段销理阶工程施工至竣工验收合同按揭办理开盘售理、销售配管产配合配证工程段房地业任务，专业开展款、工程、招标采结构开目前期专他体结构施至具备预度更工程施工体工程施工合办理预售许可进变购主工售条件主工获初工案策划、项招程段的主导的为本阶段其件。采购管理土地取及工合施工图设计入条理阶工图报建、基础提前开底、设准备项目推广方供应商考察备及桩基等设计配合售前扩初计：代表某个阶即其输出会成活动的输设计管段算、标预同价设计方案及施设计报建、设步报建营销策划、推广及销设计配合、标、施工准施工方案计可许合同划场划研规策位立使用地测算念规划项目项项目策划阶段概设计产品、市组织项目及客户定究/建设用证、签订土地：代表关键里程碑论规划/点估算论证阶要步产品定目组织项目证初位项段规划草案工程报建拓展营销设计成本客服进度本质上是现金流的问题从碧桂园的选择中看到的—房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题计划本身不能解决业务模式和流程的问题影响进度计划的原因中，相当一部分是因为工作的成果质量原因计划解决不了激励的问题……zzzzz然而，单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知识管理龙湖：最早提出运营概念之一的企业万科：总经办最早设立运营管理岗更多中小企业开始关注运营……zzzzz所以，更多的企业开始关注综合运营管理房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司管理型运营体系－营运绩效管理－运营计划管理－阶段成果管理－关键决策管理－信息与知识管理－流程管理专业型运营体系－投资决策管理－运营绩效管理－运营计划管理－阶段成果管理－关键决策管理－资金预算管理－目标成本管理－信息与知识管理－流程管理计划管理体系－计划管理所以，更多的企业开始关注综合运营管理房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司计划运营管理的架构---谁来管战略型集团总部万科—房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司计划运营管理的架构---谁来管地区PMO型龙湖—房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司计划运营管理的架构---谁来管权威推动型金地—招商运营资产运营部资产管理市场研究产品研究产品定位房地产企业管理实战专家营销副总市场策划品牌管理营销管理部营销策划北京钧涵基业企业管理顾问有限公司销售管理客户服务工程管理部景观施工景观装饰部景观设计甲供材料工程副总材料设备部商务谈判合同管理合同预算部分包总包行政后勤行政副总董事长总经理行政管理部企业文化法律事务人力资源部人事行政人力资源设计管理部设计副总计划运营成本管理项目拓展战略规划运营发展部投资副总报批报建投资融资审计监察财务分析财务管理部税务筹划财务副总会计核算层部门主要职能高计划运营管理的架构---谁来管职能型--中小企业房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司（一）房地产计划运营概述（二）关键节点的设计和控制（三）成果管理与决策会议体系附一：钧涵简介附二：钧涵专家内容房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司计划运营管理的架构---项目计划三级体系房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司万科三级计划体系房地产企业管理实战专家部门年度工作执行计划各部门年度工作目标北京钧涵基业企业管理顾问有限公司公司费用控制计划各项目营销费用控制计划公司三年经营计划各项目目标成本管理指引书项目开发进度计划各项目开发工作指导书各项目前期开发工作计划公司层面年度部门和职能层面月（季）度执行层面案例：深圳万科的三级计划管理体系房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司表：年总体利润规划表：公司年财务指标汇总净利润（万元）总部资金回报率（）销售面积（万平米）土地储备面积增量（万平米）净利润（万元）公司公司公司物业公司合计分项指标年年年??1-103-051-2A03-05%ABC200320042005三年经营规划财务指标?—一级计划：在三年经营计划中列出公司层面各项主要的目标房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司客户忠诚度达成情况以集团客户满意度调查结果为准衡量客户对公司的总体满意程度和忠诚度市场占有增长率本年度市场占有率/上年度市场占有率-1竞争市场中公司的市场占有状况项目经营计划关键节点完成率对每个项目的各期以集团批准的经营计划为依据统计如下节点是否按时完成衡量项目经营计划控制能力专业工作满意度各专业(规划设计、工程质量、销售服务、客服、物业服务）工作满意度/5衡量产品的总体质量情况人力投入产出调整后的考核净利润/公司年度人力成本衡量组织效能骨干人员价值流失率当年所有骨干人员离职时的月工资/本年度内骨干人员的平均月度总工资衡量公司骨干人员的保有能力学习成长管理体系建设按管理体系建设计划考核衡量组织与管理体系创新能力内部流程视角客户视角一级计划：三年经营规划—客户、内部、学习成长三个维度目标房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司项目期毛利：万元项目期毛利：万元项目期毛利：万元项目期毛利：万元新项目毛利：万元其他老项目各期毛利：万元期间费用总额：万元消化遗留问题总额：万元A1A2B1C1????????（包括消化遗留问题万元）实现净利润：万元?导入流程优化企业管理部具体行动计划……增加内容实现本年度利润计划经营管理层净利润万=1.2.财务客户内部学习成长项次策略负责人分解计划实施关键步骤/实施策略衡量关键目标的指标集团一级计划应给出下属公司（部门）一级计划的目标要求；下属公司（部门）一级计划应给出上述目标的分解计划（或测算依据）及实施策略。三年经营规划实施策略?—一级计划：各项目标要在《三年经营计划》中转化当年实施策略房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司二级计划各部门《年度工作目标》各项目《前期工作计划》各项目《开发工作指导书》各项目《目标成本管理指引书》《公司费用管理指导书》《项目营销费用控制计划》一级计划转变为二级计划：将《三年经营计划》中的各项策略落实到各部门和项目房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司三年经营计划中责任部门为本部门的实施策略应转化为本部门的工作目标，并制定相应的工作绩效衡量指标。部门自行拟定的其它管理目标。部门与项目开发直接相关的业务操作计划见项目各期的项目各期开发进度计划；???(Project)二级计划：部门《年度工作目标》的主要内容房地产企业管理实战专家项目综合资料收集和汇总)\[J1]需要着北京钧涵基业企业管理顾问有限公司备注(重说明的其它过程节点时间项目部执行责任部门规划设计部设计指导书（正稿）规划设计部规划设计招标任务书规划设计部规划方案评审（公司）规划设计部总体规划布局确认规划设计部\\\结束时间开始时间明确项目前期开发进度控制性里程碑事项的进度“”[J2]工作内容项目分期计划确定序号果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理产品范围描述政府批准的规划指标公司已经明确的项目产品定位管理范围说明项目的经营管理目标利润分期实现表进度目标：?????风险管理目标：提前识别项目前期开发阶段面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后?二级计划：项目《前期工作计划》的主要内容房地产企业管理实战专家北京钧涵基业企业管理顾问有限公司三年经营计划中责任部门为本项目的实施策略应转化为本项目的工作目标，并制定相应的工作绩效衡量指标。项目范围、项目经营目标。项目进度控制目标（到进度控制性里程碑即可）。项目成本控制目标：其策划由项目经理部与成本管理部共同进行。项目产品质量目标：其策划由项目经理部与客户服务中心共同进行。项目风险管理计划。项目自行拟定的其它管理目标。下级计划编制时间表：项目开发进度表、成本管理进度表????????二级计划：《项目开发工作指导书》的主要内容项目营销费用控制计划项目营销费用控制计划项目营销费用控制计划房地产企业管