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房地产销售与客户谈判的个思路
房地产销售与客户谈判的个思路
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第一章桌上一分钟,桌下十年功谈判在人类生活中占有的地位越来越重要,在某种程度上它决定了一个人的命运。那些成功者总是能说会道、口若悬河、掌握谈判的整体趋势。世界是一张巨大的谈判桌人从来到这个世界的那一天起,就进入了一张巨大的谈判桌,是谈判伴随着你一天天的长大。可以说,与你交往的每一个人都是围坐在桌前的谈判者,谈判充满着现实世界的每一个角落。从广义上说,谈判就是人们为了消除分歧、改善关系、谋求共同利益或契合利益而相互交换意见、进行磋商的行为和过程。人们总是希望让别人支持他们获得他们想要的东西,例如,名望、自由、金钱、公正、地位、爱情、安全、尊敬等。谈判正是他们谋求满足这些需要、获取利益的一种最为常见的方式。作为一个独立的个体,你可能跟其他人之间存在着冲突和不协调。这些人并不个个都是敌人。有时,你还要和那些威名赫赫、权利无边的组织机构发生各种各样的冲突,你怎样化解冲突,将决定你是否成功,是否会得到完美的幸福生活。人的行为根源于人的需要和利益。谈判行为之所以能够发生,在于每位谈判者都想从中满足某种需要,获取某种利益。不管愿意不愿意,我们正处在一个纷繁复杂的现代商业社会,我们的生活中总是充满了各种各样的问题和需要,加入更加深化了这一点,无论如何,我们只能面对这一切,所以,我们每一个人都在直接或间接地进行着一场又一场的谈判。在现代这样一个商业高度发达的社会里,谈判是人际交往和贸易往来的直接媒介,并成为人们社会活动的重要内容。商品经济存在的基础是社会分工、生产资料及产品属于不同所有者,由此决定了人们之间的交往关系必须是平等、互利的,人们之间的经济联系必须是有偿的、等价的。与此相适应,谈判便成为人们实现这种联系的重要形式,为谋求各方之间的联系与合作发挥着巨大的作用。实践证明,商品经济愈是发达,谈判的应用愈是广泛,谈判的形式就愈多样化、复杂化,出现了民间谈判、企业间谈判、政府间谈判以及国际间谈判等各种谈判形式。同时,谈判广泛运用于社会生产、生活的各个领域,又进一步促进了社会的繁荣、经济的发展。它更好地实现了人们在平等互利基础上的联系,改善了相互间的关系,提高了交易的成功率。与此同时,其他各界或因独立自主权限的扩大,或因经济关系、法律关系及责任的明确,或因民主意识的觉醒,动辄谈判的现象似乎多了起来。企业、公司开展的商务谈判、引资谈判、承包谈判且不论,就连在国家法律、政策范围之内具有最大自由度的个体经营者、消费者,为维护自己权益而进行的谈判,也已屡见不鲜。今天,谈判已经成为商品经济社会中不可缺少的组成部分,成为各种组织和公众为解决彼此间的矛盾、争议和协调人际关系的重要手段。不论人们是否承认、有没有意识到,人们都曾在现实生活中扮演着、并将继续扮演着谈判者的角色。从这一角度来说,谈判并不仅仅是在会议室里正襟危坐、唇枪舌剑。事实上,谈判涉及各个领域,商业、外交、军事、政治??甚至存在于一般的交往中。现代社会,谈判已经挣脱了传统含义的狭小界限,正在走向民间,以至于我们可以说,谈判的“平民性”是现代商业社会的一种典型的表现。一个人若拥有高明的谈判能力,那么就可以化歧义为共识,化戾气为祥和,化困境为顺境,化失败为成功。在人生旅途中,往往能出现“山重水复疑无路,柳暗花明又一村”的境地。所以,我们要学习谈判艺术,了解谈判的规划和技巧,了解自己的谈判个性和习惯,扬长避短,寻求最佳的谈判策略。光环效应心理学中有一种所谓的“光环效应”,意思是如果一个人的形象和气质比较好,就会激发对方的好感,给对方留下好的印象。应用在谈判中,就是说,具备这种“光环效应”的谈判人员,会更容易促成交易的成功。谈判者良好的形象包括良好的仪表和风度。良好的仪表首先在服饰方面。得体的服饰对谈判者外表的影响很大。谈判者的服饰应注意:着装整洁大方,衣服熨平整,裤子熨出裤线,衬衣要洁净。另外,衣服适合体形特征。谈判人员忌不修边幅,或服饰新奇,以防止影响对方情绪,有碍谈判。发式方面,男士要常修剪头发,保持整洁。发式梳理整齐,给人以干练、庄重之感。女士的发式不可怪诞。对女士来说,淡妆能增加女性美。反之,浓妆或过多的首饰,则给人以庸俗之感。最后,注意服装与鞋袜、皮包、帽子的统一。谈吐方面是注意的第二个要点。在谈判中,谈判者谈吐要大方。谈判者说话时应不温不火,不卑不亢。反之,则易受制于人。首先,谈判中言语不恰当表现为不尊重对方,甚至因此会引起摩擦。对他人说话,首先是称谓问题。如何称呼对方,必须分清对象,注意亲疏关系及年龄、性别差别,同时,称谓要区分场合才能表现出对他人的尊重。传说朱元璋当皇帝后,他的儿时伙伴去找他,只因当众唤他的小名,被当众斩首。所以对熟人,在严肃的场合也不要用昵称或绰号。谈判人员应注意与客户之间的谈话距离。谈话距离太远易表现为“争利”心理大于“协同合作”心理,说明双方分歧较大。距离太近,表现出双方谈判较亲密,容易迁就,甚至损失惨重。谈话的距离要保持半米以上。手势作为语言的辅助工具,在谈判中也异常重要。手势应与商谈主题适应,打手势也要注意空间。同时谈判人员应明白对方手势的含意。手掌摇动表示不同意;手指敲桌子表示谢谢;双手摇动可表示高兴;举手表示别说了。谈判人员在谈话中可借助手势加强语意。打手势时切忌过于夸张。谈判中说话的音调,可增加语言的效果。语调冷漠,则给人以拒之千里的感觉。若音调饱含感情,易消除双方紧张情绪,从容应答,给谈判带来完满的结局。另外,音调也能反映谈判人员对谈判的重视。谈判者还要注意措辞,掌握好开场、磋商、结束等用语,多用“你好”、谢谢“等礼貌用语,使用语言要恰当、婉转。有素养的谈判人员,往往是泰然自若,一言九鼎的人,因为滔滔不绝或咄咄逼人往往易招人厌恶。第三个需要注意的要点是举止方面。谈判者的举止是指谈判中的一举一动。谈判人员要站姿挺拔,要求肩平、收腹、挺胸以及两眼平视,面带微笑,双肩自然下垂,双手自然交叉。挺拔的站姿反映了谈判人员的心理状态,说明谈判人员斗志高,充满信心。谈判人员要坐姿端庄。谈判中,坐姿应两腿着地,膝盖成直角,交谈时,身子适当前倾,切忌靠在椅背上,坐沙发时双脚侧放或稍叠放较合适,女士就坐时忌跷二郎腿,更不可将腿叉开。谈判人员要走姿洒脱。行走时双肩平衡,目光平视,面带微笑,臂伸直放松,手指弯曲,双臂自然摆动。同时要区分宾主身份:作宾时,缓步进门,环视四周,确定自己的位置;做主人时,若客人已到,应疾步入门,搜寻主宾并向主宾致意,以示歉意和合作态度。若自己先到房间,可以引客人入席,以示礼貌。还要切记,谈判人员的态度是影响谈判成败的关键因素。所以在谈判中要保持良好的情绪。因为一方态度恶劣,甚至攻击对方,易使谈判陷入僵局。如果双方态度中肯,易营造融洽的交谈气氛。良好的仪表使谈判者占主动,为赢得谈判奠定基础。再谈谈风度和气质。有风度的谈判人员充满魅力,他的从容自信、有条不紊使对方不敢轻视、排斥,会更加重视谈判。具有良好仪表的谈判人员,加上经验和自信,也会增加一定风度。风度也是富有经验、知识沉淀形成的外部表现。气质风度俱佳的人无须言语,只要静静地站或坐在那儿,便能给人特殊的感觉及深刻的印象。美国马歇尔将军正是有独特领袖气质的人。据说,马歇尔将军一出现,就成为人们的焦点,每个人都能感到他的威严,并被吸引和感动,他那低沉、稳重的语调,在谈判中更能表现出其特质,令人肃然起敬。非凡的气质与外貌漂亮与否不相干。谈判人员具有非常独特气质,可通过身体的动作如站姿与坐姿、或一颦一笑等表现出来。自然动作流露出的权威感,就像无形的绳子牵引着对方,使对方为你所吸引。在谈判中,谈判人员的步伐、握手、气度,都表现出谈判人的气质和风度。那种潜在魅力会使对方产生“与你谈判,很荣幸”的感觉。对方会在心里警告自己“与这个人谈判,不得无礼”。谈判人员非凡的气质和风度,需要天生的特质及后天的修养和锻炼。谈判人员不仅要具备广博的知识、丰富的谈判经验与应付谈判情况的能力,还要掌握有关法规及惯例,有关专业知识等。这些知识为谈判人员谈判准备了前提,这也是谈判人员应具备的素质,有了这些知识,谈判人员才能自信地走向谈判桌。在与客户的谈判中,任何细小的环节,都会影响到谈判的结果。所以谈判人员要切记给对方留下好的印象。知识就是力量有知识的人无论走到哪里都能掌握大局。谈判是一种智慧的较量、谋略的较量,这就需要参与者的知识结构不但要全面、宏观,而且还要能突出专业重点。同时谈判者在原有陈旧信息的基础上,应广泛收集有关谈判的各类新信息,促使新旧信息融为一体,以弥补因知识落伍所造成的信息断层。惟其如此,谈判主体的知识结构才能适应谈判活动的实际需要,成为具有应用性、时效性、灵活多变的智慧因素。首先,应合理调整谈判人员的知识结构。在当今的信息化社会中,随着科学技术的快速发展,自然科学与社会科学的结合已成为一种势不可挡的潮流,同时随着交叉学科与边缘学科的崛起,学科的分类也日益细密,传统的单一知识结构已越来越不能适应社会竞争的需要。谈判是一种直接与人打交道的双向沟通活动,它要求谈判的参与者在竞智竞力的过程中,必须以一种合理的知识结构作为强而有力的实力后盾。所谓“合理的知识结构”,指的是谈判者在知识结构的组合上,将自然科学的精确性、逻辑性与社会科学的实用价值结合起来,既要有广博的基础知识,又要有精深的专业知识。在知识结构问题上,要做到切忌偏颇,避免片面主观,应从两方面入手:基础知识是谈判者智慧和才能的基石,它决定谈判者在全程活动中的修养和风度。它的涵盖面非常广阔,涉及到语言学、谋略学、逻辑学、社会学、心理学、行为学等领域,此外,天文、地理、历史、文学等也在其中。基础知识赋予谈判者的是一种潜移默化的作用,它使得谈判者在谈判中充满自信,具有一种化腐朽为神奇的影响力。专业知识
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