招商部2012年4月一期商业商业市场简析及定位报告项目背景项目简介主要面临问题附）太古一期商业内部装修设计相关事项简要及案例参考一、项目背景及主要面临问题二、项目解析三、主要城市商业简析四、竞争分析及策略五、东海大街整体商业定位及业态规划六、太古广场商业一期定位及业态规划目录”““”“”“”“”“”????经过多年酝酿，大泉州一湾一环环湾城市群建设的战略格局已定，东海组团将建成新行政中心区、总部经济区、新商贸中心、新居住中心，是泉州市总体城市规划中明确的首要核心项目。东海湾位于东海组团片区核心地段，是由东海开发集团高标准规划打造的集高尚居住、商务金融、医疗教育、旅游购物等多功能为一体的国际滨海新城，项目定位为超400万平米国际海湾生活特区，是带动泉州海湾城市化进程的标志性项目，是泉州未来的CBD、CLD（商务、居住中心）太古广场则位于东海湾新行政中心迎宾大道东海大街西段，总建筑面积为****，其中商业面积超10万平米，最高商业楼层为6层，商业以上为住宅。泉州东海开发有限公司创建于1992年，是国际财团嘉祥集团独资兴办的大型外商独资企业。东海开发历经17年，秉承领航城市梦想的理念，专注于房地产成片综合开发及战略性城市运营，2009年荣膺中国城市建设十大杰出贡献企业，2010年入选海西十佳城市运营商，是中国海西经济区房地产龙头企业之一。东海湾太古商业广场是东海大街商业的核心。东海大街商业以统领片区及环湾新区的高度规划运营。项目背景东海湾东海大街自西向东走向，长达2.8公里，以双侧双层社区裙楼商业为主轴，形成超大商业尺度空间，并将集中式商业体分别在两端布局，西段以10万平米的商业太古商业广场和3万平米的主题商业相聚，东段规划有3万平米的商城或室内商业步行街，充分结合沿街南北两侧互通的2个地下通道以及2个天桥，形成了最佳的大容量街区消费人流动线回旋。2.8公里裙楼商业+10万平米太古商业广场+3万平米集中商业+3万平米室内商业街整体商业街区构成:项目简介——东海湾太古商业广场位于泉州市新市政府迎宾大道东海大街西端，身居东海半岛及新行政中心区西门户，周边交通发达、公共设施完善，地理位置十分优越。太古广场由东海开发集团委托沿海城市尖端商业设计机构高标准规划设计，是新行政中心区、未来城市核心区规模最大、商业配套条件最好、购物环境最优的大型一站式购物中心，其高标准配备了7000平米开阔休闲广场和可充分满足消费者使用的停车位，时尚动感的外立面、LED超大显示屏、戏剧化的入口设计等，具有独特的时尚商业氛围。商业广场共分三期，包括住宅总建筑面积为，***其中商业总建筑面积达10多万平米，一期商业面积约6万平米，二期商业面积约3万平米，三期商业约1万平米。太古广场一期技术经济指标：商业总建筑面积：60928.54PM/建筑密度：32.90%/绿地率：30.35%/容积率：5.13/机动车停车位：1158部/自行车停车位：5800部/太古广场一期商业包括地下1层和地上6层，经营面积分别为：一层：/二层：/三层/四层/五层/六层//三、项目概述3、太古商业广场简介????东海湾身处大泉州新的市级行政中心区核心地段，正处于环湾城市群几何中心，定位为超400万平米国际海湾生活特区，整个片区内拥有着完善的公共、交通配套设施以及25万规划人口，总体商业规模20多万平米，其商业的整体形象定位该是怎样？在充分满足湾区生活配套的情况下，如何商业价值最大化?随着最近时期城市发展建设的提速，周边新区的大规模建设带来新的商业升级，竞争态势越演越烈，如何处理好竞争关系，如何在单体商业规模不算突出的情况下，利用现状条件发挥优势？如何形成集中式商业和沿街裙楼商业之间的协调及互动，提升整体街区商业影响力。重要提示：太古一期与东海大街整体街区商业的组合、配套及氛围关系紧密，单体量商业往往依托于整个商业街区的影响力及客流，两者互为作用，不可简单的割裂对待。在此，我们应首先考虑东海大街整体商业的定位及布局，整体协调发展。主要面临问题：城市及区域概况区位与交通项目SWOT分析附）太古一期商业内部装修设计相关事项简要及案例参考一、项目简介及主要面临问题二、项目解析三、主要城市商业市场简析四、竞争分析及策略五、东海大街整体商业定位及业态规划六、太古广场商业一期定位及业态规划福建泉州市域：现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化、金门（待统一）5个县和泉州经济技术开发区、泉州台商投资区。至2010年现有人口800万、常住人口180万。“”“”“”“”?????海峡经济区及福建省三大中心城市之一。经济总量位居全国前列；著名侨乡。台湾45%汉族人口的祖籍地，与台湾岛隔水相望，全国历史文化名城之一，深厚的对外贸易经济基础及历史人文沉淀、是古中国海丝之路起点，素有东方第一大港、世界宗教博物馆之美誉；有中国鞋都和中国服装产业基地之称。泉州经济实力较强，是著名侨乡，历史文化名城，商业发展有着广为看好的基础和前景。城市及经济概况增长率（%）房地产开发投资（亿）871151331472038.8%15.5%31.3%27.6%38.4%0501001502002502006年2007年2008年2009年2010年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2481529601348403836844560010000200003000040000500002006年2007年2008年2009年2010年人均GDP（元）年年年年年3565300227052284189815.0%16.0%14.1%12.5%12.8%05001000150020002500300035004000200620072008200920100%5%10%15%20%增长率（）%（亿元）GDP494695858976125102004006008001000120014002006年2007年2008年2009年2010年固定资产投资（亿）城市竞争力数据：城市及经济概况6477569061055120302004006008001000120014002006年2007年2008年2009年2010年社会消费品零售额（亿）6606724479738563929602000400060008000100002006年2007年2008年2009年2010年农村人均纯收入（元）人均消费性支出（元）城镇人均可支配收入（元）1055.610991369.21654.51860.2105001000150020002006年2007年2008年2009年2010年居民储蓄存款（亿元）159721809720420229132515510812124591362814558159550500010000150002000025000300002006年2007年2008年2009年2010年居民富裕程度数据：城市及经济概况第一产业第二产业第三产业3.7%60.2%36.1%年各产业比重2010第三产业第二产业第一产业951071201171321115134916061799214568982897910861288050010001500200025002006年2007年2008年2009年2010年经济产业发展状况良好。产业生产总值（亿）?????2009年，全区实现生产总值249.4亿元，年均增长14.33%；财政总收入14.72亿元（区级分成部分），年均增长19.98%，其中地方一般预算收入9.46亿元（区级分成部分），年均增长22.12%；全社会固定资产投资64.5亿元，年均增长22.66%；社会消费品零售总额101.78亿元，年均增长20.03%；居民人均可支配收入19771元，年均增长11.64%。三次产业比重为0.57∶45.43∶54，初步形成了以服务型经济为主的城区经济产业结构。丰泽区近年来区域概况“”???泉州是福建省三大城市之一，同时也是福建省经济中心之一，人均GDP位居全国第二十五位，自1999年起历年GDP总量均为福建省第一，城市竞争力排名全国第26位，经济总量位居全国前列，城市生活质量全国第32位。泉州城市素有民办经济特区之称，人均消费力较强，国际快销时尚品牌具有较大市场。泉州是全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地，有很强的经济发展和消费基础。小结：截止目前，已开业的泉州乃至大泉州目前商业的发展仍未能与其经济实力，地位相符合。城市商业急待升级，城市消费尚需合理引导。”“”“最新获批的城市建设总体规划明确提出了进行一湾两翼三带的空间发展布局，并突出一湾一环的近期建设重点.东海湾位于东海组团核心区域，正处于环泉州湾核心区几何中心。区位与交通：?”“”“?”“?”“?”“《泉州市城市总体规划（2008-2030）》确定了大城市发展战略，提出2980平方公里的城市规划区和980平方公里的中心城区，进行一湾两翼三带的空间发展布局，并突出一湾一环的近期建设重点一湾：指环泉州湾核心区（主要包括泉州中心城区、晋江中心城区和石狮中心城区）；两翼：指北翼湄洲湾南岸区域（主要包括泉港和惠安），以及南翼环围头湾区域（主要包括安海水头组合）；多支点：指南安、安溪、永春、德化等城镇支点。??预计到2030年，环湾核心区城市人口达到385万人左右，其中泉州中心城区约280万人，晋江中心城区约60万人，石狮中心城区约45万人。新的城市发展蓝图，有助于摆脱狭小老城区的束缚，打破现有中心市区弱小的发展瓶颈，有利于迅速形成大泉州格局发展，大大拓展城市空间。根据东海组团控制性规划，规划区总面积28.98平方公里，规划