[2007年4月8日深圳东海岸]房地产成本管理全过程成本控制与精细化管理实战研讨会之一内容要点制定规范化的管理制度－－构筑完整的成本管理业务平台?－－树立统一的成本管理理念成本目标管理详解建立多层次的成本管理体系?成本管理中的困惑与解决????一、成本管理理念房地产成本管理行业与角色特征六大要素：5W1H房地产成本管理认识过程当前指导思想????合理确定成本与有效控制成本单件性、复杂性与多次性成本管理的基本内容房地产成本管理的行业特征--------产品与市场，经营上的问题；—图纸与定额，技术上的问题—现场与花费，管理上的问题—不同角色的成本管理特征：就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。等方面的差异目的不同，导致关注对象、工作内容及方法施工企业的确定与控制造价咨询公司的确定与控制房地产开发企业的确定与控制房地产行业中1.2.3.确定与控制，成本管理的阶段—4全成本，房地产项目成本管理的出发点—3（WHERE)全员，成本管理的方法—6全过程成本管理的责任人—5,（WHAT)目标管理提升价值，房地产项目的成本构成——2（WHO)）（（(HOWWHY)WHEN)成本管理理念55WIHWIH内容要点：内容要点：，成本管理的目的1是企业用永恒目标，利润与成本的关系2利润成本管理的目的（WHY)成本控制不等于省钱花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平和造成的浪费,收入一定的情况下，成本越低，利润越大，房地产公司是企业，，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益提升价值，成本管理的目的与企业的目标是一致的机构团队的目标13--4—/价值工程的基本公式：性价比产品、功能性能、服务、收益费用成本V=F/CV-value,F-function,/C-cost,/提升价值的五种途径下降，上升不变，上升下降，不变小幅上升，大幅上升大幅下降，小幅下降具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策?CF?CF?CF?CF?CF----注意区分全成本与全寿命期成本房地产项目成本的构成（全成本的概念WHAT)—，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成本、造价、投资、费用，成本构成建造成本前期费用建安工程费室外及配套费开发成本土地费用建造成本开发间接费全成本（即项目发展成本）开发成本期间费（营销和管理），时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司现场；实体费用12?=++?=++?=+--2++工程成本《经济评价》三全的概念合计不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施建设费3前期工程费2土地费用1项目序号项目开发建设投资工程成本与完全成本工程成本例1三通一平费临时设施费营销设施建造费土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费工程成本与完全成本开发成本例2工程成本期间费＋基础设施费环境工程费公建配套费建筑单体费临时工程费销售需要的建安费开发成本全成本＝土地成本前期费用建安工程成本开发间接费营业费公司管理费财务费工程成本与完全成本项目发展成本外部市场；内部产品定位----诸多经营、技术、管理方面;（如，资金、进度、协调与沟；（理论上：供求关系，价值通与价格）两大基本内容---确定与控制）（总之：所有造成无效成本的愿心，如学校工期）成本管理的立足点（WHERE)，合理确定确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理；成本的决定因素：成本的影响因素??1—:菜单式招标（发包），使产品与市场结合、使成本测算得到市场检验（体现资源整合的根本内容）决不是靠定额算出来的，而是取决于对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场；行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；两大基本内容---确定与控制成本管理的立足点（WHERE)成本确定的方法成本与产品的结合：成本实现关键环节：成本确定的过程????::两大基本内容----确定与控制，有效控制动态监控，做到随时心中有数2—成本管理的立足点（WHERE)控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。控制的要素：目标、偏差测定、修正有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中????产品控制）两大基本内容----确定与控制成本管理的立足点（WHERE)理想值测定结果调整措施体重控制（速度控制、成本控制、两大基本内容----确定与控制成本管理的出发点（WHERE)所有成本管理工作都围绕确定与控制进行算来算去，其数据不是用于控制目标就会是控制结果确定与控制始终遵循技术与经济、产品与市场相结合的原则。???全过程—（WHEN)，阶段立项策划设计发包施工竣工维护，对应成本实现过程由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价从虚到实的转折点就是发包成本管理的阶段1?\\?\\\2---??----;立项阶段成本测算，项目经济性评价策划阶段选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）方案：最经济合理方案，符合项目定位初步：材料设备的合理选型施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）施工阶段变更和签证的管理，付款审核竣工阶段结算、索赔办理，项目后评估各阶段成本管理重点内容??????———------———全员—谁花钱谁控制“到”（WHO)谁花钱控制谁“”成本意识成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成控制主体：控制主体：从本意识????要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识成本管理的责任主体了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；房地产公司成本管理专业人员的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作算得准与画得好一样是基本功，图画的好并不等于设计得好；算得准不等于成本控制得好作为甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）????目标管理—（HOW)目标管理的内容目标的确定与控制两方面目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品把握实现目标动态监控的手段信息化目标管理的过程循环--———PDCA成本管理的基本方法，，，，1234项目实施DO实际成本（总成本及分项成本）检查对比CHECK项目实施方案建立目标PLAN目标成本（总成本及分项成本）做出调整ADJUST定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；--强调不能突破目标值强调企业团队的共同目标：面向向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价值，创造效益/成本管理的认识和发展过程三个阶段造价计算（概、预、结）成本控制提升价值??—?—当前指导思想结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作技术层面：从产品质量成本的角度出发，实现价值管理管理层面：通过提高整体专业水平和成本意识，提高组织运营效率；经营层面：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务指标的需要；战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。成本管理发展方向????是具结构性及分析型的一组过程针对产品、服务、过程、系统等以最低的可能的花费提供所有需要的功能并达到所需要的质量和表现水平旨在建立和提高管理对象的价值－－自年引入香港，年成立学会，年起公务署及私人项目多项应用，以提高合理性和竞争力；目前大学有专业课程，工作小组???????19889598当前的指导思想及发展趋势可能的发展趋势价值管理（）?—ValueManagement目标管理原则目标制定的过程目标分解的方法目标实现的方式????二、成本目标管理详解，目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标，目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数算了再做而不是做了再算3，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，靠团队实现；目标范围覆盖全成本–1––2–;“”“”––成本目标管理原则几个阶段正向与反向成本＋产品目标制定的时间：目标制定的方法：目标制定的要求：目标制定案例????成本目标的制定过程（相互印证与关联）确定后，形成正式项目发展成本目标施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；?（二分法）制定的时间：目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之一；区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；实施方案???（如烂尾楼改造）；。（工作重心前移）制定的方法：测算依据－－成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；测算方式－－根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式团队工作－－前期工作