．．200889决策资源集团—营销中心中山中发电力公司与中山发电厂两地块房地产开发定位专题研究报告块地两山发电厂中426页码力公司与电开发定位专题研究报告中山中发房地产n：510655楼邮编12-2-目录内容号广电科技大厦地块项目定位地块项目定位163心营销中—第一部分A第二部分B司—有限公12团序号源集决策资地址：广州市天河区黄埔大道西平云路联系电话：020-610732886107325661073223网址：www.winfang.com.c块地两山发电厂中力公司与电开发定位专题研究报告中山中发房地产公寓附加值产品+空中别墅FTnLO：510655小户型楼邮编12-3-核心结论号广电科技大厦163心核心主题定位：城市精品别墅物业组合=经济型类别墅+核心主题定位：山水景观、教育地产、人文学府社区物业组合=控制面积、控制总价的高营销中—司—有限公团地块地块源集AB决策资地址：广州市天河区黄埔大道西平云路联系电话：020-610732886107325661073223网址：www.winfang.com.c块市场口碑好。地两山发电厂、别中㎡,㎡园居住产品销售速度快，㎡㎡，销售好113-128聚豪·85-99元/㎡房200-800力公司与永怡位置偏僻，氛围孤单二房三㎡，四房174-186219-231墅5000综合开发大盘，口碑好，电开发定位专题研究报告景苑消化时未开盘中山中发房地产但是市场表现良好，㎡以上合生帝产品大，间久未知180品牌地产商新项目，n五元/㎡,㎡，社区城㎡、90-140不够精销售好200-360680076-93：510655房教育配套更少，凯茵新200-222地段偏僻，大而杂，致5000、㎡综合开发大盘，口碑好，二房三㎡，四房160-190房别墅㎡楼邮编配㎡园,面积㎡，12-4-139-152201元/㎡地段更偏僻，新开盘百合家地段偏僻套不足，偏大三房㎡，三房117-130四房5000；0房三㎡，，㎡号广电科技大厦㎡123-13163元/㎡68-75丽港城开发时间久外，房100-107心前期开发产品档次低、形象差园林环境差，教育资源少4500开发到第四期，销售较好三㎡，四150-156房二房营销中㎡—除规模大、㎡，复司—尚城元/㎡114-126198-221地块）开发速度慢，没形成规模优势，产品特色不明显，教育资源少5200开发到第二期，前期销售较好三房㎡，四房148-149式有限公亩团地块相比，0A5源集项目状况销售价格销售情况产品情况亩一厂地块）资源审核决策资地址：广州市天河区黄埔大道西平云路联系电话：020-610732886107325661073223网址：www.winfang.com.c方法：化地块（50临中山六路主干道，交通十分便利；地块规模较小，投资少，开发周期较短，资金周转快；离东区距离近，容易为客户所认同和接受；拥有片区内最丰富的教育配套资源；与同区域竞争楼盘相比，目前自身缺乏完善的生活配套地块（一厂周边楼盘与中发一厂S）W）与周边竞争楼盘相比，一厂地块的优势比较明显：?????劣势的弱?优势（劣势（一．A（一）A厂以下的市中发一㎡以下的块100地100㎡两能提供同时针对山发电厂中㎡以上，如200力公司与电开发定位专题研究报告实现了高利润；随着广珠轻轨等重大交通的完善落实，中山中发房地产别墅产品大部分都在n高起点形象入市，：510655㎡区间，貌以高标准、楼邮编80-220坡地地套112-5-·配、心㎡城市中优质教育近·110-150·号广电科技大厦汇规划设计和园林布局等方面有更大的灵活性，163交长龄榕树心营销中双主干道排类别墅产品来实现竞争的错位，—在产品设计、司—㎡的联有限公别墅产品将实现错位竞争。团边楼盘的洋房产品主要集中在全新项目，160-220源集地块周地块是AA决策资地址：广州市天河区黄埔大道西平云路联系电话：020-610732886107325661073223网址：www.winfang.com.c㎡以上的类更好的市场表现。左右的投资型酒店式公寓产品，冲击市场。:，准确寻找市场空间才能快速回笼资金160规模小，投入少，启动灵活，资金容易回收，市场竞争同质化严重负开发公司品牌形象塑造及产品开发经验积累重任路提炼：80㎡：，小出结点提炼，担特与东区临近，可以就近享受东区成熟配套，能够为客户所认同接受；片区市场竞争同质化严重，差异化市场策略、准确的市场定位、合适的产品结构能够实现快速销售，同时树立良好品牌形象同区域楼盘竞争品质上升，品牌地产商云集，竞争程度上升地块将会有块目前中发一厂本项目可以通过提供目前中发一厂场提供A公寓或者与周边产品供应物业类型形成差异化竞争，让购房者选择而不是直接的硬拼，如经济型类别墅或或小户型公寓；O）T）???地消除方法▄????快速启动试验田市场空间差异化是关键词总A机会（威胁（中项目的适虽具备打造但，块相地争两在竞争中处于竞中高端精品自身条件和市场空间游位置户市场合打造快速周转的高利润产品开发条件较好，不具备打造顶级项目的条件，山发电厂中品方面品吸引客为首要等方产资质产利润产品竞争环境，交户型力公司与景观相当资性人文电开发定位专题研究报告目结合部资性小区的高品开发和高开发策略项地园林投、坡近城快速市场资源条件加强置高端和投的的城乡中山中发的项目日渐成熟品及房地产位项目尚需型，理板块地益成熟墅类产挖掘，以，以保证走差异化的突破点规模最小别n户客资源需要市场的中高端定位、力等方面在中等户独有而非稀缺源位于日通便捷，片区场在“泛珠三角”人居样板投资势推出产品品牌集中：510655强化整合开发地块小，片区市对弱，是????楼邮编面略有优周边同期本项目在本项目在片区市场不充分近城区、中高端、稀缺型、人文精品社区12-6-????景观资源区位条件规模条件问题号广电科技大厦市场定位SWOT项目核心外部竞争环境内部开发条件163心营销中—司—有限公团源集亩一厂地块）项目定位决策资地址：广州市天河区黄埔大道西平云路联系电话：020-610732886107325661073223网址：www.winfang.com.c定位地块（50目市场1．项（二）A同拥有私家车块地两进行狭义目标客户群，展尊贵感的提升是其所认山发电厂拓中争夺、对于高档住宅项目而言，力公司与电开发定位专题研究报告隐性、从客户角度来说，中山中发房地产本案确定的经济承受能力将主要从各区域的经济发展水n：510655包括对阶层归属感的追求，楼邮编12-7-这一趋势在住宅郊区化过程中表现的尤其明显。运用项目目标客户的四类划分标准——显性、号广电科技大厦对项目发展定位的影响也是最显著的。163心营销中—司—有限公团源集划分最直接和最有效的标准，决策资地址：广州市天河区黄埔大道西平云路联系电话：020-610732886107325661073223网址：www.winfang.com.c选择购买本案最重要的意义就在于选择了更高品质的生活，客户群消费群对本案所在区域（中山六路与博爱六路之间地区）的认知及认可程度。：：：交通在客户的购买决定中有着越来越重要的影响，度：群定位受能力质诉求依据以下四类标准确定本案广义目标客户群，并对其进行相应的分析。平间接确定其人群收入水平，进而确定本案目标客户群。是其客户群重要特征之一，因此交通因素是客户的交通诉求对本项目的发展有着与客户经济承受力划分标准不相上下的重要性。的生活品质提升的重要方面。承品目标客户群定位分析是在对广义消费群分析的基础上，济活标客户的定位分析，对目标客户群再细分，使目标客户群定位分析更切合项目特性，更好的为项目的发展定位提供依据。2-1目标客户群筛选区域认同经交通诉求生2．目块地两山发电厂中对目标客户进行进一步的细分。力公司与电开发定位专题研究报告对本案重要性等，中山中发房地产n求诉吸纳难易程度、：510655生活品质角楼邮编三12-8-元以内泛珠15000他镇、区其交通诉求::号广电科技大厦火炬区、内，单价163力分布区域万以两大区域东区、相关辐射区整个市心依据客户不同的需求或购买特点、300经济承受景观资源丰富，交通较方便，人文气息浓厚总价经济型别墅、类别墅产品亲切自然，生活氛围浓厚；积极进取立面简洁，风格表现出亲和力与活力有自己的构想，对国外原版生活的引入持怀疑态度配套完善，生活便利，生活成本低，内部环境好对项目片区仍有一定心理距离营销中—万元万元司—度度3020有限公团收入水平区域认同市场认知区位价格产品类型项目形象建筑风格生活原型社区规划家庭年入家庭年入源集决策资地址：广州市天河区黄埔大道西平云路联系电话：020-610732886107325661073223网址：www.winfang.com.c分细根据对以上的标准，结合本案所属区位的特点，确定本案目标客户群如下：在确定本案的目标客户群的基础上，客户选取标准特征描述需求特点在分析中侧重于客户购买关注点的差异，这也是从另外角度对本案目标客户群进行的全新的分析。目标2-2块地两山发电厂中品力公司与电开发定位专题研究报告需求产舒适类别墅享受型产品经济型别墅类别墅产品经济型别墅类别墅产品中山中发房地产住交对居n拓展述调居住舒适性和私特征描强：510655拓展客户客户描述产品需求楼邮编注重享受；密性；区域内该客户群占多数经济基础好；文化层次不很高；注重享受和下一代教育比较注重身份与品质，通要求较高；泛珠三角12-9-品质构四口四口三口///家庭结三口三口二口号广电科技大厦市区，大户型产品万元万元万元163水平争夺客户客户描述产品需求月收入以上左右以上211心性价比来源项目周边区域，重点为东区、火炬区营销中—目标