page1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2汇报人：袁善2011年3月17日德思勤·武汉——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——万科金色城市跑盘报告page3项目分析二期现场区域状况区域状况万科产品系列介绍项目分析营销推广分析报告目录营销推广分析二期现场万科产品系列介绍报告说明：本报告只针对万科金色城市项目进行分析和总结，并在此基础上提炼出可借鉴之处。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4项目分析二期现场区域状况区域状况万科产品系列介绍项目分析营销推广分析报告目录营销推广分析二期现场万科产品系列介绍——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5金域蓝湾、金域华府金色家园、金色城市金域系列金色系列万科高尔夫四季花城、魅力之城、万科西半岛、万科红郡城市花园、万科城(Golden)城市系列系列(Top)(City)高端类别系列系列城市花园系列系列(Town)四季花城系列系列万科产品系列经过二十年的发展，万科形成了四大产品系列：高端类别系列(Top系列)、城市系列(Golden系列)、城市花园系列(City系列)、四季花城系列(Town系列)。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6???四季花城、西半岛促进金银湖片区飞速发展；城市花园、魅力之城带动光谷片区大步前进;万科进入武汉10年，始终本着城市建设者的历史高度，铸造一个又一个极具区域影响力的项目。“”入汉10年万科实力助推武汉腾飞——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7未来规划项目位置及周边配套项目位置及周边配套未来规划项目分析二期现场区域状况区域状况万科产品系列介绍项目分析营销推广分析报告目录营销推广分析二期现场万科产品系列介绍——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8??影响项目的三条主要交通道路：白沙洲大道（武昌中心）、三环快速通道（汉阳中心、汉口中心）和地铁5号线和7号线。项目地处白沙洲，三环线旁，周边地区的商业设生活配套尚不完善。项目位于白沙洲堤后街，地处长江之滨，三环线以北。规划中地铁5号线和7号线经过项目，但目前生活、商业配套不够完善1、项目位置及周边配套——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9白沙洲将成武汉城市副中心地位与鲁巷相当92、项目周边土地单位产值将大大提高，地租也将率先与市中心先发展起来的CBD等区域接轨。1、旧城改造的推进，将使得项目所在片区被打造成为有一新城居住的片区。4、根据新的规划思路，项目周边的旧改容积率大大降低，也将大大提高周边土地价值。未来规划对项目的影响：3、大量高素质、高学历、高收入的高科技人才加速向白沙洲聚集，对高端住宅的需求也将大大增加。白沙洲区域为武汉城市总体规划中主城外围10个综合居住组团之一。新区内将建成一个市级商业副中心，超过10万人口入住于此，各项配套全面改善。随着2012年底鹦鹉洲大桥的通车和2016年二环线全线贯通，白沙洲将与徐东片区、二七片区一样，在大武汉三镇贯通中实现交通枢纽地位。从白沙洲地区的现实发展条件出发，洪山区把白沙洲地区定位于发展居住、商服和现代物流业。具体为：沿江景观居住区、产业聚集区、现代商贸物流区。2、未来规划——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10基本指标基本指标规划布局规划布局内部配套内部配套建筑风格建筑风格园林风格园林风格户型分析户型分析开盘情况项目分析开盘情况区域状况万科产品系列介绍项目分析营销推广分析二期现场区域状况报告目录营销推广分析二期现场万科产品系列介绍——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page112梯4户梯户比35%绿化率3.47容积率4219(一期600、二期496套)总户数135541（一期：2.1万）总用地面积㎡易居&中原房地产销售代理单位543013（一期：7.5）总建筑面积㎡精装修交楼标准小高层、高层物业类型武汉市万科物业服务有限公司物业管理公司一期6200元/㎡、二期预估6600元/㎡均价2012年年底入住时间小高层2.1元/㎡高层：2.3元/㎡物业费两房：75-87平米，三房：97-104平米户型面积1、基本指标——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12金色城市效果图2、规划布局——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——??市级商业副中心根据政府规划，项目所在白沙洲区域将建立市级商业副中心的相关配备。首期7.5万平米自带商业金色城市规划大体量的社区商业，包括超大体量商超，精品店，健身中心，酒店式公寓满足百万方社区的购物需求。page13万科金色城市构筑一生的金色梦想武汉万科金色城市定位为一生之城，从开发理念、社区配套均立足于百万级超大型项目长远发展，旨在呈现一个适合都市人生活的多元化纯熟居住社区。2、规划布局——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——万科金色城市，是万科产品中位于城市中心或新城区的高端定位产品。基于对建筑的深刻理解，致力于改善城市人居、占有城市繁华核心、交通便捷、配套完善，是城市品质生活的价值所在。page14总体上呈围合式布局一期（南区）：1号楼、2号楼、3号楼、建筑形态：小高层（17层）物业类型：82、87平米两房、104三房。数量：总共600套，其中两房450套，三房：150套结构：全为板楼设计商业面积：8000㎡二期（北区）：4号楼、5号楼数量：总共496套，其中两房434套、三房62套建筑形态：高层（32层）2、规划布局——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15??大型商超引进（武商量贩)知名小学引进3、内部配套分布——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——内部配套：餐饮、娱乐、幼儿园、泳池page16?金色城市背倚长江，小区北面沿江带将以建筑的形式，建成城市的天际线系统。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——?“金色+北美”风格的复合型项目：采取质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，优雅线条。Art-deco，铸造独有的都市风景线。国际流行的Art-deco风格外立面4、建筑风格（外立面色彩）page174、建筑风格（立面线条）弧形墙、小拱璇、屋面瓦的起伏营造出非常优美的变化曲线——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page18特色叠水瀑布、点式园林水景，大庭院、大草坪，共同形成了具有浓郁波特兰风格特色的园林景观。5、园林风格——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page19水上乐园：浪漫风情的园林小品与精致绚烂的花草名木营造出风光旋旎阳光灿烂的波特兰风格的北美风情景观。5、园林风格（现有景观节点）——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page20?国际block街区将街区与居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，满足人们对新城市居住的需要。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——5、园林风格（规划景观）?江滩公园：项目比邻白沙洲江滩公园，属亚洲最大的城市江滩公园。page21未营造可参与的公园式生活环境5、园林风格?波特兰的气候温和，季节分明，位于威拉麦狄谷和5号州际高速公路两旁，谷的南部城镇点缀于农庄之间，越向北人口密度越高。波特兰的别称是“玫瑰之城”，经常被引做设计良好的城市的典范，波特兰以其公园和被保护的空地而自豪。事实上它拥有美国最高的人均公园数。波特兰还有一座经典中国花园，按照苏州园林建造，聘请苏州艺匠建成。——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page22871048282电梯电梯828287875号楼4号楼87878282电梯电梯828287104??123户型结构垂直布置，点式建筑、板式结构，获得了其他不知方法所没有的景观与视野，还实现了坐北朝南、南北通透，保证了所有单位的通风和采光。优点：、降低覆盖率、视野极大化、居住成分纯粹化楼层结构：一期1、2、3号楼为17层的小高层，两梯四户。二期4、5号楼为32层高层，两梯四户。二期一楼为大堂。6、户型分析——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2325%150套97三房占比数量建筑面积㎡户型100%600套合计75