动力（中国）地产机构市场研究部2009.7中顺杭州阮家桥地块市场研究报告2.12.22.3PARTPositioningPARTInvestmentappraisal2—3—产品定位建议产品设计建议户型优化调整建议产品定位投资评估本项目竞争力提炼地块分析及对策目标客户分析1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.2.11.2.2SWOT1.2.31.2.41.2.51.2.6PARTAnalysis1—市场条件分析宏观市场分析区域市场分析竞争板块分析竞争个案分析项目自身条件解读产品与客户的价值对接项目市场定位各物业价格定位市场分析目录Contents1.1市场条件分析PARTAnalysis1—市场分析年一季度20092008年2007年2006年平水市化2005年房地产投资增长率（%）房地产投资率（%）城2004年2003年率献的贡2002年PGD对2001年地产国内生产总值增长率（%）房地产产值增长率（%）房2000年1999年1998年1、2001年萧山和余杭并入杭州市区，使得各种指标变化显著；2、房地产投资增长率在2005年以前增长迅猛，远大于GDP的增长速度，但随着国家宏观调控，06年房地产投资得到控制，其增长率为4.81%，接下来几年持续平稳增长；3、随着2008年下半年受美国次贷危机影响，GDP增长率急剧下降，今年一季度其增长率为3.4%，远低于从2001年以来近20%增长速度，也表明杭州整体经济外贸依存度高，但房地产投资却在政府积极干预下略有增加；4、房地产对GDP的贡献呈现起伏波动，与房地产投资影响的滞后有关；00.10.20.30.40.50.60.70.80.911.11.2数据来源：杭州统计局杭州宏观经济分析GDP（亿元）房地投资（亿元）房地产产值（亿元）城市化杭州市区增长率%增长率%投资率%增长率%对GDP的贡献率城市化率增长率1998590.553.859.178.31999631.76.963.6718.210.079.51.52000711.112.573.8015.910.314.2280.20.820011226.072.4125.5670.110.230.91117.33.250.9-36.520021404.214.5172.4137.312.240.3530.55.353.24.520031664.718.5217.6426.213.051.1826.84.155.03.320042036.222.3308.8541.915.1106.70108.414.958.05.420052341.915.0348.5812.814.8132.5324.28.460.03.420062737.716.9365.344.813.3180.0335.812.061.93.120073257.819.0429.8717.613.1225.4525.28.764.23.720083882.019.1508.3218.213.120093.480.0822.0房地产的发展国民经济紧密联系，杭州的经济发展受国际环境因素影响较大，随着经济调整和形势恢复，杭州GDP增速会得到好转，城市化进程相应加快，势必带动房地产业的发展。1.1.1宏观市场分析a.000Sig.数据来源：杭州统计局57.486F3642.017934.27294.042373.33754.38商品房销售面积（万方）249.7269276363.27414.55487.61605.14704.19762.51150.66716.38209365.921住面积为31.8方，那么未来两年商品房销售面积=849.89+5.59*非农业人口数量MeanSquare167bdfANOVA.004.000Sig.21852.100209365.921231218.021SumofSquares7.582-4.601t非农业人口数量商品房销售面积10年商品房销售面积将达844.7万方。RegressionResidualTotalDependentVariable:Predictors:(Constant),a.b.Model1从上图可以看出：在95%置信水平下，模型整体检验效果良好.952Beta450万，非农人口为303万，人均居StandardizedCoefficientsa杭州历年人口发展分析.73860.34912Coefficients184.711Std.ErrorStd.ErroroftheEstimate5.592UnstandardizedCoefficientsB.890-849.894AdjustedRSquareModelSummary非农业人口数量商品房销售面积.905RSquarea.952面积（万米）116.29641.40410.241142.69431.39R非农业人口数量(Constant)DependentVariable:Predictors:(Constant),a.a.Model1Model1杭州市区1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年杭州市区总人口（万人）171.89175.27179.18379.49387.01393.19401.59409.52414.18419.5423.3非农业人口（万人）134.62139.29143.69193.26205.98216.13233.08245.56256.42269.3285.11人均居住面积（方）10.110.611.212.517.217.820.720.9728.7829.83新增居住注：新增居住面积=当年非农业人口*当年人均居面—前一年非农人口*前一年人均居面；2001年余杭区、萧山区纳入杭州市区人口；从上图可以看出，模型拟合度超过0.9，预测精度较高。其他各指标显著性如下图所示：根据杭州市2000-2007年相关数据建立模型，发现杭州市商品房销售面积对收入和价格水平敏感度不高，而人口因素作用突出。以非农业人口数量为变量进行一元回归预测，分析如下：新增居住面积1124万平方米。而根据一元回归方程，20杭州市区2008年末，人口达423.3万人，其中非农人口为285.11万，市区人均居住面积为29.83平米。根据杭州城市发展规划，到2010年，市区人口1.1.1宏观市场分析（1）杭州整体供应量2003年、2007年供应量较大；供应量达3000-4000亩左右；08年冷市以后，09年又有回暖。（2）根据上表的统计数据，政府每年都会有1-2个主导板块，住宅用地的供应量会明显多于其他板块；在2003年、2007年，下沙是住宅用地供应的主导板块，2009年则是以江干区（集中在丁桥区域）和拱墅区；（3）从供应趋势来分析，2003年后的2-3年内，杭州住宅用地整体供应量急剧萎缩；2007年又出现了一次用地供应高潮，08年又回落，09年则平稳过渡，从杭州整个政府推地导向来看，我们预测在未来的一年内，每年住宅用地供应量会在2000亩左右；（4）下沙的住宅用地供应整体走势基本跟市区整体走势保持一致，预计未来一年，下沙住宅用地供应量会相对较少；但不排除由于地铁的建设，对该板块住宅用地保持一个合理的供应量。（5）江干区由于地铁的带动，且政府有大量的存量土地，预测未来几年江干区的土地供应量将会是主要土地供应区域。（单位：亩）数据来源：杭州国土资源局杭州（住宅）土地市场分析杭州市住宅用地成交量（亩）3409174582118124455141221752003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年010002000300040005000年份滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区下沙合计200385011895515559344694340920044473142872641572184174520051301282521011740368212006544496197472832450181220073855584111361685121115844552008316522383827436013314122009076176057172413832175合计26752430310256135998852590\2006、2007、2009年是拱墅区土地出让高峰期，2008年有所调整，2003、2004、2005基本保持在100～300亩之间的供应水平；预计未来随着地铁的开发以及旧城改造的推进，拱墅区预计未来2～3年土地供应量会逐步增加。另外与拱墅区紧邻的西湖区土地供应也将逐步增加。2007～2008出让的土地会在近期逐渐面向市场，预计项目周边未来2年的新增供应量（按照容积率2.0估算）在60-80万方左右；1.1.1宏观市场分析020004000600080001000012000140001600018000200000200040006000800010000120001400016000180002000009.509.5.0909.409.4.09单位：元/m2单位：套09.309.单位：元/m2单位：万m23.0909.209.2.0909.109.1.0908.1208.1208.成交单价08.1108.成交单价1108.08.1008.1008.08.9.0808.908.08.8.08销售套数08.808.销售面积08.7.0808.708.08.6.0808.608.08.5.0808.508.08.4.0808.408.套，而2009年1～5月的成交套08.3.0808.3