前言首先，十分感谢××局给予这次参加××花园的物业管理工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合××地区的物业管理现状，对××花园的物业管理模式、组织机构、服务配套等作出统筹策划。我们将以××物业崭新的物业管理服务理念，结合国家政策法规和××花园的实际需要，凭借××物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为××花园的业主创造一个和谐而优美的居住环境，提升该物业价值，并使该项目成为××市乃至山东省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本物业管理方案是根据××花园的实际状况，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的物业管理服务方案。若有幸接××花园，我公司将秉承“××××××××××××”的服务理念，竭诚为业主服务。再次感谢×××局予我们这次机会！××××××物业管理有限公司2006年×月×日第一章企业基本情况一、××物业简介××物业公司简介二、××物业公司优势此处为××物业公司优势此处为××物业公司优势第二章前期介入、接管验收及入住管理方案项目概况此处为××花园项目概括一、前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。若我方接管，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对××花园制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。　1、建设施工阶段建设过程中，物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。?提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；?分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；?审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；?提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；?提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；?帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；?提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；?检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；?检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；?配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；?提出遗漏工程项目的建议；?对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。2、竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。?参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；?发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；?参与重大设备的调试和验收；?制订物业验收流程；?指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。二、项目的接管验收1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益；c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；d．落实物业的保修事宜。6）接管验收的作用a．明确交接双方的责、权、利关系b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。三、入伙（住）管理方案?提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。?为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。?即时完成入伙注记。?受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。1、业主入伙流程1）业主向开发商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代开发商与业主签订《业主公约》。6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交开发商，管理处应协助开发商对房屋进行整改后，请业主再次验房。7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。2、入伙作业标准?入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。?入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业主档案。?入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。?特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。?内部手册登记及时，即时完成注记。?入伙按户汇总，次月5日前全部归档。3、入伙作业规程?由房产开发商或物业管理部门向业主发出入伙通知书。?业主携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。?业主到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。?由指定的业主服务人员和维修技术人员陪同业主验房。?业主验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助开发商进行工程质量问题的返修工作。?如开发商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。?业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。4、入伙作业检查规范为了保证鸿基花园入伙工作正常有序，管理处主任负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。1）集中入伙时管理处主任每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。2）正常情况入伙阶段，管理处主任每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。『入伙通知书』女士／先生：您好!您所认购的小区栋单元室，日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下：一、我公司拟定于年月日至月日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来，在年月日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。二、集中入伙办理地址：三、办理时间：上午至，下午至。四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务。五、回执邮寄地址：邮编：传真：特此通知。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产开发公司年月日『入伙通知书回执』入伙通知书回执公司：兹接贵公司入伙通知书，本人购买的小区栋单元室，拟定于年____月日前来现场办理入伙手续。此复。业主（签章）：年月日『入伙须知』入伙须知女士/先生：欢迎您成为的业主！我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。请您在接到《入伙通知书》后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供服务。您来办理入伙手续时请带齐以下物件：购房预售合同；业主身份证（或护照）及印章；公司购买的还应带公司法人证件和公章；《入伙通知书》；已缴款项的收据（调换正式发票）；未缴的购房款和物业管理应缴的款项。如您委托他人来办理，还应带上：您（业主）的委托书，应由律师见证；您（业主）身份证（或护照）的复印件；代理人的身份证或护照。4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题，请填入《房屋验收表》中，管理处将代表业主利益向开发商协商解决。祝您顺利入伙！××物业管理有限公司年　　月　　日『入伙手续书』入伙手续书业主：您认购的小区栋单元室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。1、房产收款组物业组3、物业组第三章对本项目物业管理的整体设想及策划一、物业管理范围1、小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、小区内共用设施设备（泵房、配电室、消防设备、照明）的日常养护、管理；3、小区共用绿地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常养护、管理；4、小区内公共环境、房屋共用部位的卫生清洁、消杀及生活垃圾收集、清运；5、小区内公共秩序维持、车辆疏导、停放管理；安全管理、24小时社区巡逻。6、物业与物业管理档案的建立与管理。7、采取形式多样的便民服务措施，为业主提供多层次的服务。8、针对小区特点安排社区文化活动，对小区的娱乐休闲场地、设施设备进行有效管理。二、物业管理定位××市××花园将会成为××市住宅的一颗靓丽新星，其高品味、高水准、高格调的建设追求必将使他成为××市经典小区。××物业公司秉承“××物业，××××××××××”的服务理念，着力为××花园的业主创造一个自然、尊贵、全方位的居住和生活环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，塑造同类物业管理优质服务之典范，打造旗舰物业。自然××花