[键入文字]瑞璞·紫景园策划建议书二00五年十月二十五日[键入文字]目录市场分析篇1、濮阳概述2、城市发展定位3、城市区域发展与规划4、经济发展状况商业篇一、濮阳商业市场综述（一）发展状况总结（二）未来发展趋势（三）在售或在建项目市场特征（四）濮阳主要商业街分析（五）供求分析（六）濮阳商铺投资分析二、商业综合定位（一）商业主题定位（二）目标客户定位（三）建筑规划建议三、价格定位（一）价格厘定的相关因素（二）目标售价建议（三）定价原则（四）价格控制四、总体营销战略（一）招商推广战略（二）销售推广战略五、媒体组合策略（一）静态宣传方式（二）动态宣传方式六、总体包装策略（一）包装总纲（二）基础资料包装（三）现场包装（四）销售物料包装住宅篇一、项目概况（一）地理位置（二）周边环境（三）地块概况二、市场分析（一）市场概况（二）濮阳住宅片区研究（三）在售项目市场特征（四）濮阳房地产市场产品分析三、项目素质提炼四、项目概念提炼（一）项目概念的形成（二）概念分析五、目标市场与目标客户群定位（一）目标市场定位（二）目标客户群定位六、项目定位（一）项目定位前提（二）项目定位七、项目开发总体建议（一）总体布局（二）规划建议（三）总体开发建议（四）目前市场户型面积、设计趋势八、价格定位（一）厘定价格的相关因素（二）价格定位（三）价格策略（四）定价原则九、营销要点建议（一）入市时机和销售前提条件（二）广告推广策略（三）营销费用预算市场分析篇1、濮阳市概述：濮阳位于河南省东北部，与山东、河北交界。1983年经国务院批准设省辖市，现辖五县一区，总面积4188平方公里，2003年总人口354.60万，市区人口34.09万，是新兴的石油化工基地(中原油田所在地)，国家卫生城市、国家园林城市、国家文明城市。濮阳市现辖华龙区、濮阳县、清丰、南乐、范县、台前县、开发区共六个县(区)、61个乡、17个镇、7个办事处、3066个村民委员会、75个居民委员会，为河南省直辖市。据统计，2004年濮阳市生产总值达到319.8亿元，比上年增长15.8％。人均生产总值突破1000美元，达到1100美元。2、城市发展定位根据《濮阳市“十五”城镇化发展规划》，濮阳将“以中心城市为龙头、以县城为骨干、以建制镇为基础，因地制宜，突出特色，多方投资，多元推进，逐步把我市建设成为以商贸城、石化城、旅游城和生态城为主要特点的豫鲁冀交界处的区域性中心城市，建成分工有序、布局合理、功能完善、结构协调的城镇体系。”3、城市区域发展与规划根据《濮阳市“十五”城镇化发展规划》，在中心城市建设一区两带三中心。即，一个中央商务区，两个批发市场带，三个市级商业中心。（如图所示）3.1中央商务区以京开大道商贸街为轴线，金堤路以东，马颊河以西，北到中原路以北200米，南到石化路，占地5平方公里左右，建设一个现代化的中央商务区。其功能是以商贸、金融、信息、管理等商务服务为主，集购物、会议博览、商品展示、文化娱乐、宾馆、旅游、商住、科教培训等为一体，并配有快速、便捷、高效的交通通讯系统和信息处理系统，成为商厦、银行、企业和商会等高级办事机构的集聚地，一定区域经济活动的指挥管理中心。3.2两个专业批发市场带Ⅰ、北环专业批发市场带。以五一西路为轴线，北起北外环，南到中原路，位于高速公路和106国道入市口处。规划建设蔬菜肉蛋禽批发市场、农机大市场、石化产品批发市场、机电产品专业市场、初级建材批发市场等。Ⅱ、站前路专业批发市场带。火车站东西两侧，沿站前路和站南路向西延伸到西环路以西，再向南延伸到南环路。在这个“L”型地带建设粮油、肉禽蛋、蔬菜瓜果、木材、煤炭、钢材、家用电器、五金交电、农业生产资料、旧货等专业批发市场，并建设一批专业物流配送中心，形成一条以深购远销为主要功能的专业批发市场。3.3三个市级商业中心Ⅰ、中原区商业中心以油田商贸中心为中心，1平方公里范围内，建成行业齐全、功能配套的大型综合购物中心、文化娱乐中心和服务中心。Ⅱ、老城区商业中心以濮阳县百货大楼、供销大楼、商业大楼、中心阁市场、综合市场为基础，改造交通旅店、服务楼、中心阁市场及一批中小网点，发展一批文化娱乐服务项目，增加市场容量，形成大型商业综合服务区。Ⅲ、皇甫旅游商业中心以中原绿色庄园、世锦园、森林公园为核心，建设一批商贸、饮食、游乐、休闲、文化类型的网点，形成以旅游业为主的商业服务中心。4、经济发展状况?人均生产总值突破1000美元大关，达到1100美元。这标志着濮阳经济在新一轮的发展中步入了快速发展的新时期。?从工业行业构成来看，濮阳是一个明显以石油天然气的开采及其加工行业为主导的工业化城市，而且石油工业尤其突出，并辅之以电力热力产业，是典型的能源型城市。?濮阳商贸发展水平并不高，在全省居于后列，商业发展有一定风险。?濮阳居民储蓄余额较多，但增长速度不快；从濮阳各行业的平均工资来看，虽然整体水平不是太高，但存在一批收入较高的中间阶层。?濮阳城镇居民可支配性收入受石油化工产品价格影响很大，增长率波动幅度较大；未来两年国内石油仍将处于紧缺状况，石油化工行业也将保持一个较高的增长状态。?未来房地产市场竞争将更加激烈，产品和服务将成为竞争的焦点。商业篇一、濮阳市商业市场综述（一）、发展状况总结1.商业分布格局2、其重点商业区主要分布：?市区级二大商圈油田商圈、联华商圈?社区级商业区中原市场、劳动市场?商业街、专业市场波头集市场、巴黎商业街、皇甫路商业街、古城路商业街、站前路商业街、振兴路科技街、黄河路建材批发市场?超市类超市主要分布在各大居住区、城市主干道附近，代表商家主要有百姓量贩、绿城超市等，以百姓量贩分店数目最多。3、重点商业区分析3.1油田商圈?片区经营商家众多，商业密集程度高，档次齐全，华龙商业大厦是当地最早的综合性百货商场，这使得商圈拥有极高的认知感和认同度。?但片区功能主要是以购物为主，又以服饰类占绝对比例，整体缺乏特色，且作为市级商圈，其餐饮、娱乐、休闲等配套设施仍显不足，从长期来看，如其仍维持现状不变，将难以满足未来消费者的一站式购物需求。3.2联华商圈?联华商圈是随着2002年联华名品百货和2004年联华大卖场的建成而逐步形成的。联华大卖场目前是濮阳最大的超市，引入手机市场和国美电器连锁，为联华广场聚集了巨大的人气，与联华名品百货形成互补效应，这使得联华广场成为该区域的核心商家。?片区经营商家仅少数几家商场，且缺乏低档层面经营者和必要的休闲娱乐功能设施，餐饮配套的不足，经营业态与油田商圈基本类似，使得其难以与油田商圈争夺客户，从而制约了商圈的发展和扩张。3.3中原市场?在油田商圈形成之前，中原市场商业区是市区居民购物的主要场所之一，四联购物中心主要经营中高档，龙城购物中心主要经营中档产品为主，中原市场主要经营低档产品。?片区主要经营服装，且以低档商品为主，主要商场四联购物中心和龙城购物中心的规模、档次以及购物环境均赶不上濮阳商业发展的步伐，配套缺损、档次不齐、功能老化和主力商家落后，是该商圈逐步没落成社区级商圈的主要原因。3.4劳动市场?劳动市场商业区始于1987年，由一个小集市演变而成，由于其紧靠市政府的原因，吸引了一批品牌专卖店在劳动市场周边落户，其辐射范围一直延伸到振兴路。?片区档次偏低、配套不齐、经营类型偏少、规模偏小造成该商业区难以形成集聚效应，吸引人气，从而难以发展扩张。3.5商业街、专业市场3.5.1波头集?片区设计二层临街商铺，主要经营低档服装，出租率较高，经营情况一般。?商铺一般开间3.6米，进深4.5米，约16平米，月租金370～400元。3.5.2巴黎商业街?片区经营类别包括烟酒、保健品、足浴、茶楼、美容美发、服装专卖、餐饮酒楼等，以批发、娱乐休闲以及餐饮为特色。?商铺设计二至三层，一层面积约25平米，单铺开间大约3.3米，进深6.9米，一至二楼合租12~18元/月·平米，经营情况较差，出租率60％左右。3.5.3皇甫路商业街?经营类别包括书籍、美容美发、足浴、茶楼等，以书籍批发为特色。临京开大道路口书市经营情况较好，一般占两至三铺，其他行业面临停业，出租率约55％。?设计2～3层，单铺开间约3.6米，进深10.8米，面积约30～40平米，一楼租金约13元/月·平米，一至二楼租金6～7元/月·平米。3.5.4古城路商业街?经营类别以古玩字画、工艺品、瓷器为主，兼有服装、餐饮、娱乐种类。?主力商铺单铺面积约29平米，开间3.9米，进深6.6米，上下两层，租金6～9元/月·平米；经营情况较差，50％以上空置。3.5.5站前路商业街?单铺面积约40平米，开间约4米，进深约10米，上下两层，售2200元/平米，租金5元/月·平米。?商铺除少量经营汽车美容、维修外，基本空置，经营情况极差。3.5.6振兴路科技街经营模式是街铺＋专业市场，代表商业有海龙科技电脑城、濮阳科技市场，主要经营电脑、数码产品，兼有部分餐饮业、诊所。3.5.7黄河路金桥建材批发市场?金桥建材市场主要经营地板、门、涂料、木料、地毯等建材装饰材料，金桥灯饰城主要经营各种灯饰，百姓生活广场为濮阳市百姓量贩有限公司投资兴建的综合性中高档百货商场。?金桥建材市场租金16～20元/平米·月，百姓生活广场租金约180元/平米·月，片区经营情况较好。4发展状况总结?商业经营面积过大，已超过城市人口消费力?油田商圈、联华商圈两大市级商圈初步形成，但发展不足目前，油田商圈、联华商圈两大市级商圈已经初步形成，但这两个商圈主要是以服装经营为主，其他配套均不齐全，尚不能成为真正意义的市级商圈，同时，由于整个城区商业网点过于分散，使得整个濮阳的商业难以发展壮大，商圈难以有较大发展。?百货商场、内廊式步行