高邮**·**项目产品规划建议第一篇城市概况高邮市地处长江三角洲，位于江苏沿江经济开放带的北侧，京沪高速公路和京杭大运河纵贯全市南北，运河大桥、湖区漫水公路和高邮、珠湖船闸连接运河东西。全市总面积达1963平方公里，其中水面788平方公里，人口83万，市区人口15万。辖19个镇，1个回族乡。因秦王嬴政时筑高台、置邮亭，故名高邮，别称秦邮，“华夏一邮邑，神州无同类”，是全国2000多个县市中唯一以“邮”命名的城市。人文历史：江苏省首批历史文化名城－－高邮，历史悠久，人文景点众多，现在有国家重点文物保护单位龙虬文化遗址和古盂城驿等59处名胜古迹。被考古界称为江淮史前文化明珠的龙虬庄遗址的成功发掘将高邮历史从5000年上溯7000年前。图1：高邮市行政区域图第2篇高邮市宏观经济走势及其分析一、各年高邮市经济情况分析2002年全市完成国内生产总值61.22亿元。按可比价计算比上年增长11.0%，其中：第一产业增加值18.3亿元，增长8.0%；第二产业增加值21.75亿元，增长13.5%；第三产业增加值21.17亿元，增长11.1%。全市人均国内生产总值7362元。8061.22604018.321.7521.17200生产总值第一产业第二产业第三产业单位亿元61.2218.321.7521.17图2：2002年国民经济发展图例2003年全市实现生产总值70.52亿元，按可比价计算，比上年增长13.0%，是“九五”以来增幅最高的一年。其中：第一产业增加值18.8亿元，增长3.2%；第二产业增加值27.4亿元，增长21.5%；第三产业增加值24.32亿元，增长12.4%。全市人均生产总值8471元，按现价汇率折算达1025美元，首次突破一千美元。70.5280604018.827.424.32200生产总值第一产业第二产业第三产业单位亿元70.5218.827.424.32图3：2003年国民经济发展图例2004年全市实现生产总值85.3亿元，按可比价计算，比上年增长14.0%，是1995年以来增幅最高的一年。其中：第一产业增加值22亿元，增长7.4%；第二产业增加值35亿元，增长19%；第三产业增加值28.3亿元，增长13.5%。全市人均生产总值10291元，按现价汇率折算达1243美元。85.31008060223528.340200生产总值第一产业第二产业第三产业单位亿元85.3223528.3图4：2004年国民经济发展图例2005年全年实现地区生产总值100.7亿元，比上年增长16%。其中，第一产业增加值23.63亿元，增长5.8%；第二产业增加值44.25亿元，增长23.4%；第三产业增加值32.82亿元，增长14.8%。人均地区生产总值12175元，按现行汇率折算达1509美元。120100.7100806044.2523.6332.8240200生产总值第一产业第二产业第三产业单位亿元100.723.6344.2532.82图5：2005年国民经济发展图例150100.770.5285.310061.225002002年2003年2004年2005年单位亿元61.2270.5285.3100.7图6：2002年-2005年国民经济发展对照图例综合评述：1、从历年《高邮市国民经济和社会发展情况统计公报》数据信息统计分析中发现，高邮市经济总体发展势头良好，经济增长平稳；2、“三产”中，工业产值占全市国民经济总量最重，其次是第三产业。第三产业发展加快，其经济总量也在快速增长，表明高邮经济正朝向多元化的发展。二、全市零售总额与批发零售贸易总额情况分析单位：亿元28.213024.2623.6119.0120.9520.3617.872014.181002002年2003年2004年2005年全市零售总额19.0120.9524.2628.21批发零售贸易业零售14.1817.8720.3623.61总额图7：全市零售总额与城市零售总额情况图例综合评述：从图7可以看出，高邮市零售贸易业消费力很强劲，趋于集中化的消费导向，能够为商业市场造就出专业化的商业场所。第三篇商圈范围及主力客户群分析一、商圈范围（一）、商圈覆盖半径本案所在地为高邮市市一级中心商圈内，是人流量最密集，消费最集中区域。（二）、商业主通道本案地块西面、南面临街，北面临河，东面邻居民区。这样商业用房部分西面、南面为主要通道，东面则为商业次通道。二、本案客户群分析（一）、目标客户群体针对商用物业的消费特性，本案目标客户群主要分为以下三类：1、投资者指购置物业并出租，在租金的收益中赢利的客户，这种类型的投资者属于市场主流，他们购置商铺主要是考虑一个商业项目是否兴旺，投资回报是否高，发展的空间有多大。投资者的最终目标都是其购置的商铺能不断升值，为他获得丰厚的利润。2、自用商家指购置商业物业并由自己经营，通过经营的收入获利。这类客户比投资性商家更注重的是局部的商业环境，具体针对自己经营的商品或服务在项目所在商业市场的发展前景和获利空间。在购置物业后，这种自用商家能够自主控制成本的运用，因此能获得较高的利润。自用商家一般属于小规模，以专业市场和小区商铺为主，大型商厦的自用商家相对较少。3、租用商家租用商家，包括本地商家、外地商家、厂家及经销商，此类客户是面对消费市场的终端。在一个商场中，租用商家的品牌知名度与多寡，往往决定了销售成果，因为租用商家的数量和意向会直接影响到投资者置业的信心，在市场上出现了“熟铺出售”，就是希望通过租用商家带动项目的销售。（二）、目标客户群的需求分析1、投资者投资者为确保商铺的保值增值，并且保证商场租赁畅旺，会要求在商场配套方面要保持一定的领先优势，使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超越或取代。最基本要有足够的停车场、优质品牌电梯、中央空调、精美装修等。2、经营者经营者希望商场能够保持长盛不衰，希望有足够的人流保证经营者的商业利润，会要求在商场配套上多考虑顾客的感受，能否引导和疏导客流，电梯及停车位的数量够不够，商场是否舒适，同时要求配套设备的维护费用要低廉，各种设备能够安全、平稳运行等。三、商业环境的SWOT分析?S—优势①、本案处于高邮市商业中心区域，多条公交线路经过，出行便利的地理位置赋予本案区位商机。既有商圈固定客户的消费支撑，又有潜在消费能力可提升密集的机动车流量也为入住商户提供了极好的广告宣传机会。②、随着高邮市商业的整体提升，区域商业价值还将进一步提升。商业经营的空间还有相当大的容量。③、本案项目本身商品房物业档次就将吸引大量的商务办公人员/高收入人群，商业部分必能吸引周围地区的高消费人群前来消费。?W—劣势①、现阶段本案周边地区商业档次不足、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业尚处于待提升状态。固定的高档次的理性消费人群至今还没有培养起来，而本案整体定位高档，商业更是要打造精品、风格及特色。要形成高档商业区的整体概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养。②、与本案同处街角的四邻建筑档次不搞，近期内又不可能进行拆迁改造，使得本案的小环境短期内档次难以提升。虽有鹤立鸡群的广告优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一定影响，不利于本案商业环境的建设。③、本案是以区域内行业先行者来进行市场开发和建设的，这对本案、特别是内部的商业企业来说，将会遇到习惯势力及旧有商业模式的阻碍。在高档商业与低档商业并存期间，高档商业所受的伤害要远远大于低档商业。这一点必须有足够的风险防范准备。?O—机会①、本案作为提升商业品质的先行者，将首先在周边消费者中留下深刻印象一旦品质店铺成功推出，将会给本案带来巨大的社会和经济效益。②、本案的商业物业虽然面积不大（建议规划小面积），但是经过符合实际的商业定位，较少的商业物业供应量更容易被市场所消化吸纳，更快地形成整体商业气氛。③、成功品牌店铺的入住也会呼应本案的物业品质，相辅相成更易确立市场地位及风格特色。?T—威胁①、商业经营收益的产生既有对潜在能力的发掘和培养，又需要从同业竞争对手中争夺市场份额。既有的商业同业是不会忽视新对手的动作，必将动用各种手段加剧竞争。②、商业中心区新商业形成与既有商业同样具有威胁性。在高邮规定俗成的消费心理和消费模式，对于新商业经营方面，也将造成很大的威胁。③、项目的启动及整个经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的风险将对本案商业物业的推广产生一系列不确定性的影响。综合评述：商圈内稳定的客户群体及大量的流动群体本身蕴藏了巨大的消费能力；现有商业设施的陈旧更提供了抢占市场的机遇；本案的高档次建筑实物载体更提供了营运保证；整体商业规划，构筑品牌店铺组合，统一营运市场效果是本案成功运作的关键。第四篇本案产品建议一、产品建议总思路**·**项目是集合商场、超市卖场、住宅功能于一体的综合项目，故在做本案产品建议同时，必须考虑到三者之间的整合协调性。二、建筑平面分区及一层布局建议如上图建议如下：区域一建议：此区域临本案广场，建议可作为本案整体主出入口，此区域进出商场、超市卖场均很方便，且能够集聚大量的人流；由此入口进入商场一层，建议增设通往二、三层扶梯，作为超市卖场的内入口；区域二建议：因二、三层整体出租给超市卖场，故区域二所设置扶梯可撤除；区域三建议：因二、三层整体出租给超市卖场，故区域二所设置扶梯可撤除；区域四建议：扶梯可作为二、三层卖场的出口，到达一层可由西侧门出去，亦可设置通往一层商场通道，形成消费人群在商场内的流动性。区域五建议：此区域是本案最重要两个临街区域，最能体现本案商业价值的地方。从上图设计可以看出留设了四个人员疏散出入口，出入口太多且影响本案商场整体形象，