主讲：李泽流低成本精装修提高产品性价比个人简历饰工程设计及施工金业别墅花园会所的装修设计南奥的园林设计及施工金业别墅花园倚翠豪庭样板设计承接区内业主的装修工程南奥高尔夫酒店综合装饰设计及施工工程金业别墅花园金乐园、金福园的后期销售南奥交楼工程的综合施工协调金业别墅花园倚翠豪庭的前期销售南奥小学、幼儿园设计及施工金叶别墅花园崔湖居的销售策划江苏常州和奥林匹克花园样板房番奥的首期建筑规划设计、建筑单体设计江苏镇江恒顺谷样板房番奥的首期样板房的设计、施工大连优豪斯样板房番奥销售大厅的综合设计及施工工程大连一品星河样板房番奥首期园林设计施工工程北京东一时区样板房广州南国奥林匹克房地产开发有限公司广州凯旋新世界花园样板房南奥的建筑规划、设计、建筑单体设计广州汇景新城高尔夫练习场的规划设计佛山奥园样板房商硕士班广州美术学院年至今奥林匹克花园实战解码（房地产全程操作）培训奥园职业经理人培训房地产开发十大心法培训接受过王志刚老师、秦朔老师等多项培训课题接受过多次工程管理、物业管理、营销策划等培训课题主要工作经历番禺市桥中学任美术教师至今在广东金业集团（奥林匹克花园品牌原创者）（本人自年月入职郭梓文领导下的港番装饰工程公司，至今五年有余，参与了金业集团多个发展项目的策划与建设，见证了金业集团和奥园置业的建立和发展过程。服务个案金业别墅花园的别墅样板房设计南奥销售大厅综合装1991-199319971993.9-1994.71996.119971总经理：李泽流联系电话：教育及培训香港工商管理学院工1380284666584888622848839082002.7-2003.10南奥广告篇南国奥林匹克花园前广场广场销售通道销售中心开盘热卖实景销售中心开盘热卖实景销售通道参观样品房参观样品房产品外观产品外观局部平方两房80平方上复式（平方）80130平方三房110平方复式上（平方）110180产品内部交房标准局部产品内部交房标准局部产品内部交房标准局部物业配套延伸期望值窗外延伸期望值买不买根本就是产品是否合适“”简单归纳为三看“”、如何让人来看？、来看什么？、看完买不买？123一房地产实操三大核心思考商业的共性目的性弱、寻找好的产品目的性较强()C()、吸引顾客进入商店的原因、品牌目的性强、随意性1A()B二产品也是商品，它与、有良好的商业氛围、有个性品味的店面、与品味相匹配的前台、综合质量高的产品、产品的形象12345三什么样的商店才是好的商店前广场销售部期望值地产楼盘的区位房屋（室内外）店面前台产品形象商业氛围四楼盘与商业的理解产品是一个综合素质的体现一个好的产品必须具备上述的硬件衬托房子——样板房销售表现为豪华装修，称示范单位。精装修房产品毛坯收房市场两种产品:品味风格取向质量体系潮流触觉市场人性把握包装产品房地产品秀“”示范单位样板房概念秀通用秀“”“”市场引领力量发展商品味发展商水平风格取向设计能力风格的创造材料质感和谐音乐家的幽香创造和谐、协调、理想之家味觉听觉触觉视觉共同的展示手法四觉“”住人的机器、少就是多的观点。”现代与后代现代主张自由平面、开放空间、造型洗练、工艺精湛、反对装饰、追求构件标准化，并重视功能和技术的合理性和科学性。提出装饰就是罪恶、建筑是——“后现代主张当代建筑兼容并蓄，主张自由的设计方法和表现高科技、关照历史，主张刺激甚至宁要新奇也不要有秩序，提出多不是少、少是厌烦的概念。——“”、中式、中西合壁、西式、法式、马来风格、日式abcdef1、按风格划分细分、古典、新古典、现代、后现代、概念前卫abcd2、按时代表现方法划分、白色纯洁、岁月情怀、纹理相对、情结马来abcd3、按主题划分无论是示范单位，还是样板房，它的表现方法都是多样的。其目的是通过包装的手法，使原本生硬的水泥石灰空屋，使人们在空间中能找到与自己生活历程有共鸣的元素，勾起他对空间联系。大胆成本高夸张施工难度大保守有成本控制合理施工简单示范单位样板房区别、锁定风格大胆构思、手法夸张，使用元素准确E、对楼盘的风格取向定位、对当地市场风格分析，了解当地最好的示范单位所谓知己知彼，百战百胜、对户型分析AB()CD五如何设计示范单位三三四理论“”六如何设计样板房设计30%、对当地市场了解和分析、户形的了解和分析、市场划分、材料成本、性能了解、对使用的可行性分析、设立造型产业化施工的可行性分析、对当地知名品牌信息收集、对材料大批量采购的分析、对当地大批量施工是否构成难度、结构简单，减少木作业，避免日后维修、销售员容易解说，客户容易理解不是简单对美的把握，而是产品性价比的综合评分12345678910、土建与装修图纸的差异、现场必须跟踪到位、共同研究在当地产业化施工的可能、监理好施工工艺、完成施工后，做好施工图现场30%12345后期配饰40%、提前做好布饰方案、发展商配合设计师提前采购、找寻与设计风格相匹配并能引起与其生活共鸣的元素、引起其对家的人性触觉和拥有的欲望、把握好美学原则和原理和协、协调、平衡、夸张、创意、饱满12345不可选珠江绿州可选局部北京奥林匹克园交钱个性定做北京奥林匹克园单一标准基本装修标准北京东一时区菜单或选择装修常州奥林匹克园完全装修南国奥林匹克园多标准两种情况，三种可能七如何设计最适合本公司的交楼方案实操个案番禺金业别墅花园——实操个案广州奥林匹克花园——实操个案番禺奥林匹克花园——实操个案南国奥林匹克花园——实操个案大连优豪斯——实操个案常州奥林匹克花园——实操个案南国奥林匹克花园——实操个案镇江恒顺翠谷——实操个案沈阳奥林匹克花园——不同楼盘不同的方法北京东一时区目前成品房在国内刚刚起步，一切按市场方向走，老百姓对成品房还不太了解和未完全接受。在老百姓心目中有着自己的豪华度和品味的平衡标准，和各人心目中的参照物不一样；因而构成了不同的地方有不同的方法去适应，目的是更好的让销费者接受。优化基因以装修反推建筑目前已完成奥林匹克花园技术手册的编码—八、成品房全程操作必须常洲奥林匹克花园平面南国奥林匹克花园平面全程操作五步走分析楼盘，根据市场买家的状况，研造最适合市场的产品提出做人的生意根据竟争对手况状，做好成本分析，只能走快半步根据客户群的生活方式，设计最合适的板房风格，并找寻与之相对应的软装饰，做好后期布展产品定形后，做好竣工图，重点水电与施工图同步，必须完成收楼标准说明，统一口径，方便销售，避免后期交楼磨擦。(65%)1)2)3)4)5)九、成品房水电交由土建工程公司预理装修工程公司接手时必须做好验收工作，解决漏水防水问题整合资源做好招投标工作有多种方案可行一个总承包公司或甲供材料多部队作战或甲供材料组合式混战多项目分包A()B()C()1)2)3)十、做好成本控制、拆分部件进行招投标十一、成立交楼小组，统一培训、统一口径队员人员包括工程管理人员物业管理人员销售人员工程施工公司现场管理员:ABCD设计方案讲演我们的服务流程广州某楼盘样板房一、市场分析产品定位二、分类方法三、设计思路分析四、本方案的构思????目录（炒家，或读书人士35岁）（投资或过渡型人士30岁）（第一次置业35岁）（第二次置业40岁）（第二、三次置业451、单间户型2、一房一厅3、二房二厅4、三房二厅5、四房二厅一、市场分析定位?????1、单间户型（2个）豪华酒店公寓（红樱桃）2、一房一厅（1个）前卫单身公寓（白色）3、二房二厅（1个）三口之家（红樱桃）4、三房二厅（1个）新西方主意（红樱桃）5、四房二厅（1个）简约中式（黑斑马）?????二、B2户型风格分类一）无任何立面设计精装标准交楼二）无硬立面设计但以涂料、墙纸方法处理，精装交楼（立面不列为交楼范围）三）有硬立面设计以产业化简单有效的立面、局部有天花设计（立面部份可送可不送）四）夸张手法个性设计夸张部份非交楼标准————————????三、设计思路及交楼方案案例§详见次页?§凯旋新世界?案例一无立面§无立面§凯旋新世界无立面?案例二、无硬立面设计但以涂料、墙纸方法处理——§无硬立面设计但以涂料、墙纸方法处理——§无硬立面设计但以涂料、墙纸方法处理——§无硬立面设计但以涂料、墙纸方法处理——§南国奥园?案例三产业化简单有效立面、天花§南国奥园产业化简单有效立面、天花§产业化简单有效立面、天花§案例四夸张手法个性设计§夸张手法个性设计§夸张手法个性设计§夸张手法个性设计详见下页该楼盘的设计手法一、、单间户型（酒店式公寓风格图片）B2-0405§单间户型（）平面布置图B2-052不做衣柜元550-600/m单间户型（）效果图B2-05§（）B2-06二、一房一厅白色调风格图片B2-06平面布置图2不做衣柜元550-600/m§一房一厅（）效果图B2-06二房二厅、三房二厅（、）风格图片B2-0203三、B2-03红樱桃饰面§二房二厅（）平面布置图B2-032§二房二厅（）效果图不做衣柜元B2-03450-500/mB2-02红樱桃饰面§三房二厅（）平面布置图B2-022四、§三房二厅（）效果图不做衣柜元B2-02450-500/m简中式风格图片五、四房二厅（）?B2-01B2-01电视墙立面B2-01黑斑马饰面§四房二厅（）平面布置图B2-012§四房二厅（）效果图不做衣柜元B2-01450-500/m海口长信海岸水城作品欣赏海口长信海岸水城售楼部效果图售楼部实景售楼部实景东南亚风格效果图东南亚风格实景东南亚风格实景东南亚风格实景简中式风格效果图简中式风格实景简中式风格实景简中式风格实景窗外产品延伸期望值窗外产品延伸期望值谢谢！