1第二阶段工作汇报年月日2007608前期研究咨询工作前期研究咨询工作航空城中心区航空城中心区地产地产开发项目开发项目呼和浩特市金港房地产公司呼和浩特市金港房地产公司形象定位组团功能构成及产品理念各组团户式及品种分析产品核心竞争力构成产品开发时序?????目标客户定位住宅竞争项目商业及休闲娱乐竞争项目相关案例销售融资模式建议价格执行方案营销策略第一阶段内容概要及本阶段框架????????引言产品定位融资销售方案深度市场分析汇报内容大学城影响分析空港及火车站影响分析周边产业用地影响分析旅游景点影响分析周边功能区影响分析住宅市场分析商用物业市场分析市场研究定位研究背景分析总体发展定位及功能结构分析航空城总体开发布局航空城开发时序分析对项目区域要求分析航空城发展定位解析宏观市场分析市场调研开发环境分析城市经济基础分析居民消费及构成分析本项目第一阶段的工作回顾住宅竞争项目分析商业竞争项目分析休闲娱乐竞争项目分析项目产品定位初步判断项目总体定位方向组团构成产品设计理念各组团规模及品种销售融资模式相关案例分析产品形象定位营销方案建议航空城影响分析高职院区影响分析周边旅游景点影响分析目标客户群层次分析本阶段工作框架形象定位组团功能构成及产品理念各组团户式及品种分析产品核心竞争力构成产品开发时序?????目标客户定位住宅竞争项目商业及休闲娱乐竞争项目相关案例销售融资模式建议价格执行方案营销策略第一阶段内容概要及本阶段框架????????引言产品定位融资营销方案深度市场分析汇报内容4.00%0.00%人口密度（人／平方公里）2.50%1.00%人口增长率3.33%0.00%0.00%机械增长率（迁入—迁出）5%120193.2612390.4645454.4941158209.7722309.9496393.216210%10%1.50%1.50%6.50%4.83%2.50%1.00%2010年2020年2035年产业人口8153513166.6710854.347937.9698651.734综合增长率法综合增长率法单位：万人年份面积（平方公里）2005201020202035人口（万人）建成区面积增长率自然增长率（出生—死亡）综合产值法综合产值法20052010201520202035工业/商业用地平均产值（亿/平方公里）40.0044.1648.7653.8372.45工业（商业）用地面积1.813.285.9420.00地区总产值0.0080.00160.00320.001449.09人均产值（万元/人）3500098462.44202215.4296834.2405374.7根据预测，2010年，航空城产业人群将达到8万人，形成庞大的消费、购房需求。其中，约占3-5%左右的私人企业主、各类企业高级管理层人群中，将会产生一定量的高档住宅购置需求。??航空城人口规模预测运用综合增长率法和综合产值法，可以得到航空城阶段性人口目标。人口数量（万）0.008.127.9110.7835.75人均平均产值增长率26.00%18.50%11.00%3.50%2.00%比例100.0%80000数量教职员工教职员工家属5.2%4166学生人数10.4%8331合计84.4%67503高职园区学生人数将达到6.75万，将会对航空城相关产业以及服务业的形成较多的劳动力供给，同时也形成了一定的消费、培训市场。教职员工及家属总数为1.25万，将在高职园区周边形成巨大的居住和消费需求。高职院校中的高层领导及资深教师等将会形成少量的高档居住需求。???高职园区的定位为内蒙古自治区高等职业院校新校区，包括内蒙古电子信息职业学院等六所院校。根据相关规划可知，近期（2010年）内蒙古自治区高职院区将聚集8万人口；根据全国高职院校师生比例等相关数据可以得到如下人口结构数据。???高职园区影响分析100%193比例数量合计30%57.9人群构成商务人群探亲人群60%115.8旅游人群10.00%19.3航空这一交通方式，大大缩短了呼市与北京及周边大型城市的距离，提高了片区的辐射力度。乘坐飞机，北京到呼市只需不到两个小时的时间，这使得呼市成为北京等周边大城市高收入阶层人群的第二居所成为可能。这同时需要呼和浩特，尤其是机场周边地区具备与之相适应的产品。??客流影响分析辐射力影响分析白塔机场定位为国家重要干线机场和北京首都机场的备降机场。飞行区等级扩建后按4E标准设计。根据ATKINS对白塔机场的初步预测，可知2010年，白塔机场客流将达到193万。根据机场客流构成的一般规律，可知商务人群和旅游人群总合超过170万，这会对酒店、旅馆以及高档、顶级的综合性休闲娱乐产业形成较大需求；???空港影响分析机场航空设备维修基地航空器械进出口中心民航职业教育培训基地其他货运航空公司内蒙古基地未来将出现相关公司现有相关公司中国国际航空公司内蒙古分公司内蒙古机场管理公司中国货运航空公司内蒙古基地中国民航快递内蒙古基地其他航空公司内蒙古办事处这些公司在空间上的聚集必然会形成较多的居住、文化消费及休闲娱乐需求；一般这些公司会聚集较多的高收入人群，从而在机场周边形成较大规模的高档住宅聚集区。空港本身是一个巨大的经济体，随着机场客货流以及机场规模的增加，在机场周边将聚集诸多大型相关公司。???空港影响分析房地产的迅速升值饮食、宾馆、商业、邮电、通迅等各类配套设施建设形成大量人流、物流调整城市内部空间结构改善投资环境，吸引资金聚集改善交通条件，强化中转枢纽功能火车站东移内蒙古呼和浩特火车东站定位为具有国际先进水平的大型综合客运交通枢纽的铁路车站。航空城的开发建设使得呼市东站东移成为极为可能的方案；?新建铁路东站影响分析旅游度假地产本项目的功能建议周边旅游项目的功能周边旅游景点的特点以高级室内会所等为主题的地产开发，吸引各类商会的聚集，打造财富经营之家。心理疗养、生态康复以及高层领导力培训基地。以文物艺术品收藏与交易为主的专业俱乐部和高档社交场所聚集区域。苁蓉山庄是以狩猎、垂钓、射箭、高尔夫等休闲娱乐为主的度假型旅游园区辽代博览园以现存辽代文化展览展示为主的博览园区。旅游商务地产劈柴沟树木丛生，山峦起伏，风景独特，四季分明，资源丰富，环境优雅。旅游景点白塔古迹现存万部华严经塔，在辽代佛塔中具有独特的建筑风格和艺术品位。旅游景点影响分析呼和浩特主城区以及外地高端人群立足呼和浩特最高档人群同时，辐射内蒙古其他地区最高档消费人群航空城贵重金属研发、设计及提纯等相关企业航空城产业人口，大学城部分教师，主城区，呼和浩特周边地区主城区客户，航空城客户，大学城师生，外地客户航空城未来相关产业客户潜在服务客户主要核心客户高档住宅高档住宅商业休闲商业休闲航空城产业航空城产业配套服务区配套服务区客户指向比选对于位于城市近郊高档住宅的潜在客群而言，购买的最大动机是：（1）相对于主城区高档住宅的高总价来说，价格适中；（2）相对于市区环境的日趋恶化，享有较大的绿地和公共空间；（3）具有较大的投资性增值潜力；（4）对社区整体形象的重视；（5）以及私密性生活空间的拥有。客户购买动机分析认同生活及产品的附加值及产品的外在包装生活便利程度，热衷于在本地区升级置业有一定对生活的鉴赏能力，需要全方位、周到细腻的生活呵护工作繁忙，高速生活节奏，追求一种工作之外的心情释放注重自然环境，追求生活的高品质和情趣具有色彩鲜明的现代都市生活价值观追求个性、时尚、温馨、舒适的居住氛围在理性购买、追求物质生活的同时追求更高的精神生活客户价值取向与消费特征对于位于城市近郊高档住宅的潜在客群而言，购买的最大动机是：（1）相对于主城区高档住宅的高总价来说，价格适中；（2）相对于市区环境的日趋恶化，享有较大的绿地和公共空间；（3）具有较大的投资性增值潜力；（4）对社区整体形象的重视；（5）以及私密性生活空间的拥有。客户购买动机与价值取向60～80万50～60万40～50万30～40万20～30万80万以上主要产品需求经济型花园洋房中等以上户型别墅经济型别墅，花园洋房客户数量销售价格独栋别墅，中等户型花园洋房我们的核心客户群体50-80万元40-50万元80-120万元150万元以上经济承受能力客户层核心客户群补充客户群（1）补充客户群（2）本项目的核心客户群应集中在次最高端客户。?客户需求层面分析指标分析一代或二代主要为35-45岁大部分为2人以上处于社会中上层，知名公司机构担任要职从工作单位开车到本项目时间不到15分钟。40%左右为夫妇但无子女，50%左右为夫妇有子女呼市本地购买者占本项目65%左右；其他地区购买者占本项目35%左右中、小企业老板、私营企业主及个体工商户；大型企业高级管理人员；党政、事业、机关中高领导阶层；律师、文艺工作者、自由职业者；大学教师；科研人员；年龄参数家庭人数家庭结构家庭代际数客户指标地区参数职业分布社会地位工作环境与区域客户特征细分客户人群结构参数形象定位组团功能构成及产品理念各组团户式及品种分析产品核心竞争力构成产品开发时序?????目标客户定位住宅竞争项目商业及休闲娱乐竞争项目相关案例销售融资模式建议价格执行方案营销策略第一阶段内容概要及本阶段框架????????引言产品定位融资营销方案深度市场分析汇报内容都市核心区范围是以自治区政府、人大常委会为中心，中山路和新华大街东西贯穿的区域，主要集中了政治文化场所和成熟的商业网点，是城市的核心地段。代表楼盘有波士名人国际、东达城市广场。未来发展描述：随着商业和商务的产品扩充和成熟，成为投资产品最为集中的地带，也是必带来激烈竞争。老城区主要范围在回民区和玉泉区的西部，此区域发展较平缓，楼盘供应量有限，人口基数