谨呈：XX地产AUG.2011前期定位策划报告呼和浩特商住综合地块11、在、在20112011年限购、限贷全面出台年限购、限贷全面出台的大势下，哪种产品在呼市相对可的大势下，哪种产品在呼市相对可行？行？宏观发展层面宏观发展层面22、针对本区域市场状况，寻找项目、针对本区域市场状况，寻找项目突破口，突出本案卖点和特色！突破口，突出本案卖点和特色！Q1市场机会层面市场机会层面Q233、在整体市场面下，本案定位是、在整体市场面下，本案定位是什么？在该定位下各物业配比和什么？在该定位下各物业配比和形态又是怎样？形态又是怎样？定位操作层面定位操作层面Q3第一阶段的研究工作，我们围绕以下三大核心问题展开：Ⅳ产品价值实现P68Ⅰ项目本体分析P4Ⅲ初步定位思考P44Ⅱ整体市场分析P10目录项目本体分析Ⅰ2011年玉泉区将重点对五里营村、小黑河村、范家营村、辛辛板村及碱滩村进行大规模改造建设。上述五个“城中村”总户数约12858户(包括外来人口)，总拆迁面积257.16万平方米，现有项目占地面积约638.44万平方米，总建筑面积约1149.192万平方米，总投资约298.78亿元。依照玉泉区31平方公里新区规划，陆续引进大型房地产企业，力争利用力争利用33至至55年时间，彻底完成玉年时间，彻底完成玉泉区泉区““城中村城中村””改造工作。改造工作。南二环沿线未来未来随着政府城市改造力度加大，未来“南二环板块”将打造为城市新生活区版块。现状现状区位区位项目区域：区域改造力度加大，五年内玉泉区将“洗心革面换新颜”项目地处呼和浩特玉泉区，毗邻南二环与昭君路交界处，属于四大市辖城区之一，位于城市西南部。目前周边以棚户区为主，是城市主要的旧城改造区碱滩区块共有项目8个，分别为“万盛家园”、“锦绣家园”、“俪城”、“上上城”、“秀水华辰”、“蓝宇花园二期”、“金熙嘉园”、“玉泉大厦”南八里庄区块共有重点项目4个，分别为“龙江华苑”、“恒泰盛都”、“内蒙古大学二期”、“紫钰庭院”小黑河村区块共有项目6个，分别为“滨河商业街”、“鄂尔多斯城市花园”、“世源佳境”、“河北荣盛地产项目”、“小黑河村整村改造”、“大库伦村休闲度假酒店”范家营区块目前已启动拆迁工作，同时履行相关手续。该区块共需拆迁1500余户，目前已开始动迁工作西菜园区块共有重点项目2个，分别为“福缘名居”、“天骄花园二期”沟子板区块共有改造项目7个，分别为“昕雅名苑”、“博地大厦”、“金业苑”、“沟子板整村改造”、“上国名都”、“南湖佳远大酒店”、“文创园二期”辛辛板区块共有项目3个，分别为“塞外名苑”、“洪兴物流园”、“金信地产”本项目五里营区块共有重点项目5个，分别为“红星美凯龙”、“秋实卓悦城”、“万和家园”、“伊利小区”、“瑞景天成”周边规划：根据区域用地规划，项目周边未来将以居住类用地为主，生活氛围浓郁，利于本项目住宅及商业的开发A.通达长途汽车南站B.北京佑安医院呼市分院C.呼市第一医院D.呼市三空正骨医院昭君路现状1.呼和浩特第六中学2.呼市第三职业中专3.呼市二十七中4.内蒙古广播电视学校5.内蒙古大学周边主要配套服务设施周边主要配套服务设施次干道主干道55路环二南路君BB昭DD4411AA22CC33项目地块交通交通）划规（路五纪世??项目北侧毗邻城市重要交通主干道南二环路东、南两侧紧邻城市次级干道，宽50米双向四车道交通及公共设施：项目紧邻城市主干道及次干道，交通便利；教育及医疗设施密集，具备较好的先天开发条件目项本㎡4.97万方容积率上限6.0政府要求项目设置300套回迁房，面积在90-120之间土地性质商住综合用地，配比待定占地面积政府其他要求地块条件：地块较为方正，但6.0的容积率加大了项目后期规划难度项目属性????????????????地块方正地块方正紧邻主干道紧邻主干道高容积率，具体待定高容积率，具体待定商住配比待定商住配比待定处于大规模城市改造片区，未来前景看好。处于大规模城市改造片区，未来前景看好。周边规划以住区开发为主，未来将形成城市新兴居住周边规划以住区开发为主，未来将形成城市新兴居住区，支持项目发展。区，支持项目发展。交通通达性好、便捷度高。交通通达性好、便捷度高。目前区域现状较差，仍以棚户区为主。目前区域现状较差，仍以棚户区为主。首要问题区位属性在诸多不定因素下，先从市场面寻找本案主体物业！在诸多不定因素下，先从市场面寻找本案主体物业！通过对项目的初步分析，本项目的属性为a.b.宏观市场分析微观市场分析整体市场分析Ⅱ内蒙古自治区的首府和全区政治、经济、文化、科技、教育、金融的中心，内蒙古第二大工业城市，是自治区最发达的城市之一。与松原、包头、鄂尔多斯一起被称为“中国北方经济增长四小龙”。城市基本概况内蒙古自治区的首府和全区政治、经济、文化、科技、教育、金融的中心，内蒙古第二大工业城市，是自治区最发达的城市之一。与松原、包头、鄂尔多斯一起被称为“中国北方经济增长四小龙”。呼和浩特是内蒙古自治区的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，是自治区最发达的城市之一·呼和浩特：呼和浩特：440kmmk051呼和浩特地理位置得天独厚，区位优势明显，有“北京后花园”之称城市基本概况——地理位置???呼和浩特市地理位置优越，位于内蒙古自治区中部，城区东距首都北京440公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地100多公里，西南距鄂尔多斯天然气田300公里。呼和浩特是内蒙古自治区的首府，也是内蒙古政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。全市总面积17224平方公里，总人口260.6万人，市区人口167万。???呼和浩特市地理位置优越，位于内蒙古自治区中部，城区东距首都北京440公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地100多公里，西南距鄂尔多斯天然气田300公里。呼和浩特是内蒙古自治区的首府，也是内蒙古政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。全市总面积17224平方公里，总人口260.6万人，市区人口167万。呼和浩特城市公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成。城市基本概况——交通条件999呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市之一，交通发达。公路：市域内有公路94条，其中国道3条，省道5条。其中，京呼高速公路使距北京的时间缩短为4.5小时；铁路：主要有京兰铁路、京包铁路，通往大西北以及部分国内城市，开通了途径俄罗斯、波兰、德国等六国的呼和浩特至法兰克福的集装箱专列；航空：通往国内主要城市航线50余条，有通往乌兰巴托和俄罗斯的国际航线两条，另外还开通了呼和浩特-香港、呼和浩特-上海-东京等不定期包机航线。999呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市之一，交通发达。公路：市域内有公路94条，其中国道3条，省道5条。其中，京呼高速公路使距北京的时间缩短为4.5小时；铁路：主要有京兰铁路、京包铁路，通往大西北以及部分国内城市，开通了途径俄罗斯、波兰、德国等六国的呼和浩特至法兰克福的集装箱专列；航空：通往国内主要城市航线50余条，有通往乌兰巴托和俄罗斯的国际航线两条，另外还开通了呼和浩特-香港、呼和浩特-上海-东京等不定期包机航线。城市基本概况——历史人文???呼和浩特是以蒙古族为主体，汉族为多数，36个民族共同聚居的城市，也是一座拥有400年历史的具有浓郁民族特色的塞外历史文化名城。呼和浩特有2300多年的建城历史。北倚阴山，南挽黄河，怀抱土默川，北方各民族繁衍生息，创造了集典型的游牧文化与农耕文化于一体的特色文化，加上现代文明的影响，文化历史遗迹体现了北方民族特有的朴实、豪放、大气的特征。比较有特色的旅游景点有大窑文化遗址、哈素海、大召寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗节庆有乌兰牧骑艺术节、草原旅游节、昭君文化节等。???呼和浩特是以蒙古族为主体，汉族为多数，36个民族共同聚居的城市，也是一座拥有400年历史的具有浓郁民族特色的塞外历史文化名城。呼和浩特有2300多年的建城历史。北倚阴山，南挽黄河，怀抱土默川，北方各民族繁衍生息，创造了集典型的游牧文化与农耕文化于一体的特色文化，加上现代文明的影响，文化历史遗迹体现了北方民族特有的朴实、豪放、大气的特征。比较有特色的旅游景点有大窑文化遗址、哈素海、大召寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗节庆有乌兰牧骑艺术节、草原旅游节、昭君文化节等。呼和浩特历史、民族文化气息浓厚，为房地产提供了很多可以挖掘的文化主题机会呼和浩特自然资源丰富，为城市经济发展提供了良好的基础城市基本概况——自然资源??呼市大青山蕴藏着丰富的矿产资源，现已探明的有20多种，矿产地85处，其中大型4处，中型3处，小型15处，矿点矿化点63处。矿产规模以矿点及矿化点居多，工业矿床较少。除少数矿产地外，大多数矿产地开发利用较低。普通金属矿产主要有铁、铜、铅、锌等为主，非金属矿产中大理石、花岗岩、石墨及拂石矿为优势品种。??呼市大青山蕴藏着丰富的矿产资源，现已探明的有20多种，矿产地85处，其中大型4处，中型3处，小型15处，矿点矿化点63处。矿产规模以矿点及矿化点居多，工业矿床较少。除少数矿产地外，大多数矿产地开发利用较低。普通金属矿产主要有铁、铜、铅、锌等为主，非金属矿产中大理石、花岗岩、石墨及拂石矿为优势品种。呼和浩特产业基础雄厚，经济发展具备很强的产业支撑。城市基本概况——产业发展??呼和浩特是一个门类比较齐全的综合性工业城市。除传统的民族用品工业、轻纺工业外，制糖、卷烟、乳品、医药、化工、冶金、电力、建筑材料等工业都已形成较大规模。涌现出了仕奇集团、伊利乳业、蒙牛乳业、呼和浩特市卷烟厂、亚华水泥厂、三联化