金地·大岭山地块前期产品建议合富辉煌房地产（东莞）二○○六年八月核心问题问题一：大岭山购房客户的特征及需求问题二：提供怎样的产品来迎合客户合富辉煌房地产（东莞）报告核心内容第一部分：总体社会经济及发展状况第二部分：大岭山房地产市场环境第三部分：客户市场需求分析第四部分：项目分析及定位建议合富辉煌房地产（东莞）第一部分：总体社会经济及发展状况合富辉煌房地产（东莞）大岭山镇概况---行政区域及人口行政划分大岭山镇位于东莞市中南部，区位优势突出，区位于东莞市新城市中心区与松山湖科技产业园区之间，土地资源丰富，交通方便，地理环境优越。大岭山镇规划了22个村委会，1个居委会。人口规模大岭山镇总面积110平方公里，全镇人口约38万人，其中户籍人口约3.9万人，外来人口约34万人。合富辉煌房地产（东莞）大岭山镇概况---交通状况大岭山陆路交通四通八达，107国道、石（龙）大（岭山）一级公路、厚街至大岭山一级公路、松山湖大道、莞深高速和常虎高速公路等均从境内经过，通过这些公路与珠三角主要城市紧密相连，西至广州70公里，北至石龙火车站30公里，东南至深圳黄田机场30公里，西至太平港口25公里，使全镇拥有十分便捷的陆路交通运输条件。距香港60分钟距澳门90分钟距广州60分钟距深圳50分钟距东莞市区20分钟距深圳出入境口岸45分钟距深圳蛇口货运码头45分钟距福永客运码头25分钟距东莞虎门港口25分钟距东莞火车站（京九线）25分钟距广州白云机场60分钟距深圳黄田机场25分钟距广深高速公路出入口10分钟莞深高速公路出入口在境内合富辉煌房地产（东莞）大岭山概况---经济状况大岭山镇2002年—2004年主要经济指标及其排名情况固定资产社会消费与国内生产总总量增速总量增速总量增速年份增长率投资总额增长率零售总额增长率值（万元）排名排名排名排名排名排名（万元）（万元）2002年1265912218.6%32101264257220233%2003年1521622320.2%18424352732.3%25516722120.9%102004年1970502129.5%49236521118%4689302161.2%8金融机构各外贸出口总城乡居民储总量增速总量增速总量增速年份项存款余额增长率额（万美增长率蓄存款余额增长率排名排名排名排名排名排名（万元）元）（万元）2002年2627191834.9%631881140.3%1700111840.7%2003年3562901735.6%5735101115.8%201895342111.5%312004年4305561720.8%81057181144.5%32909451753.5%1大岭山经济发展保持跃升态势?国内生产总值指标连续几年保持20%以上的增长率，经济进入高速增长的阶段；?2004年固定资产投资总额达到92365万元，同比增长达118%，在全市32镇区增速排名第4位。固定资产投资与GPD的比重从03年的27%大幅提升至04年的45%，城市化建设近两年飞速发展，基础建设势头强劲；?2004年城乡居民储蓄存款290945万元，同比增长53.5%，增速由2003年全市第31名（倒数第2名）飞跃到2004年全市第1位，居民可支配收入进一步上涨。合富辉煌房地产（东莞）大岭山概况----产业结构大岭山镇的工业基础相当深厚，到2001年底，全镇拥有各类外资企业500家，其中5005有世界强企业家，建立了以家具生产、纸品印刷、电子电器三大产业为支柱产业，五金、塑胶、化工、食品、机械、玩具、皮具、服装等行业共同发展的外资工业群体，是全市最具台商发展氛围的镇区之一，全镇共拥有各类台资企业约300余家，是东南亚最大的家具生产基地。据台湾区家具工业同业公会的统计，大岭山占全国两个五分之一：台湾在内地所设的家具厂数量，大岭山占全国的五分之一；台湾家具厂在内地产品的出口总值，大岭山占全国的五分之一，年出口额超10亿美元，并拥有上规模、上档次家具企业180多家，其中上市公司3家，投资超亿元企业8家年度外资企业数量增长率民营企业数量增长率2001年500---256----2002年5448.8%31221.9%2003年59910.1%50862.8%2004年6315.3%79656.7%四大工业区分布为了更好的实施园区计划，目前大岭山镇逐步形成了科技、大兴、家具、湖畔等四大工业区，并成功引进阿克苏－诺贝尔、富士施乐、丰田等时间500强企业，以及南韩新世界电子等一批高科技企业，成为园区经济的领头雁。合富辉煌房地产（东莞）大岭山概况----工业分布(1)湖畔工厂区湖畔工厂区地处莞深高速公路出入口，距深圳黄田国际机场15分钟车程，可直达广州、深圳、珠海等地。工厂区规划总面积约374万平方米（含5600亩左右），容纳人口约7万人，首期开发面积87.38平方米（合1310亩）。工厂区的企业将以科技含量较高的企业为主，特别是以科技含量和附加值较高的IT电子产业为主。全部建成后，将是全镇乃至附近镇区的一个起点高、规模大、特技含量较高的工厂区之一。合富辉煌房地产（东莞）大岭山概况----工业分布(2)大兴工厂区该工厂区位于厚大路旁，背靠青翠的金岭，侧依秀丽的湖泊，环境相当优美，全区占的3000亩工业区实施低地价、低收费的招商政策，并特设启动区。近期到启动区投资的投资者，可获得更优惠的招商条件。（3）家具工厂区该工厂区位于杨郎路和龙大路（大岭山至深圳龙华）之间，与市的松山湖科技产业园相邻，交通便利全区占地约4000亩。该工业区专为家具企业设计，区内翠丘处处，环境优美，目前已有振得、宏森、富鼎等多家大型家具企业在区内落户。合富辉煌房地产（东莞）大岭山概况----工业分布（4）东大科技工厂区该工厂区位于莞长路、厚大路两条超一级公路之间，交通相当便利，且与市的松山湖科技园相邻，互补作用明显。占地约5000亩,该园主要是为高科技企业量身定做，生态环境好、配套设施完善，是东莞市高素质的工厂区之一。合富辉煌房地产（东莞）大岭山概况----规划建设1.整体规划政策为了加快实现打造国际制造业中心的战略目标，大岭山制定的整体规划工作是“一个中心、三大目标、四大园区”（1）“一个中心”指的是以现代化城市建设为中心，大岭山提出“一图一网一中心”的城市建设工作思路。“一图”指的是一张高标准的城市建设规划图。“一网”指的是一张完善的城市道路网。大岭山将根据市“两区”的规划布局，以及厚大、连马公路和龙大、常虎高速的规划、开通情况，重新调整路网规划，将镇区的主要道路骨架确定下来，形成一个完善的城市道路网。“一中心”指的是城镇中心。针对大岭山镇现有中心区比较分散、凌乱的状况，规划在改造好旧城区的基础上，从北翼、西南翼、东翼三个方向扩大中心区范围；同时，合理设置中心区的功能小区，争取在5－10年建成一个与松山湖科技产业园相互配套、功能互补的新城镇中心区。（2）“三大目标”是指在现有外资企业的基础上，坚持以诚引商、以优引商、以商引商，创新利用外资方式，以吸引外商直接投资为重点，实行新办企业与原有企业增资扩产并举，吸引相关配套行业投资，把大岭山镇现有家具生产基地、纸品印刷基地和电子、电器生产基地三大目标做强做大。（3）“四大园区”指的是抓住市在大岭山镇境内建设松山湖科技产业园的有利时机，及时调整工业园区的空间布局，加快大岭山镇的工业园区建设，以接受松山湖科技产业园的辐射。合富辉煌房地产（东莞）大岭山概况----规划建设2.2005年大岭山镇十大重点工程从2005年开始，大岭山镇政府已开始积极推动新城镇城市商业网点布局发展规划，这其中被政府列为十大市政重点工程的是：▲帝京酒店上半年正式开业；▲凯东花园转入实质性建设，并在二年内全部建设完成；▲教育路完成穿衣带帽工程；▲配合莞长路的改扩工程，全面整治两旁的建筑物，完成沿线配套“三化”工程；▲新医院年底完成建设并投入使用；▲大岭山汽车站年内动工；▲环城大道于4月底前建成通车；▲龙大高速公路大岭山路段动工并在06年年初建成通车；▲同沙污水处理厂和全镇截污管网建设下半年动工并在06年运行使用。3.商业网点布局规划之前由于大岭山缺乏集中的商业中心，无论是户籍人口还是外来人口，主要的日常生活消费用品大都要跑到莞城、长安、虎门等地消费。大岭山今日的消费力、明日的发展规划，都极度的需要在镇中心出现一个大型的商业中心。从2005年的十项市政重点工程上可以看出，“凯东新城”建设、“教育路的穿衣带帽工程”、“帝京酒店”的建设等数项工程已经是在围绕建设大岭山商业中心的需要展开的。合富辉煌房地产（东莞）大岭山概况----规划建设大岭山镇计划在近几年内将镇中心由过去的5平方公里扩大到30平方公里。因此，城镇中心的商业辐射力度也将得到最大程度的增强。现有的天和百货、大和商业、麦当劳、肯德基、教育路商业街等商业组团将与凯东新城5万平方米的凯东商业中心共同组成大岭山城镇商业骨架，成为辐射远及松山湖的商业中心。4.居住网点布局规划表：在售及潜在楼盘一览表项目名称用地面积（m2）总建筑面积备注凯东新城9443026018406年元旦开盘，目前一、二期已全部售完中惠沁林山庄138000055000006年4月开盘期莲湖山庄252880不详正申领用地规划许可证根据规划，未来大岭山居住网点将以三种形式分布：第一类：为以凯东新城为标志的镇中心居住模式，主要居住人口为本地居民，政府公务员、企业管理人员及高级技术人员。第二类：为靠山临水的生态居住模式，主要集中在大岭山与长安镇交汇的莲花山附近，代表项目有中惠沁林山庄及莲湖山庄，居住人群以大岭山与长安的高收入人群为主。第三类：为工业区的居住模式，最可能出