合生紫悦府营销工作汇报目录一、太原房地产市场分析二、项目本体分析三、推售及货量分析四、前期营销工作总结五、开盘前营销工作计划六、视觉展示七、保障要求太原房地产市场分析一（一）宏观角度：房地产市场环境分析（二）微观角度：重点竞争对手分析（一）宏观角度：房地产市场环境分析1.太原市近两年土地市场新增供应统计及分析太原市2010年1—9月与2011年1-9月新增土地供应面积走势对比（单位：万平米；不含存量）太原市新增土地供应2011年1-9月同比2010年1-9月上涨72.43%；政府加大土地供给主要为了缓解房地产市场产品供不应求引起的房价上涨，试图增加未来市场产品供给，同时新增大量经济适用房建设用地。（一）宏观角度：房地产市场环境分析2.太原市近两年土地市场成交统计及分析太原市2010年1—9月与2011年1-9月土地成交面积走势对比（单位：万平米）太原市土地成交面积2011年1-9月同比2010年1-9月下降39%；其原因主要为2011年因限购令等因素影响，房地产整体市场较为低迷，对开发商资金链造成冲击，影响开发商拿地信心与能力。（一）宏观角度：房地产市场环境分析3.太原市近两年商品房市场新增供应统计及分析太原市2010年1—9月与2011年1-9月新增商品房市场供应面积走势（单位：万平米；不含存量）太原市商品房市场供应面积2011年1月-9月同比2010年1月-9月上升59%；其原因主要为2010年产品存量较大以及2011年开发商为了回笼资金等增大了产品放量。（一）宏观角度：房地产市场环境分析4.太原市近两年商品房市场成交统计及分析太原市2010年1—9月与2011年1-9月商品房市场成交面积走势（单位：万平米）太原市商品房市场成交面积2011年1—9月同比2010年1—9月上涨39.6%；其原因首先为2011年市场上入市产品放量较大，太原市非一线城市，受限购令等因素影响相对较小。（一）宏观角度：房地产市场环境分析5.供求关系走势注：数据来源于思源太原市场监测2011年9月，根据“金九2011年2月末太原限购银十”传统旺季，开发商令发布，4月推盘量归0，加大推货量，达到一年中形成市场成交量急剧反的最高值，但是消费者观弹的现象。望心态与宏观环境影响，成交量只是略有上浮2010-2011年太原市商品房市场供求关系走势基本保持供求平衡的状态，市场发展态势良好，太原房地产市场处于一个稳中求发展的机遇之下。（一）宏观角度：房地产市场环境分析6.成交均价走势2010年9月——2011年9月太原市商品房市场成交均价走势（单位：元/㎡）2010-2011年成交价格走势保持平稳递增的态势，自2011年5月开始太原市房地产市场呈现成交均价稳步递增，与成交面积走势出现截然相反的态势，使得太原市场出现了“量跌价升”的现象。太原房地产宏观市场特点小结市场进入品牌主导阶段2010年-2011年房地产市场：星河湾带动太原2010年高端市场热销，对整体市场均价影响较大。呈现出两个特点：1）商品房成交价低于周边同类城市，形成了“洼地效应”；2）市场秩序较为混乱，品牌房企更受客户青睐。太原市场地域特性在销售思路上，星河湾、恒大、富力等品牌在销售过程中适应太原市场地域特性和客户特征，采用推广先行的操盘思路，从而取得了良好蓄筹效果。太原市场竞争压力2006年起，一线房企陆续进军太原，统计显示近5年内共推售3.2万套中高端房源，而在未来一年内，将有1.3万套中高端房源面市，竞争强劲，为了占领市场份额，品牌先行。（二）微观角度：重点竞争对手分析高端项目分布示意及slogan富力爱丁堡公馆【万达公馆】摩天石万达公馆城北；大师匠心，豪奢传承【摩天石】合生创城北；本质高端不动产展紫悦府【万国城MOMA】茂业天地河西；科技建筑，远见未来万国城【昌盛双喜城】MOMA昌盛双喜城城南；世界晋商的家【星河湾】城南；一个心情盛开的地方待售项目恒大华府【恒大华府】在售项目星河湾城南；传世大宅，家族荣耀（二）微观角度：重点竞争对手分析1.在售项目竞品一：2010年销售总额冠军——星河湾太原星河湾是太原高端住宅标杆性项目，创造了销售奇迹，合适的入市时机、高端市场的空白带来的微观环境优势、巨大的品牌效应、优质的产品都为其引爆市场创造了良好的条件。（二）微观角度：重点竞争对手分析星河湾项目基本情况：项目名称星河湾占地面积83780平方米电话7266666建筑面积213639.30平米开发商星河湾地产绿化率48%投资商星河湾地产公摊10%—15%建筑规划设计太原市建筑设计研究院容积率2.55景观规划设计太原市建筑设计研究院销售进度一期尾盘100余套开盘日期第一次2010.8.19交楼期1号园2011.9.30物业管理星河湾物业管理物业费3.00元/平米·月住宅9938泊；商业305泊；学车位数楼层与楼栋数一期18栋24、25层高层校23泊对市场评价限购令对本案的销售有促进作用付款方式一次性/按揭施工进度一期全部封顶,其中1号园9月底交房,2号园正在做外立面装饰.（二）微观角度：重点竞争对手分析星河湾项目2010年热销原因分析：从市场角度分析：原因一：国家宏观环境角度2011年国家出台了严厉的房地产调控政策，对行业造成了强大的冲击，但是也促使消费者消费模式由“多买”向“精买”的转变。而星河湾作为高端项目中精品项目，在限购的情况下，成为高端置业客户的首选。原因二：太原房地产市场环境角度星河湾强大的品牌号召力与优质的产品，成为太原市房地产高端项目细分市场中具有绝对竞争优势地位的产品。（二）微观角度：重点竞争对手分析星河湾项目2010年热销原因分析：从项目自身角度分析：原因一：星河湾品牌号召力星河湾作为全国知名豪宅运营商，其名声深得客户认可，在整个太原星河湾的销售过程中，存在很大一部分省外客户即星河湾项目老业主。原因二：星河湾产品实力星河湾的产品无论从户型、装修、物业、配套等都处于全国前列，其销售过程中实景销售的模式及产品自身的精心打造让客户为之震动。原因三：成功的线下营销星河湾进驻太原的销售模式一改太原整个市场坐销的营销模式，辅之以行销的模式，并通过大量的线下客户拓展活动狙击了大量的山西地市客户；同时星河湾在进驻太原前还采用了圈内营销，及大肆在房地产圈内炒作其项目，形成了很好的市场口碑。（二）微观角度：重点竞争对手分析竞品二：2011年1到10月成交金额冠军——万国城MOMA当代节能置业股份有限公司以房地产为主业，进行相关产业多元化发展的投资集团，创始于1995年，注册资金2亿元，现有员工800多人，其中科技研发人员80多人，是国内最大的建筑节能型企业。（二）微观角度：重点竞争对手分析万国城MOMA项目基本情况项目名称万国城MOMA占地面积12.4495公顷电话0351-6078000建筑面积52.3万平方米开发商山西当代红华置业有限公司绿化率60%投资商山西当代红华置业有限公司公摊15-20%建筑规划设计中外园林建设有限公司容积率3.86一期885户，三期19#楼276承建商北京建工总户数户万柏林长风西街16号丽华大酒店斜对地理位置本期户数276面截至目前，一期售罄，三期景观规划设计中外园林建设有限公司销售进度19#楼销售90%电梯费——开盘日期2010-11-28、2011-7-23物业费2.00元/平米·月（二）微观角度：重点竞争对手分析万国城MOMA项目2011年热销原因分析：从市场角度分析：原因一：国家宏观环境角度2011年全国房地产市场国家宏观调控从行政手段出发，对整个市场的冲击力度非常大，但由于国家宏观调控主要在商品住宅上，而万国城MOMA商业用地的性质，导致其不限购。原因二：太原房地产市场环境角度2011年太原房地产市场，尤其是高端豪宅市场受限购令等国家行政手段调控的影响，各大项目销售骤降，而其商业用地的性质，为其脱离了限购令的束缚。（二）微观角度：重点竞争对手分析万国城MOMA项目2011年热销原因分析：从项目自身角度分析：原因一：万国城产品实力万国城MOMA借助其科技住宅的理念，以及2011年度所推bc公寓酒店式服务的产品性质让其赢得了大批客户；同时，万国城借助其地段优势——唯一长风文化商务区内公寓产品，加之2011中博会的举办，客户非常看好其升值潜力，投资客户蜂拥而至。原因二：成功的线下营销万国城MOMA在少量的线上媒体推广下，借助非常成功的线下联动活动，让其在2011年的市场中非常抢眼，同时在维护客户关系，挖掘来客户的购买力上，也是其成功热销的原因之一。（二）微观角度：重点竞争对手分析竞品三：万达公馆项目名称万达公馆占地面积373335.20平方米电话3177777/3188888建筑面积150万平方米开发商大连万达集团股份有限公司绿化率30%杏花岭解放北路与北大街交汇处龙投资商大连万达集团股份有限公司地理位置潭公园东建筑规划设计太原市建筑设计研究院容积率3.67承建商中国建筑第二工程局有限公司一期及二期B1组团推售完毕，二期太原市建筑设计研究院景观规划设计销售进度B2组团现推3#/4#现已开盘，截止现在销售38套。中国重点突出万达公馆城市综合体商业地产地段价值独特卖点配套概念第一品牌湖景价值（二）微观角度：重点竞争对手分析竞品四：摩天石项目名称摩天石占地面积5.6万平方米电话6977777/6979999建筑面积23.13万平米开发商山西君联房地产开发有限公司绿化率46.77%投资商山西君联房地产开发有限公司建筑规划设计德国欧亚瑟容积率4.13承建商歌山建设集团有限公司总户数318万柏林滨河西路滨河体育中心东门(滨河地理位置交房标准半精装西路51号)德国欧亚瑟一期尾房十几套，二期销售率为景观规划设计销