金地九珑璧2010下半年营销策略14／12／2114／12／21本案目录第一部分、市场分析第二部分、余货盘点及目标分解第三部分、整体营销策略2第一部分、市场分析3佛山整体房地产市场表现佛山市商品住宅整体量价分析图7608120104789690007109800010010170006822734880600074650777519250006060555540004547504043523000334143200020211000001234561220121234567890123456789011234567891111111112007200820092010住宅销售面积(万平方米)住宅均价(元/平方米)（1）佛山03-09年住宅年均销售面积为688万平米。（2）09年成交总面积创历史新高，全年总成交面积968.6万平米，同比08年（全年总成交面积496万平米）增长95％，超过07年（全年总成交面积764万平米）。全年销售均价5855元/平米，同比08年（均价5475元/平米）增长6.9％。（3）2010年1－6月销售面积336万平米，同比下降33％.4禅城房地产市场表现2007-2009年禅城商品住宅市场走势20140001811607120001610379980998831410000942412939280001061438600064000420002001234560120120121234567891234567891234567891111111112007200820092010住宅销售面积(万㎡)住宅均价(元/㎡)（1）禅城03-09年住宅年均销售面积为87万平米（1）09年成交135万平米，同比08年增长104%。全年销售均价7864元/平米，同比08年（均价7709元/平米）增长2％。（2）2010年1－6月销售面积36万平米，同比下降53％；5、6月连续两个月成交均价下降。52010年上半年市场总结（1）政策对市场影响得到迅速体现，5-6月大范围观望情绪弥漫。成交急速萎缩。（2）在成交量大幅萎缩的影响下，开发商的推货节奏有所放缓.（3）至6月底，大部分楼盘价格无大幅度调整，以小幅度折扣为主要价格手段；部分楼盘小户型启动额外折扣促进销售；但销售速度没有明显增加,(4)目前出手的主要是刚性需求的自住型买家，以小户型走量为主。投资客户表现谨慎.但政策稍有松动,压抑的投资需求和改善需求即有释放。6竞争分析竞争项目余货分析——近期中小户型相对缺货项目户型剩余套数预计销售速度（套/月）项目户型剩余套数预计销售速度（套/月）怡翠宏璟118-134㎡7915佛山雅居乐95-109㎡3212鸿业城市花园128-133㎡7920中海文华熙岸85-111㎡506凯德·瀚城134-139㎡494怡翠宏璟89-93㎡1310恒福新城125-133㎡6510鸿业城市花园88-97㎡4115项目户型剩余套数预计销售速度依云上城79-91㎡13210（套/月）凯德·瀚城89-90㎡612鸿业城市花园155-171㎡9410恒福新城82-87㎡33依云上城155-156㎡294星海岸82-89㎡326凯德·瀚城182-185㎡192恒福新城171-188㎡625?从竞争项目余货情况看，雅居乐、鸿业城市花园、怡翠宏璟、中海文华熙岸等几个项目最直接竞争对手近期内处于中小户型余货销售状态，中小户型处于市场相对空档期，大户型存货较大。7竞争分析竞争项目新货分析——8月起有新货推出，普遍集中在年底推售项目推售户型推售套数预计推出时间金地九珑璧81-89㎡10810年底或11年初项目推售户型推售套数推出时间怡翠宏璟89-93㎡1188月底金地九珑璧145-176㎡10810月鸿业城市花园88-108㎡869-10月怡翠宏璟118-134㎡14811月依云上城79-91㎡20010年底星海岸130-170㎡1867月凯德·瀚城89-90㎡31210年底或11年初保利东湾140-250㎡10010月星海岸82-89㎡18610年底或11年初怡翠世嘉74-109㎡1208月东江国际70-90㎡9010月?从竞争项目未来新货推售情况看，普遍集中在年底推售，推售产品仍以中小户型为主，最早在8月份有怡翠世嘉新盘入市。8竞争分析竞争项目分析——天湖郦都?在售产品：?13-16#：250-265㎡，9000-10000元/㎡，剩余2套；?17-19#：288-298㎡，低层10000-11000元/㎡，湖景单位15000-16500元/㎡，剩余22套；17#18#19#?20-23#：263-271㎡，低层9000-1000016#20#15#21#元/㎡，湖景单位13000-15000元/㎡，14#22#13#23#剩余19套；?独立别墅：834-923㎡，剩余3套，均价约30000元/㎡。?未推新货：无?结论：天湖郦都在售产品均为250-300平米以上的楼王及别墅，目前洋房剩余43套，别墅剩余3套，与本项目二期不存在直接竞争。9竞争分析竞争项目分析——中海文华熙岸目前在售：12#13#?8座85-89平米二房，9000-9500元/平米（带装修），剩余11套；?7座87-111平米三房，8000-11500元/平米（带装修），剩余31套；?12、13座剩余单位（87平米）：12000元/平米，目前余货7套；?6座210平米四房，均价9500元/平米（毛坯），目前余货5套；6#?别墅单位，364-411㎡，目前剩余2套。8#7#后续新货：无?结论：中海文华熙岸在售产品，以85-111平米二房、三房为主，洋房可持续供应量50套，下半年与本项目仅存在一定的干扰性竞争。因余货不多，预计下半年以自然销售为主。在国庆等重要节点可能会推出少量特价单位。10竞争分析竞争项目分析——佛山雅居乐在售产品：1区3、42区1、22区3、4?6号2区3、4座：230-250㎡“心湖湾畔座座座“心湖湾“空中1“心湖湾Ⅱ”组团，余货26套，9100元/㎡；畔”4#3#2#号”畔Ⅱ”1#1#2#3#?6号1区1、2座：280-310㎡“领峰”组团4#，余货1套，9000元/㎡；1区1、2③④⑤?6号2区1、2座：365-428㎡“空中1号”座二期位置“领峰”复式，余货1套，10000元/㎡；②①⑥?8号1区1、2、6座：“亚艺新地”，95-109㎡，剩余货量29套，均价9000元/㎡。未推产品：?8号1区3、4、5座：130-160㎡，货量200多套，预计11年年初推出。?结论：佛山雅居乐在售小户型产品，面积区间95-109㎡，可持续供应量仅29套，对本项目威胁不大，预计下半年不会再有重大促销措施。大户型剩余难消单位，不排除三季度会有打折促销，但因数量较少，不会对本项目造成直接影响11。竞争分析竞争项目分析——怡翠宏璟在售产品：?1、2座：90-130㎡三房，两梯四户到五户，总共270套，目前剩余约90套，均价8800元/㎡；?5、6座：210㎡四房，共116套，剩余约40套，均价9600-10000元/㎡。未推产品：?10座：两梯四户，90-130㎡，约120套；?9座：两梯五户，90-130㎡，约150套；?11、13座：两梯三户，约60套90㎡三房，120套140-150㎡四房；?12座：两梯两户，200㎡，60套。?结论：怡翠宏璟二期在售产品，面积90-130㎡，可持续供应量约90套，与本项目二期小户型相冲突，存在正面竞争。第二批90-130㎡单位预计8月底推出。12竞争分析竞争项目分析——鸿业城市花园156:4142:3142:3房房房在售产品：155:3房157:3?3-4座：两梯三户，88-128㎡两房、三房房133:3，8000-9000元/平米，剩余30多套；133:3房158:4房房?5座：两梯两户，169-171㎡三房、四房，约9500元/平米，剩余22套；171:4171:4房房169:4?7-9座：两梯三户，133-157㎡三房，170:4房房9500-10000元/平米，剩余150套。未推产品：?1-2座：两梯三户，88-128㎡两房、三房64596463108:2＋＋97:2房，约127套；房65＋128:363?6座：两梯两户，169-171㎡三房、四房，房约33套。88:2108:2房88:2房88:2房97:2房88:2房房?结论：鸿业城市花园二期小户型剩余约30套，中大户型剩余货量较多，约170套，预计三季度推出1-2座小户型。13竞争分析竞争项目分析——凯德瀚城在售产品：?30、31#：90㎡二房，均价约10000元/㎡，余货60套；?15、16、19#：135-139㎡三房，均价约30#11000元/㎡，余货45套；31##?14、17#：182-185㎡四房，均价约22-2310000元/㎡，余货20套；?22、23#：220㎡四房，均价约11500元/㎡，余货33套；#19#2-7?2-7#：261-315㎡三叠墅，均价约1300017#元/㎡，余货31套。16#14#15#未推产品：?后续产品供应：具体时间未定，前期余货较多，新货加推时间预计延长。?结论：凯德瀚城，在售产品供应量较大，小户型余货约60套，中大户型约100套，产品长期滞销，预计四季度会有一定的促销措施。14竞争分析竞争项目分析——依云上城在售产品：?1-3#：两梯三户，78-92㎡二、三房，均价4#约9000元/㎡，余货93套；2#1#3#?4#：两梯三户，87-156㎡三、四房，三房均价约8600元/㎡，四房均价约9400元/㎡，余货63套；未推产品：?5-6座：两梯三户，78-92㎡二、