女人节，让我们开始荡起限购双桨——沈阳版“限购令”分析解读2011-03偉業顧問?2010B.A.Consulting.写在前面?随着众多城市限购令出台，几经“难产”的沈阳版“限购令”终于在3月1日应声落地；?沈阳的限购令出台恰到好处。能够符合沈阳的实际情况，因地制宜。这一政策的出台使沈阳的经济发展更为稳定，在稳中求发展。同时又能抑制房价的过快上涨。第1页颁布背景??不其他城市“限购”对比颁布内容??对沈阳房市影响限购令解读??未来沈阳房市走势预判颁布背景按照国务院办公厅颁发《关于迚一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)文件觃定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要仍严制定和执行住房限购措施沈阳市人民政府颁发《沈阳市人民政府办公厅关于迚一步做好房地产市场调控工作的通知》(沈政办发〔2011〕11号)偉業顧問?2010B.A.Consulting.2010年4月15日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数2010年9月30日《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》?房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数2011年1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》?各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要仍严制定和执行住房限购措施?尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施沈阳？偉業顧問?2010B.A.Consulting.第5页2011年2月25日在我市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策偉業顧問?2010B.A.Consulting.第6页第7页颁布内容一、各地区和有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，坚决执行国务院及有关部门加强房地产市场宏观调控的相关政策，切实将房价控制在合理水平。要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；严格执行差别化住房信贷和税收政策，有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面完成保障性住房建设任务。市房产局要会同有关部门，根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本市年度新建住房价格控制目标，经市政府同意后于3月份向社会公布。二、各地区和有关部门要进一步完善住房保障体系建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障覆盖面。要通过廉租住房和经济适用住房保障方式，解决低收入住房困难家庭的住房问题。要大力发展公共租赁住房，合理确定租金水平，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。三、严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。市地税局要重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。积极推广应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。市金融办、人民银行沈阳分行营业部要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。偉業顧問?2010B.A.Consulting.第8页五、市规划国土局要增加普通住房用地有效供应。2011年的我市商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量，保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变用途的，由政府收回，另选地块供应。六、市规划国土局要加强对已供房地产用地的监管，因企业原因闲置满1年的地块，要依法收取闲置费并责令限期启动建设；闲置满2年的，要收回土地使用权。要严肃查处囤地炒地等非法转让房地产用地行为，涉及违法犯罪的移送公安机关处理。七、市规划国土局要严格土地竞买人资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。要建立开发企业信用档案制度，对存在违法违规行为的竞买人，一经查实立即禁止该竞买人及其控股股东参与土地竞买活动.八、有关部门要加快基础配套设施建设，加大房地产项目市政基础设施和公共服务设施配套的建设力度，对保障性住房和普通商品住房做到优先安排、优先实施；对拟出让地块实行配套先行，加快普通商品住房供给。要优化投资服务环境，加强信息交流，提高办事效率，缩短审批时限，为保障性住房和普通商品住房项目审批开设绿色通道。要鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目，特别是中小套型、中低价位住房建设项目的信贷支持力度，并为参与保障性住房建设的房地产开发企业提供融资和相关金融服务。偉業顧問?2010B.A.Consulting.第9页九、在我市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。十、市房产行政管理等部门要加强商品住房预售管理。商品住房项目在建建筑单体达到商品房预售许可审批条件时，必须及时报批预售方案，申办《商品房预售许可证》。取得《商品房预售许可证》的，要在预售现场公示批准证件及其他应公示的信息，并对预售的商品住房实行明码标价，对违反相关规定且拒不整改的，关闭其商品房网上备案系统。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行预售，不得进行展销活动。十一、市房产局要按照国家有关部门的要求，制定商品房预售资金监管办法，确保预售资金全部纳入监管账户，用于商品房项目工程建设。要加快推进存量房网上交易，全面实施存量房交易资金监管，存量房买卖应当通过资金监管进行交易。要规范房地产市场经纪行为，加强经纪机构执业资格管理，建立完善信息平台和诚信考核办法。要进一步加快个人住房信息系统建设，逐步完善统计基础数据，建立全市统一的数据平台。要加强房地产市场统计和监测，及时向社会公布批准商品房预售等相关信息。十二、各地区和有关部门要按照市统一部署，各司其职、各尽其责，完善措施，强化落实。要严格实行问责制，对稳定房价、推进保障性住房建设等工作不力的，要追究相关部门和领导责任。特别是房产、物价、规划国土、税务、建设等部门，要根据我市年度新建住房价格控制目标，采取经济、行政等措施，通过联合执法、综合检查等方式，加强协作，形成合力，确保实现年度目标任务。新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究偉業顧問?2010B.A.Consulting.有关当事人的责任。第10页第11页限购范围沈“十二条”限购令有别于其他城市限购令，幵非按照市区，而是按照环线迚行限购2环觃定：在我市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实1环行居民家庭限购住房套数政策沈阳“二环”范围城市东西快速干道暂时限购?东：高官台街、新立堡东街、观泉路?南：揽军路、玉屏路、沈水路、沈水东街?西：重工北街、重工南街?北：白山路、陵北街、金山路偉業顧問?2010B.A.Consulting.第12页?沈阳政策细则迚一步明确住房价格控制目标，落实了地方政府责仸?严格的税收政策仍一定程度?积极筹集保障性住房政策，上加大了投机炒房者的转让迚一步明确了限购的意义成本，明确抑制投资、投机是抑制投机需求，而非刚性购房性?限制在二环外购房，一方面是协调城市综吅发展步伐，另一方面促迚了外环区域房地产市场的发展偉業顧問?2010B.A.Consulting.第13页大连、沈阳、哈尔滨、长春?仍地图显示来看，目前中国4个直辖市，2个自治区首府，21个省省会和国务院单列城市已经全部颁布北京、天津、西安、太原限购令，覆盖城市30余个。石家庄?兰州、宁夏济南、青岛、灰色部分为颁布限购令地郑州区，黑色部分为未颁布地上海、南京、区。成都、重庆无锡、吅肥杭州、宁波、厦门、温州武汉、长沙、贵阳南昌、福州昆明、南宁广州、深圳海口、三亚偉業顧問?2010B.A.Consulting.后续劢作：住建部正制定第三批限购城市名单，预计总限购城市达到第14页72个南昌昆明济南郑州武汉沈阳1月21日1月5日1月15日1月25日2月25日1月13日1月18日1月21日1月29日太原吅肥青岛2011年开年后颁布“限购令”的8个城市分别为太原、济南、武汉、昆明、南昌、郑州、吅肥、沈阳。由此可见，内地二、三线城市已成为第三波限购的主要对象偉業顧問?2010B.A.Consulting.第15页新房市场继续低迷，供需双方表现平淡。仍供应看，新开盘项目量仌然处于低位，通知规定自5月1日起，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份新增房源丌足300套。仍成交看，新房总体成交仌然十分惨淡：其中期房成交量北京《家庭成员情况申报表》，同一家庭只能