新古典主义的CBD高档公寓——合生国际花园产品设计解析合生国际花园作为合生创展再次进军CBD区域的新作，项目规模虽然只有20万平方米，却是CBD住宅区内新盘青黄不接之时最具份量的供应。合生国际花园的产品设计完全可以延续区域已有的产品特色——大户型、豪华品质，且这也是合生创展所擅长的。但合生国际花园决定一改以往合生创展以舒适豪华大户型为主、建筑风格都采用“新古典主义”的特色，推出了建筑风格简捷现代、户型面积小巧的产品。本专题将详细解析该项目的设计。合生创展从2005年的“合生力量，共建和谐”，到2006合生满意生活升级年，一直以高雅的社区文化理念和优质服务领跑业界，实现从产品层面到文化层面的不断跨越。合生国际花园是合生创展进军北京四年后，成功开发珠江帝景、珠江罗马嘉园、珠江绿洲家园等精品楼盘后的又一力作，被合生创展集团视为战略升级代表作。一、20万平方米的高档公寓合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环内，CBD中心地段，占地约5万平米，北面为500米宽城市绿化带，与建外SOHO隔河相望，地块地段优越，交通便利，周围生活设施配套成熟，与国贸中心仅5分钟车程，紧邻繁华的国贸商圈。项目档案物业类型：公寓建筑类别：板楼占地面积：50000平方米建筑面积：200000平方米容积率：3.4绿化率：37.80%均价：14500元/平方米项目位置：朝阳区广渠门外大街31号开发商：北京合生绿洲房地产开发有限公司二、项目开发背景1、区位优势合生国际花园位于国贸商圈，国贸商圈是公认的CBD中心区，在此云集了众多五星级饭店，各大金融公司，各国驻华使馆，5A级智能写字楼。政府的支持、商务环境成熟、配套齐全和CBD区域强大的消费能力促使CBD地产持续升温。2、写字楼与高端公寓供求失衡2005年，CBD写字楼大量激增，高档公寓却出现断档的趋势。具统计：目前CBD写字楼与公寓比为2：1，在售公寓项目已接近尾声，像金地国际花园、华贸中心、富力城等剩余大面积户型居多，且总价高、投入大。在市场出现断档的时候，合生国际花园，作为CBD中心区高端物业，兼备办公及居住功能出击市场。周边竞争项目建筑类别占地面积均价备注金地国际花园板楼4万m217000元/m2在售户型以200m2以上大面积为主华贸中心板楼、塔楼35万m218800元/m2在售户型以200m2以上的大户型为主富力城板楼、塔楼48.78万m213000元/m2在售三期，主力户型为三居230m2左右的大面积户型建外SOHO板楼、塔楼13万m217000元/m2在售户型以200m2以上的大户型为主3、两大媒体东迁、消费潜力增强2004年，投资50亿的中央电视台和投资16亿的北京电视台新址相继进驻CBD，将带动从节目制作、大型活动策划到影视经纪、代保险和金融投资服务等庞大产业链东迁；直接相关公司1000多家，间接相的公司3800多家，涉及人数不下30万，大量办公及居住需求，带动CBD购买力和租务市场持续升温。中国主要CBD10年前现在北京CBD200—300美元/m22000—3000美元/m2上海CBD150—200美元/m22000—2800美元/m2深圳CBD100—120美元/m21800—2000美元/m2香港CBD800—1000美元/m210000—15000美元/m2三、项目定位1、目标客户群定位合生国际花园把客户定位为城市财富新贵阶层，他们的事业、家庭与朋友都在城市，他们希望随时与城市保持密切沟通，渴望自己的工作、生活、休闲、娱乐、交际、购物等一切生活愿望都能随时满足。2、产品定位合生国际花园定位于中国中心区前瞻型建筑，力求为CBD打造居住形态分水岭，呈献未来城市宜居标准。合生国际花园——前瞻型建筑内涵解读：（1）前瞻国际区域地缘：与公信力、唯一性地标国贸为邻；效率：最短生活半径内实现资源的最大占有；资源：邻近500强使馆区。（2）前瞻建筑规划功能：拥有自我循环的价值链，全薄板公寓、LOFT、底层TOWNHOUSE、魅力商街有机组合。（3）前瞻宜居生活舒适：功能齐备，100-130平米主力二三居，集成卧室、客厅、储藏间、保姆房等，超百米庭楼间距；环境：通惠河、3万平米私家园林，中央林荫大道。四、项目总体规划1、总体规划设计思想由于地块特殊的地理因素，从规划上着重发挥其优势，努力提升城市住宅的舒适性与生活品位，营造优美的小区内部环境，同时充分利用外部景观条件，规划力图简洁大气。2、建筑规划布局遵循大合院格局，利用建筑体块的高低错落和平面布置的退让围合，形成多样的总体格局，营造中央林荫道氛围，有效解决人车流交通，宽敞的步行道和小广场形成小区温新的入口空间，商业沿街错落展开，增加了沿街面，活跃了街道空间。高层住宅共20栋，南北各10栋，围合形成两个大的内院。其中沿基地南侧布置一梯四户18层高层单元，主要为二、三居户型。项目北侧主要布置两梯三户24层高层单元，主要为舒适三居户型；12号楼设计为东西向公寓格局。项目南侧建筑采取小板式格局，同时改善内院采光通风，使整个小区具有舒畅宜人的绿化空间，丰富了城市总体景观，力争成为CBD区域一道亮丽的地标。3、道路规划布局合生国际花园采用道路交通组织及无障碍设计，用地东西南三边紧邻城市道路，地块北侧设计一条消防车道与城市道路共同形成外环路，两地块内各设置一圈车道为小区内的主要人行及消防干道，双环的道路结构使小区达到人车清晰分流。小区主入口置于广和东三路过，汽车主要通过东西两侧的车库口下到车库，从光华北路进入城市道路，不与人流发生交叉。而南面沿街设置人行通道保障人员疏散。小区内道路及商铺、住宅出入口有台阶及高差处均加无障碍坡道，住宅均有电梯，公共通道及门前尺寸及相关设施均按无障碍坡道及设施要求设计。五、产品设计1、规划设计（1）总体规划合生国际花园社区采取组团式设计，由星级住宅和商务中心、大片绿地以及现代商业等建筑楼栋组成围合安静的社区。社区规划有休闲娱乐、美容健身、生活采购等完善的配套设施。而小区内为纯居住环境，安静而舒适，与休闲式园林紧密结合，组成一个完整而悠闲的社区。小区内视野通透，户内的绿化与园林空间互相渗透，小区采用人车分流设计，充分考虑了北方地区寒冷的气候特点，在设计中合理组织空间，安排布局，使每户均能得到好的朝向及景观。（2）规划原则①前瞻型规划合生国际花园形象及整体格调历久弥新，引用了曼哈顿立面美学。②满足居住功能的规划合生国际花园将生活空间、商业空间、休闲空间等功能区有机结合在社区之中，丰富的功能最大限度地满足了住户的各种需求。③规划特色——围合式建筑建筑形式为围合式建筑，总平面遵循大合院式布局，由建筑体块的高低错落以及平面布局的退让围合，形成多样的总体布局。围合对称式的布局，体现了辉宏的气势，并形成集中的约3万平米的中庭私家园林。营造的中央林荫道，有效的解决了人车流与交通。宽敞的步形道以及小广场，将小区的入口空间营造得更加贴心舒适。2、建筑设计（1）建筑风格合生国际花园采用沉稳大气的风格，既现代又不失风范，不会轻易流于俗套且又在气质在符合现代简约的设计风格，既走在流行前端，又因具内涵的特色不会落后于时代。（2）建筑立面①曼哈顿立面合生国际花园立面设计端庄简洁、大器华贵，借鉴了国际大都会曼哈顿现代城市酒店的做法，以简单的方格体系为构架，玻璃、面砖、工字钢等不同反光度材料的组合，使建筑具有了大都会式的光影变幻，与CBD周边建筑和谐、辉映。②兼具北方立面风格项目立面风格和使用功能上又具有鲜明的北方建筑特征，立面简洁厚重，建筑开窗很有节制，中下部保有了较大面积的实墙，转角部位厚重坚实，配合暖色面材，充分满足建筑的保温需求，冬暖夏凉，表现出地处北方皇都的华丽沉稳。（3）新技术的应用■kldn混凝土裂缝研究与控制，确保混凝土不出现有害裂缝；■采用环保防水材料、PVC暗埋电管及PPR给水管材等，材料性能达到建设部科技成果推广转化项目的要求；■外门、窗（入户门除外）采用铝合金断桥中空玻璃窗，开启扇采用内开内倒形式并配置高性能防盗安全锁。3、户型设计合生国际花园全部以薄板设计，超大视野，正南正北，南北通透。面积大概在60-130平米。作为国贸商圈纯高档居住型住区，户型设计最大特点是强调居家舒适实用性，富有南派精致细腻风格，具体表现在：（1）景观、品质强调均好性在充分考虑传统户型设计动静分区、洁污分离、公共空间、私密空间分开的基础上，特别强调户型设计的均好性和舒适性，主次卧及客厅均朝阳，同时在客厅里有多角度采光的阳光房，保证了居室内的采光充足。所有楼房均为板楼，能形成室内对流，通风效果好。基本上每个房间都有窗户，室室采光无暗室。（2）户型追求高使用率合生国际花园的户型更多是从居住实用性和舒适性上赋予高档住宅的更多的内涵。首先在面积上遵循以功能定面积的原则，每一寸空间都充分考虑了家具的尺寸。针对居家生活中人们大多数时间在客厅和卧室度过，作为辅助空间的厨房卫生间在设计上尽可能的经济实用，节省每一寸空间，而更多的把空间留给客厅与卧室。同样的面积合生国际花园的房子总感觉比其它项目多出十几平米。（3）功能分区明确、设置齐全各功能间不断细化，考虑到房屋的更级换代，在很多户型中都设计了多功能用途房，具有保姆间、储藏室、衣帽间、书房、琴房等多种功能，客户可以根据本家庭的实际需求来自由安排。另外，大部分户型均设置独立的具有采光通风功能的封闭式生活阳台。地下室除设备及人防用房外均为停车库。（4）户型配比及面积指标①多样化户型户型设计充分考虑客户需求的多样性，有一房，两房，三房，四房，底TOWNHOUSE等户型，其中一居总面积约60平方米，二居约100平方米，三居约130平方米，四居约160平方米，主力户型