二零一零年第三季亚太区物业摘要中国CountryOnPoint|亚太区物业摘要|二零一零年第三季敬爱的读者：受益于强劲的经济增长及较强的市场信心，2010年第三季度，亚太地区物业市场的基本面进一步改善。吸纳量进一步扩大，同时更多市场进入租金上升周期。相似的是，物业投资交易量开始上升，并且大多数市场的物业资本值正在实现增长。本期《亚太区物业摘要》收录了本季度区域内主要物业市场的最新发展，同时也刊登了仲量联行亚太区CEO，AlastairHughes的文章，并新增了一些城市的物业市场动向——其中包括深圳写字楼市场和成都商铺市场。希望本刊能够为您探索亚太区物业市场提供有价值的参考。同以往一样，我们非常欢迎收到您的反馈意见。致敬！文丽菁博士(Dr.JaneMurray)亚太区研究部主管亚太区经济 4商铺 北京 18亚太地区物业市场 6 上海 19亚太地区经济增长支撑租户需求 8 广州 20中国住宅市场：难以抑制一个需求旺盛的市场10 成都 21 天津 22写字楼 北京 12住宅 北京 23 上海 13 上海 24 广州 14工业 成都 15 北京 25 深圳 16 上海 26 天津 17 广州 27OnPoint|亚太区物业摘要|二零一零年第三季 亚太区经济亚太经济持续稳定增长文丽菁博士(Dr.JaneMurray)亚太区研究部主管亚太区经济继续保持稳定增长，其发展速度明显高于世香港：第二季度，主要由于消费性支出暂时出现下降，界经济的平均增长水平。得益于消费者信心指数上升和香港实际国内生总值同比增长率从第一季度的8.0%下降就业增加，大部分国家的消费性支出保持强劲。根据至6.5%。但得益于耐用消费品强劲的销售表现，9月份，10月份公布的尼尔森全球消费者信心指数显示，2010年社会零售总额同比增长17.2%。基于很多经济领域增长保第三季度全球最乐观的前10名国家中，有9个国家来自亚持强劲，香港政府预期2010年经济增长率可达5%至6%。太地区。许多亚太区国家都在增加就业机会，这其中不印度：第二季度，印度的实际国内生产总值同比增长率仅包括新兴的经济体，还包括一些成熟的经济体，比如从上季度的8.6%上升至8.8%。同期，制造业产量同比增澳大利亚、香港和新加坡。长12.4%，而农业产量由于及时雨季也重新恢复增长。根据荷兰经济政策分析局的数据显示，世界贸易量保持8月份，工业产量增长速度下降至15个月以来的最低点，增长态势。然而随着发达国家进口额的下跌，6月至8月尽管很多人对这一数据的可信度有些怀疑。印度政府目份，世界贸易量环比增长率下降至1.9%。中国10月份的前预测该国截至2011年3月的经济增长率将达到8.5%。出口额同比增长22.9%，而日本9月份的出口额同比增长率减慢至14.3%（以日元计价）。图1:2010和2011年亚太地区实际国内生产总值增长率预测几乎所有的经济体都在2010年第二季度保持增长。目前，一些国家已经公布第三季度的经济数据，中国、韩15国、新加坡和印度尼西亚等国的经济增长速度，较第二12季度有所放缓，而越南的经济增长速度呈现加速上升。9区域经济普遍持续增长中国：在政府实施一系列防止经济过热的政策之后，中6国的实际国内生产总值同比增长率从第二季度的10.3%下?и?? 降至第三季度的9.6%。最新发布的月度指数表明中国经3济增长持续稳定。10月份，以采购经理人指数估测的制造业活动，创造自4月份以来最快的增长速度。同月，社0?Ю?会零售总额同比增长18.6%。中国国务院发展研究中心预????????????????????????计2010和2011年中国的经济增长率将分别达到10.0%和????????????????9.0%。资料来源：环球通视日本：日本的实际国内生产总值环比增长从第一季度的5.0%下降至第二季度的1.5%。9月份，工业产量连续第图2:2010和2011年亚太地区消费价格指数预测四个月下降，较上个月下降1.9%。9月份，随着汽车销售12量因政府刺激政策的终止而有所下降，社会零售总额同10比增长率从8月份的4.3%下降至1.2%。该国政府预计截至82011年3月的年经济增长率将维持在2.6%左右。6韩国：由于出口增速放缓，2010年第三季度，韩国的实4际国内生产总值同比增长4.5%，而第二季度为7.2%。韩?и?? 2国央行预计2010年该国的经济增长率维持在6%左右。0新加坡：基于7月和8月的数据预测，2010年第三季度，-2???Ю?新加坡经济同比增长10.3%。毫不奇怪，这明显低于第二??????????????????????季度19.6%的同比增长率，其主要原因是波动较大的制造????????业增速有所减缓。但该国政府仍相信经济增长在预定轨????????道，预期2010年经济增长率达到13%至15%。资料来源：环球通视OnPoint|亚太区物业摘要|二零一零年第三季主要指标国内生产总值短期利率消费价格指数失业率(%)实际非企业类消费工业产值(%)(%)(%)(%)(%)2010年2011年2010年2011年2010年2011年2010年2011年2010年2011年2010年2011年(预计)(预计)(预计)(预计)(预计)(预计)(预计)(预计)(预计)(预计)(预计)(预计)中国10.38.65.35.42.92.94.24.18.58.915.312.0香港5.54.70.31.02.22.64.33.74.94.4NANA台湾8.44.50.71.60.91.65.34.72.12.021.710.4日本2.70.90.30.3-0.8-0.64.85.01.80.919.17.4韩国6.23.52.73.42.73.63.73.63.62.717.63.2菲律宾6.74.33.94.34.14.27.36.90.44.419.07.6新加坡14.54.20.41.22.62.12.52.26.64.422.16.4马来西亚6.94.32.63.11.72.33.43.26.15.27.82.5泰国7.84.81.22.13.43.31.11.24.93.913.73.9印尼6.05.66.97.05.15.87.87.54.75.13.73.5越南6.66.96.36.98.37.22.11.86.06.611.612.8印度8.28.010.713.311.97.19.59.46.69.311.27.3澳大利亚3.22.84.75.53.02.85.25.13.12.44.61.4新西兰2.32.52.94.02.54.16.46.02.11.84.51.3全球3.83.32.83.22.72.88.48.32.53.08.35.0资料来源：环球通视2010年10月澳大利亚：2010年上半年，澳大利亚的实际国内生产总一年前变得更为宽松，许多政府都在尝试降低房地产市值同比增长3.3%。10月份，失业率从9月份的5.1%上升场的过剩流动性，尤其是在住宅市场方面。9月份，中国至5.4%。尽管最近数月以来，消费复苏有所显现，但政府要求银行停止发放第三套房贷，并且将所有首次购2010上半年，社会零售营业额表现疲软。9月份，经济共房者的首付比例要求提高至30%。香港和新加坡也在第三识预测公司预测2010年澳大利亚经济增长率将达3.3%，季度增加住房贷款的限制条件。并在2011年上升至3.4%。2011年亚太经济发展速度将有所减缓大部分国家开始采取紧缩政策根据环球通视10月份最新的预测显示，亚太区域2010年亚太区一些国家的通货膨胀压力依然很大。10月份，中经济增长率将从2009年的1.7%增加至6.5%，但由于投国的消费价格指数(通胀指数)进一步上升至4.4%，这是资支出和外部需求的下降，2011年经济增长率将减慢至两年以来的最大涨幅。与此同时印度批发价格通胀率(印4.9%，较2003至2007年期间的平均增长率5.4%略低。度主要的通胀指数)上升至8.6%。大部分国家的央行已经经济增长的下行风险仍然存在。美国和欧洲将持续面临开始提高利率或者实施其它的紧缩性政策。其中印度、经济增长的挑战，而亚太地区的出口来源于外部的需澳大利亚和越南提高利率的幅度最大，在目前的上升通求，其经济发展将会大大受外部需求变动的影响。另道上，各国上调幅度总计在150至200基点。包括韩国、外，最近亚太区许多国家的货币都有明显的升值，这将台湾、泰国和新西兰在内的一些国家在6月份或7月份就削弱该地区的出口竞争力。尽管如此，许多亚太地区国开始实施紧缩的货币政策。10月份，中国将其一年期借家国内经济状况的改善、整体而言的低债务水平以及亚款和存款利率均提高25个基点，分别达到5.56%和2.5%，太区强有力的结构性驱动力，都会促使亚太区经济在中这是自2007年9月份以来第一次加息。由于借款条件相比短期内维持稳定增长。OnPoint|亚太区物业摘要|二零一零年第三季 亚太地区物业市场市场活跃程度继续增强受到更强的经济环境和商业信心的支撑，亚太地区物业住宅市场：第三季度，大中华区和新加坡的豪华和高档市场的基本面继续向好。吸纳量持续增长，部分市场的住宅物业市场需求增强，但大多数东南亚国家的市场租企业租户渐渐发觉物业供给不足。在此影响下，租赁市赁需求减少。香港豪华住宅物业市场的租金录得最大增场正转向业主市场，并且更多市场已进入租金上升周长，环比上升4%，而新加坡和中国一线城市整体租金环期。物业资本值在大多数市场上已经触底，并先于租金比增幅大约2%。在大中华区和新加坡，随