[键入文字]系系统运营统运营策略策略书书{绿色空间·人本生活}金基地产营销策划部目录1、市场环境分析1．南京房地产市场环境……………………………………………………………………………………………62．区域市场环境……………………………………………………………………………………………………82.1城北楼市的发展……………………………………………………………………………………………82.2城北楼市现状特征…………………………………………………………………………………………102.2.1开发体量……………………………………………………………………………………………102.2.3价格水平分析………………………………………………………………………………………122.2.3房型特征分析………………………………………………………………………………………132.2.4物业类型分析………………………………………………………………………………………142.2.5客群分析…………………………………………………………………………………………152.3城北楼盘个案分析…………………………………………………………………………………………162、项目价值研究1．基地条件概况……………………………………………………………………………………………………172．周边配套条件……………………………………………………………………………………………………172.2交通状况（路网、公交）…………………………………………………………………………………172.3生活配套状况………………………………………………………………………………………………182.3.1购物条件……………………………………………………………………………………………182.3.2教育条件……………………………………………………………………………………………182.3.3医疗条件……………………………………………………………………………………………192.3.4娱乐配套……………………………………………………………………………………………192.3.5商务配套……………………………………………………………………………………………193．资源环境分析……………………………………………………………………………………………………203.1自然资源条件………………………………………………………………………………………………203.2历史人文条件………………………………………………………………………………………………204．产品研究分析……………………………………………………………………………………………………214.1产品定位原则………………………………………………………………………………………………214.2本案定位思路………………………………………………………………………………………………214.3功能定位……………………………………………………………………………………………………224.4建筑与规划…………………………………………………………………………………………………244.5户型结构分析………………………………………………………………………………………………274.6智能化技术…………………………………………………………………………………………………284.7材料、设备技术……………………………………………………………………………………………294.8会所物业管理建议…………………………………………………………………………………………315．项目SWOT分析…………………………………………………………………………………………………345.1优势分析……………………………………………………………………………………………………345.2劣势分析……………………………………………………………………………………………………355.3机会分析……………………………………………………………………………………………………355.4威胁分析……………………………………………………………………………………………………353、目标客群定位与分析1．目标市场细分……………………………………………………………………………………………………362．目标客群定位……………………………………………………………………………………………………382.1购买力分析…………………………………………………………………………………………………382.2年龄层分析…………………………………………………………………………………………………392.3来源区域分析………………………………………………………………………………………………402.4职业特征分析………………………………………………………………………………………………412.5目标客群生活特征分析……………………………………………………………………………………424、营销推广企划1．项目核心价值与核心竞争力…………………………………………………………………………………………431.1项目主要卖点荟萃………………………………………………………………………………………………431.2核心价值点挖掘与营销利用……………………………………………………………………………………452．项目形象包装…………………………………………………………………………………………………………462.1推广核心主题或概念……………………………………………………………………………………………462.2语言包装…………………………………………………………………………………………………………482.3VI系统包装……………………………………………………………………………………………………503．推广策略………………………………………………………………………………………………………………533.1推广总体思路……………………………………………………………………………………………………533.2推广阶段划分……………………………………………………………………………………………………543.3推广手段…………………………………………………………………………………………………………563.4广告策略…………………………………………………………………………………………………………563.5公关活动策略……………………………………………………………………………………………………583.6SP活动策略……………………………………………………………………………………………………603.7关系互动营销……………………………………………………………………………………………………633.8媒介策略…………………………………………………………………………………………………………643.8.1媒介选择及组合…………………………………………………………………………………………643.8.2印刷品、宣传元素………………………………………………………………………………………673.8.3营销中心建议……………………………………………………………………………………………693.8.4样板房建议………………………………………………………………………………………………693.9推广计划及预算…………………………………………………………………………………………………703.9.17月推广计划及预算……………………………………………………………………………………753.9.28月推广计划及预算……………………………………………………………………………………773.9.39月推广计划及预算……………………………………………………………………………………793.9.410月推广计划及预算……………………………………………………………………………………815.销售策略5.1入市时机评判分析……………………………………………………………………………………………835.2销售周期及阶段控制…………………………………………………………………………………………845.3销控策略………………………………………………………………………………………………………855.3.1房源组合与推出…………………………………………………………………………………855.3.2销控手法…………………………………………………………………………………………875.4价格策略………………………………………………………………………………………………………84本案模拟定价……………………………………………………………………………………………895.5销售准备5.5.1销售培训……………………………………………………………………………………………915.5.1销售组织构架………………………………………………………………………………………945.5.3销售物料准备………………………………………………………………………………………975.5.4销售模拟演练………………………………………………………………………………………99第一部分市场环境分析1.南京房地产市场环境近年来，南京房地产市场运行良好，呈逐年上升发展趋势，从04年1-5月南京房地产市场数据指标来看，南京楼市仍然处于旺热发展时期。1-5月，南京房地产开发累计投资80.32亿元，其中商品房住宅投资55.38亿元，同比增长35.05%。1-5月累计施工面积达1558.61万平方米，同比增长