深圳市金地物业管理有限公司法律培训讲义一、物业管理法规及适用二、物业管理过程中常见的法律问题1、物业管理权的取得；2、前期物业服务合同和业主临时公约；3、物业的接管验收；4、入伙及装修管理；5、业主大会与业主委员会；6、物业的使用与维护及日常管理中涉及的法律问题；7、物业管理服务收费；8、物业专项维修资金三、劳动争议中常见的问题四、物业公司资料、证据及时收集、保存的法律意义五、公司合同评审的规章制度1、物业管理法规及适用1、行政法规：《物业管理条例》2、广东省地方性法规：《广东省物业管理条例》3、深圳市地方法规：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》4、国务院部门规章：《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格认定考试办法》、《国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知》、《物业管理企业资质管理办法》、关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》、《建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知》、《建设部关于印发《业主大会规程》的通知》、《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》、《建设部关于转发财政部《关于物业管理企业执行〈房地产开发企业会计制度〉有关问题的通知》的通知》、《物业管理企业财务管理规定》5、深圳市政府规章：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则、《深圳经济特区物业管理行业管理办法》法律的适用：宪法效力高于一切法律、法规、规章，法律效力高于行行政法规、地方法规、规章，地方法规高于本级和下级政府规章，经济物区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本特区内适用。地方法规和部门规章之间不一致时，国务院认为适用地方法规的，可在该地方适用地方法规，国务院认为应适用部门规章的，应当报全国人大常委会决定。部门规章之间、部门规章与地方政府的规章之间对同一事项的规定不同的，由国务院裁决。二、物业管理过程中常见的法律问题1、物业管理权的取得1．1小区物业管理权的取得方式是什么？《物业管理条例》第24条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业：1）、前期物业管理建设单位应当采用招标方式，但投标人少于3个或住宅规模较小并经政府行政主管部门批准的可采用协议方式；2）业主大会决议可采用招标或协议选（续）聘物业公司。非住宅物业：前期建设单位或业主大会均可采用招标或协议选（续）聘物业公司。2、前期物业服务合同和业主临时公约2.1前期物业管理阶段的时间是如何界定的？现有物业管理法规并未对前期物业管理的开始时间作出明确规定，但一般认为前期物业管理应从业主入伙前开始，终于首届业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时，此后的阶段即被称之为物业管理阶段。2.2业委会与物业公司签订物业管理合同的法律地位？此前物业公司与发展商签订的前期物业管理合同及物业公司与业主签订的前期物业管理服务合同的效力？根据有关法律规定，业委会是代表业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，这一合同对全体业主和物业公司具有法律约束力。上述合同生效后，建设单位与物业公司签订的前期物业管理服务合同终止；物业公司与业主在入伙时签订的物业管理服务合同在没有约定终止条件或未到期的情况下应继续有效，但不得与上述合同冲突。2.3签署业主临时公约的注意事项：1)、业主临时公约的签署主体为房屋买受人；2)、业主临时公约形式上尽量采用当地政府主管部门公布的示范文本，但相关具体内容应与前期物业管理合同的约定相符；3)、物业公司应充分注重业主临时公约的作用；4)、业主临时公约应在销售物业之前制订完毕并予公示，房屋建设单位与物业买受人签署房屋买卖合同的同时，应要求物业买受人一并签署业主临时公约。3、物业的接管验收3．1发展商的保修义务是什么？《建设工程质量管理条例》第40条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日计算。在以上法律规定及合同约定情况下，保修责任应当由施工单位及发展商承担，保修期满，由物业公司负责维护，但费用从本体维修基金中支出。3．2物业公司在接管验收时的注意事项有哪些?3．2．1接管条件：1）、住宅区建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划、设计及有关规范的要求；2）、住宅区经市房地产开发管理部门进行竣工综合验收合格，且验收资料齐全；3）、有符合规定的住宅区物业管理启动资金、物业管理办公用房、物业管理经营用房；4）、住宅区共用设备、设施运行正常、完好，并经有关管理部门验收合格；5）、建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部清理完毕；6）、住宅区依据规划分期建设，部分建成并具备使用功能移交物业管理的，在建成部分与建部分之间已采取安全隔离措施。3．2．2、接管验收内容：物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰、水、电、气、卫、消防、电梯等进行查验。3．3．3、物业管理资料的接管和移交建设单位或业主委员会应当按照《物业管理条例》第二十九条第一款的相关规定向物业管理企业移交物业管理资料。4、入伙及装修管理4．1业主装修过程中禁止改变建筑物外观及主体结构的法律依据是什么？《住宅室内装饰装修管理办法》第5条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。第6条：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第30条：业主、承租人和其它非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道。4．2业主在小区公共部位乱搭建的引起的法律问题及物业公司的应对措施有哪些？国家《物业管理条例》第47条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。《广东省物业管理条例》第39条规定：业主或者使用人违反本条例第二十三条、第二十四条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成损失，由责任人承担。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第60条：违反本细则第三十条进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他人损失的，应当承担赔偿责任。这应当分两种情况1、只有个别业主能进入使用的公共部位，如二楼平台，业主地下室；2、业主均可进入的公共部位，如花园；对于第一种情况，因上述规定有不一致的地主，国家条例没有规定物业公司有权恢复原状，广东省、深圳市的规定有，在这里按《立法法》规定应当适用国家规定，并且物业公司没有强制执法权，实际上不可能进入业主家里恢复或者强制恢复，但物业公司有义务采取包括不让违法施工的材料进场、发出违规整改的通知、通知业委会、向政府有关部门报告的形式，但不得采用停水、停电，强行进入业主家中的形式。对于第二种情况，物业公司可以根据实际情况，灵活采用上述法律规定，作为我公司一定要按公司的有关流程，谨慎稳妥办事。5、业主大会及业主委员会5．1业主委员会组织的性质、法律地位及与物业公司的关系是什么？业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，是一个群众性自发的组织。业主委员会与物业公司是物业管理委托与被委托的关系，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。5．2物业公司在召开业主大会、成立业委会时的法律地位及应尽的义务是什么？《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第13条：业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。第14条第2款：区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应当配合筹备组开展工作。从上述规定看，物业公司在召开业主大会时是配合的角色，主要义务是知会有关部门召开业主大会，并配合筹备组工作，这个配合工作包括向筹备组推荐热心公益事业、能公平公正对待甚至对现有物业抱有好感的业主作为业委会的候选人，提供场地、办公条件，一定的物质条件及维持秩序等。需要指出的是，作好上述配合工作，赢得业主及业主委员会的人心，才能在将来签订物业委托合同以及此后的物业管理中得到业主和业主委员会的有力协助，这是物业公司获得长期业务来源的最重要的方法之一，应高度注意来加强这一工作。5．3业委会成立后的运作经费来源及标准？此前《深圳市业主委员会规则》规定业委会成立后的运作经费按所管理房产套数每年5—10元的标准从管理