产业园核心竞争力研究报告研究员：肖楠谢超?本报告从三个角度进行综合分析后，指出我国已经迎来了产业园区迅速发展的大好时机，产业园区大发展正当其时。?产业园区是同时具有宏观性和微观性的综合体，并且具体类型丰富。本报告结合具体案例，从产业园区的综合性质以及各不同类型出发，进行产业园区竞争力的一般性分析。?首先，资源整合是产业园区建立的基础和发展目标，是实现聚集效应的必然途径。这里的“资源”有着非常广泛的内涵，不仅包括政府政策资源、资金资源，还包括人才资源、区位资源等等，这些资源整合程度不仅为园区的发展提供必要的土壤，同时也为园区发展确定了方向。?其次是运营管理能力，主要包括服务质量和管理创新两个方面。服务质量反映了园区的服务水平和服务业态的完善度。园区理创新能力则反映出园区的物业能力，是园区获得可持续发展动力的源泉管理的水平和技术研发的创新。的管?最后是产业园区的社会经济效益。经济效益主要是从园区的资本运营能力的角度加以综合考核。作为区域发展的重要引擎，产业园区也具有较高的社会效益。产业园核心竞争力研究报告目录一、产业园区大发展正当其时...............................................................2二、产业园区核心竞争力.......................................................................42.1、资源整合能力............................................................................52.2、运营管理能力............................................................................52.3、社会经济效益............................................................................61CRRC中国不动产研究中心产业园核心竞争力研究报告一、产业园区大发展正当其时产业园区作为一个具有独特吸引力的区域体，具有复杂的双重属性。它一方面是相关企业的区域聚集体，表现出一定的宏观性；另一方面由于其运营方式多为政府投资或规划，开发企业管理运营，因此又具有一定的微观性。根据我们的观察，本文认为我国已经迎来了产业园区迅速发展的大好时机。首先，产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关。产业园区可以通过带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济发展起到非常强的拉动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营有着非常高的积极性，通常在政策、资源等方面给予较大优惠以支持产业园区的建设。其中较有典型代表意义的是近期出台的北京市“十二五”规划，其中明确提出加快中关村国家自主创新示范区建设，此外还对文化创意产业等其他产业进行了战略性的部署。可见，产业驱动发展成为下一阶段北京社会经济发展的引擎，而作为产业发展的载体和服务商，产业园区也受到更多的关注和重视。其次，2006年9月国务院下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确指出：建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。至此，产业用地价格逐渐摆脱了行政的干预，逐渐进入市场寻找价值。地价的上涨也抑制了盲目圈地的开发危险，提高了工业用地的集约程度，有助于产业园区形成良性竞争的市场规则。最后，产业园区建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，这也客观上为产业园区建设创造了更大的经营空间，减少了产业地产的投资风险，提高了园区运营的稳定性和可控性。事实上，产业园建设正如理论分析一样已经驶入了快车道。有关资料显示，至2010年末，国家级高新区新增了13家，已达到70家之多；国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。从目前的地方经济发展趋势看，产业园区确实逐渐成为区域经济发展的引擎，带动着区域整体实力提升。但是不容忽视的是由于产业地产开发及运营刚处于起步阶段，开发企业和运营商的经验不足，加之在开发过程中会面临地方政府的干预，容易出现过度追求税收、缺乏对园区系统科学的专业规划、吸引追求低成本和低税收的产业进驻等问题，容易引发区域集聚效应差、土地利用效率偏低、企业同质化竞争严重、忽视构建产业环境、配套不平衡、2CRRC中国不动产研究中心产业园核心竞争力研究报告产业带动作用不明显等诸多问题。这对园区开发企业的运营能力带来了考验，客观上提出了进行产业园区核心竞争力打造及提升的问题。3CRRC中国不动产研究中心产业园核心竞争力研究报告二、产业园区核心竞争力由于产业园区是同时具有宏观性和微观性的综合体，因而产业园区的竞争力也是综合的、多元的，它是园区为企业创造价值所提供的环境支持能力，是园区将现有资产和资源转换进而创造价值的能力，既涵盖了一个园区的资源禀赋，如城市经济实力、政策支持力度等，又包括了园区规划和运营管理的整体水平，以及今后发展所拥有的增长潜力。产业园区的类型十分丰富，包括工业园、金融后台、文化创意产业园、数码IT产业园、物流产业园等等，不同的产业园区在规划、运营和管理上有自身的特点，在政府政策扶持力度、税收优惠等方面也有着不同的优势，所以，想要对所有类型的产业园区竞争力内涵进行界定和评价是十分困难的。不过，不同类型的产业园区也有着共同的竞争力因素，如对产业聚集度的要求、对基础设施完善程度的需要等等，因此，本报告希望从宏观层面入手，结合我国产业园区的实际发展情况，通过对园区开发商和运营商的深入访谈，建立一套全面、完整、科学的整体点评产业园区竞争力的评价体系，客观、准确地反映产业园区的综合情况。此外，为了涵盖不同类型产业园区的特点，增强本评价标准的实用性，控制指标体系的规模也是本次研究的重要方面，指标过少不能够全面准确反映产业园区的整体情况，指标过多则容易掩盖不同园区之间的差异性。基于以上分析和考虑，本报告在仔细研究联东U谷·北京金桥基地项目以及通州商务园等典型产业园区的基础上，构建了一个由资源整合能力、运营管理能力和社会经济效应三大模块相互支撑的产业园区竞争力评价体系，如下图所示。运营管理能力资源整合社会经济能力效应图1产业园区竞争力评价模块4CRRC中国不动产研究中心产业园核心竞争力研究报告2.1、资源整合能力资源整合是产业园区建立的基础和发展目标，是实现聚集效应的必然途径。这里的“资源”有着非常广泛的内涵，不仅包括政府政策资源、资金资源，还包括人才资源、区位资源等等，这些资源整合程度不仅为园区的发展提供必要的土壤，同时也为园区发展确定了方向。概括说来，我们认为，城市经济条件、区位交通条件、政府政策支持和产业聚集程度是资源整合能力的四个主要衡量指标。①城市经济条件。产业园区的发展状况与当地整体经济水平及产业结构紧密相关。城市经济发展水平直接决定了当地经济结构、人民生活文化需求及产业发展方向，直接关系着产业园区服务需求的内容、数量和质量。同时城市运营水平和公共服务质量也与产业园区有紧密联系，公共服务水平高的城市有着良好的公共基础设施和服务质量，为产业园区的建立和运营提供了良好的平台和保障。②区位交通条件。作为大量人才、研发和产品的汇聚地，产业园区高效的运营依赖于良好的交通条件，良好的交通区位优势不仅可以带来便利的服务，同时还有利于降低园区内企业的成本，提高园区竞争力。③政府政策支持。政府政策支持对产业园区起着至关重要的作用，特别是对政府主导的产业园区而言，政府的支持和力量是园区发展的强大动力。政策支持主要包括专项支持资金、投融资优惠政策、土地政策、税收减免、人才补贴、知识产权保护等等。④产业聚集程度。工业园区竞争力的提升有赖于园内企业的产业关联性形成的协同网络。这种网络效应可以深化工业园区专业化分工和协作，实现外部规模经济和范围经济的共享，又可以形成工业园区产品的低成本优势，从而降低交易费用，实现供应链的综合成本下降，还能够通过工业园区内关联企业或产业之间的“技术溢出效应”形成关联产业之间的“连锁创新”传导机制，推动工业园区快速的持续创新。2.2、运营管理能力运营管理能力主要包括服务质量和管理创新两个方面。服务质量反映了园区5CRRC中国不动产研究中心产业园核心竞争力研究报告的服务水平和服务业态的完善度。衡量园区的服务质量主要从园区基础条件和综合服务能力两个方面进行考察。园区的基础条件反映园区的整体软硬件基础水平，从最基本的层面反映园区服务环境质量。服务设施、公用服务平台等基础设施是园区提供服务的载体。而综合服务能力则能够反映出园区的专业服务功能，评价其是否能够满足客户需求，包括物业服务、网络信息化服务、对企业提供的孵化、融资等专业化服务，为入驻企业的稳定运营和成长发展起到举足轻重的作用。园区的管理创新能力则反映出园区的物业管理的水平和技术研发的创新能力，是园区获得可持续发展动力的源泉。主要包括管理人员水平、管理效率水平和管理认证程度。同时，园区管理还强调运营商和入驻企业建立反馈沟通机制，及时了解和掌握企业需求，为企业提供更加完善的物业服务，保持园区的持续发展动力。2.3、社会经济效益经济效益主要是从园区的资本运营能力的角度加以综合考核。园区基础设施的建设、服务环境的改善等离不开资本的支持。同时，园区的技术创新需要很高的固定成本，需要大量研发资金的支持。经济效益包括经营规模、盈利能力、发展持续性等多个维度，根据不同类型的产业园区的特点，可以从不同角度对园区的经济效益评价，以客观地反映出