中国·上海外滩源项目简案中国上海越来越体现出其世界大都市的风貌，历史与现代的联结，如果以一个项目来充分呈现，这个项目，那一定就是本案——中国·上海外滩源综合开发建设项目。一、项目的发起：2010年上海世博会，将使上海整体面向世界，“城市让生活更美好”是主题。作为美好城市生活的缩影，2003年，上海市集国内外智囊的思想结晶，提出了建设外滩源项目。一经提出，立即吸引了全国、全球的眼球。2005年，项目正式官方立项。同年，组建项目公司——洛克菲勒集团上海外滩源综合开发有限公司。2006年，市政府通过和批准《外滩源地区174街坊修建性详细规划的审核意见》。同年，项目公司取得项目一期土地开发权，区域内历史建筑物业的产权。2007年，开始按规划开展一期区域内动拆迁工作和历史建筑清空工作。2008年，基本完成一期动拆迁和保留建筑清空。一期项目建设全部法律手续基本完备。一期项目改建、新建工程，将于第四季度全面开工。1二、项目范围：一期：上海市黄埔区沿黄浦江、苏州河174号街坊。东临圆明园路和33号公园，北抵南苏州河路，西依虎丘路，南至北京东路，占地1.68公顷。二期：东临虎丘路，北抵南苏州河路，西依四川中路，南至北京东路，占地2.4356公顷。位置图2三、项目一期规划：1、规划指标项目单位数量比例规划总用地平方米16,882现状建筑面积平方米89,780拆除建筑面积平方米47,720保护保留建筑面积平方米42,060历史建筑加建部分建筑面积平方米890新建地上建筑面积平方米51,130建筑密度%0.74容积率5.57总建筑面积平方米120,480地上建筑面积平方米94,080100%办公建筑面积平方米33,42035%商业建筑面积平方米31,71034%其公寓建筑面积平方米14,10015%其中酒店建筑面积平方米6,2707%中公寓式酒店面积平方米6,6407%文化建筑面积平方米1,9402%地下建筑面积平方米26,400计容积率建筑面积平方米94,08032、项目整体规划设计：新建7栋高层建筑（在图上分别标注为1号、2号、3号……）；改建和装饰11栋优秀保护、历史保留建筑（在图上分别标注各建筑的名称），其中：女青年会大楼、安培洋行、亚洲文会大楼、光4陆大楼、兰心大楼、真光大楼、广学大楼7栋为优秀保护建筑。哈密大楼、中实大楼、圆明园公寓、美丰洋行4栋为历史保留建筑。四、项目建设主题：黄浦江、苏州河，是上海市中心交相连结的上海母亲河，其对一个国际大都市的意义等同于塞纳河之于巴黎，泰晤士河之于伦敦，以及多瑙河、莱茵河与欧洲大都市的关系。本项目之所以称为外滩源，其位置正处于江河唯一交汇处。历史上上海开埠、21世纪上海迈入现代化，其间七、八十个世纪，大部分优秀建筑几乎全部集中在外滩两岸。既是源，溯源见史；又是流，推向未来。这便决定了本项目联结历史与现代，瞻向未来，文化、景观、怀旧、时尚的汇集地这一主旋律。按现有规划设计思想（建设中或作适度调整）：1、由文化、亲水景观、怀旧街区、商业娱乐、休闲观光、开放绿地、时尚风貌构成现代国际大都市综合体，顶级商业综合区。2、集中国际时尚设计思想精髓，聚集全球时尚品牌，与其他国际大都市充分进行文化交流，结合不可复制的历史、人文元素，创造性地发挥上海外滩之“源”的独一无二文化特质，成为上海最新的文化地标。五、产业与业态布局：围绕建设主题，在产业与业态的筛选与布局上设定为：1、市中心顶级办公楼；2、极具个性化的商业：超星级酒店、高端餐饮、奢侈品及国际高档消费品品牌旗舰店、贵族型画廊、艺术品古董文物鉴赏竞卖馆堂，世界著名品牌设计中心；3、一部分顶级服务型公寓、私家公寓等。5六、项目开发周期：一期：2008年11月——2011年9月期间，完成100%新建物业的建设，并完成新建部分60%的经营开业，与全市、全国、全球游人共享。完成保留建筑精雕细琢改建约70%工作，其中约70%开业经营。七、项目资源的扩大1、项目公司申请增加18,000平方米的新增建筑面积指标，已得到批准。出让金按照6,000元/平方米计算，需要支付1.08亿元出让金。2、将比邻该项目地块的中山东一路33号地块（占地面积约2.7万平方米）纳入项目公司的要求已得到市有关部门同意，正在办理有关手续。规划在中山东一路33号地块规划新建建筑为地下4层，总建筑面积约10万平方米（地下第1层和第2层为商场，合计5万平方米；地下第3层和第4层为车库，合计5万平方米；以规划方案报有关部门批准为准）。地下第1层和第2层的5万平方米建筑面积，可支付出让金及市政配套费后取得产证。按照6,000元/平方米，5万平方米计算，出让金为3亿元。3、经过项目资源的扩大，项目的建筑面积增加至21.208万平方米，其中：（1）优秀保护、历史保留建筑面积4.206万平方米；（2）新建建筑面积7.002万平方米；（3）地下商业面积5万平方米；6（4）地下停车库面积5万平方米。上述拥有产证的建筑面积为16.208万平方米。八、外滩源控股公司对项目的投资与预期收益1、外滩源控股公司对项目的投资：外滩源控股公司通过收购项目公司的控股股东（喜劲发展有限公司，占项目公司总股本90.96%）的100%股权方式，对一期项目进行投资。收购股权的价格为人民币51亿元。取得项目公司的权益为90.96%。2、项目公司对资源扩大的投资：支付增加18,000平方米的新增建筑面积出让金、配套费约1.148亿元；支付中山东一路33号地块出让金、配套费约3.19亿元；上述股权的收购价51亿元中，9.4万平方米建筑面积的土地出让金、动拆迁、保留物业清空、市政配套费等均已付清。3、外滩源控股公司取得的权益及成本（1）外滩源控股公司拥有项目公司90.96%的权益。（2）外滩源控股公司的楼面地价：由于外滩源控股公司溢价收购股权，投资额为51亿元人民币，连同项目公司将支付的上述二笔出让金、配套费人民币4.338亿元的90.96%即3.946亿元，总计54.946亿元人民币。相应获得产权证的面积14.743万平方米，合每平方米楼面地价为3.727万元。4、项目总成本与预期收益框算71.25万㎡60,000（无产证）B3、B4车库10万㎡0.41.25万㎡20,00060,00033号地块地下4层建筑（有产证）B1、B2商场地下车库（无产证）2.64万㎡1.2万㎡酒店式公寓1.21.384,02491,0263.4149.642万㎡553,380236,262162,908952,550别墅7栋新建楼宇1.4万㎡临江空中3.3万㎡写字楼酒店1.102万㎡23.848万㎡（其中：有产证为16.208万㎡，无产证为7.64万㎡）2.206万㎡//1.40.6文化艺术国际拍卖58,88425,2364.206万㎡2万㎡11栋优秀保护、历史保留建筑顶级商业：单位：万元单价单价小计小计单价小计类别面积楼面地价业态分类分类面积面积合计合计合计合计建安总成本外墙维护装修成本土地成本建安成本8（1）总成本框算3元5,4755万㎡1,095元（无产证）B3、B4车库10万㎡18元5万㎡32,85033号地块地下4层建筑6,570元（有产证）B1、B2商场3元2,8911,095元地下车库（无产证）2.64万㎡18元7,8846,570元1.2万㎡酒店式公寓26元13,2869,490元1.4万㎡9.642万㎡7栋新建楼宇临江空中别墅20元全部物业年租金收入：169,26924,090写字楼7,300元3.3万㎡酒店15元6,0335,475元1.102万㎡50元40,26018,250元2.206万㎡文化艺术国际拍卖4.206万㎡50元2万㎡36,50011栋优秀保护、历史保留建筑顶级商业18,250元㎡.年㎡.天类别面积合计年租金业态分类分类面积建安、装修成本在年标准基础上，每平方米增加成本计算。税、费、设计、管理费、营销费、不可预计费未列入成本计算。资金成本未计入成本。200750%租金栋优秀保护、历史保留建筑已列入上海外滩“万国建筑博览会”的保护范围，被视为上海市和国际的历史文10出租收益、、、9（2）租金收入框算：单位：万元说明：说明：、本框算表，未计入上海市商业、高端住宅地产租售价格约的年增长率。、关于“栋优秀保护、历史保留建筑”：ABCA7-12%B1025万㎡100,000（无产证）B3、B4车库10万㎡8.85万㎡33号地块地下4层建筑440,000（有产证）B1、B2商场252,800地下车库（无产证）2.64万㎡10.5126,0001.2万㎡酒店式公寓15.2212,8001.4万㎡9.642万㎡7栋新建楼宇临江空中别墅2,676,47611.7写字楼386,1003.3万㎡8.8酒店96,9761.102万㎡销售收入2,676,476–成本952,550–销售税金(5%)133,824=1,590,10230661,8002.206万㎡文化艺术国际拍卖4.206万㎡302万㎡600,00011栋优秀保护、历史保留建筑顶级商业类别面积小计合计单价（/㎡）业态分类分类面积毛利在新建的栋高档楼宇最上层，精心设计布局复式住宅，俯瞰黄埔江与苏州河汇流，与周边万国建筑、外滩金融中心同俦；与陆家嘴金融中心隔江相望，与金茂、环球同迎江上日出日落，体现无比尊贵，成为上海市的绝版地段绝版住宅。同时与周边商业的繁杂相隔离，尽显都市中空中庭院别墅的幽静。8出售收入10（3）出售收入框算：单位：万元、关于新建楼宇“临江空中别墅”：化遗产，其历史和文化内涵使其成为上海市的稀缺物业。本项目将国际顶级商业、国际奢侈品著名品牌及国际品牌旗舰店布局在该物业内；同时将引进国际文化艺术收藏品及国际著名