谨呈：深圳市宏发地产公司宏发领域项目价格报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.12.汇报前言宏发领域项目指标u用地性质：商住混合用地u用地总面积：36297.19㎡u建筑面积：168000㎡u其中：居住135700㎡（含公寓3.9万）商业30000㎡（约1.1万㎡商场，约1.9万㎡商铺面积）；会所1500㎡；托儿所700㎡u建筑容积率：4.63（纯住2.65）u覆盖率：35％u土地使用年限：70年（自2003年6月至2073年6月）u位置：宝安中心区新湖路与创业路交汇处东面u周边：西面宝安区政府；西南规划30万平米购物公园；距离西北面宝安体育馆约200米；东北面临丽晶国际；新湖路为规划地铁沿线，项目为地铁1号线和五号线（拟规划）交汇的双地铁物业2汇报前言目前项目工作进度9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月9月中旬12.8.12.23.1.6.正式销售重要节点临时接待处中心开放升级开盘12.9.12.28.办VIP卡样板房销售阶段储客开盘持销公寓开盘工作重点蓄客，摸底，展示发售，巩固形象活动\老客户营销再造热潮结合品牌与现场展消化前期积累客延续开盘热销态借助公寓再次工作说明示，建立项目市场户，制造开盘热势，以现场活动为开盘的热潮,针形象；对项目销售销局面。主线不断促进销对剩余房号作价格以及策略作思售；开展老客户营针对性推广，考，了解客户反映销。进行促销。并作出调整。3报告思路u开盘目标沟通一、市场大势分析二、产品分析三、客户分析四、价格策略核心均价推导五、价格表制订价格调整?敏感性分析?点对点分析检验?开花图?综合折扣六、开盘方案?选房-算价方式?价格-销售率控制4目标沟通发展商目标：?实现西岸2006年第一价值标杆。。?开盘平稳销售40-50%并服务于宏发在全国扩张的战略树立树立价格标杆价格标杆++稳健稳健的优的优良良形象，形象，打好打好资金、口碑资金、口碑基础基础5第一部分市场大势分析61.现状——热卖现状1：2005-06年深圳楼市中，宝安的地位凸显、成交量巨大，尤其中心区组团表现突出03-05年南山和宝安的销售面积与全市的销售面积比较各区销售面积2003年2004年2005年100000009000000龙岗1472000145273318248948000000盐田20230017415221768670000006000000全市罗湖91490084468210015235000000南山和宝安4000000福田16860001282552172727830000002000000南山21593002738375157746410000000宝安4001631200万平米18088472892468200320042005全市80656008301339930131405年宝安、南山各板块的销售面积比其他,5%宝安、南山近三年总体需求量均为400万近年宝安和南山的销售面积都占全市总销售龙华,16%南山,34%面积的50%宝安中心区独占螯头，高于南山全区、远超龙华中心区组团,44%71.现状——热卖近期宝安区成交量更是占深圳的半壁江山2006年10月-11月区域商品住宅成交对比06年11月各区商品住宅成交比例（套）宝安11月份共成交近40万平米、3846套单位，分别占全市的50%和42%，一区占据全市半壁江山。81.现状——热卖2006年宝安中心区的楼盘价格与开盘销售率高歌猛进2006下半年开盘项目走势15000120%1400013000100%1200080%110001000060%9000800040%700020%600050000%期期式家道期庭期一二复世大二趣二邸邸府逸五岸英线观观首君第海菁岸岸岸业福新西西深幸业深均价（元/m?）开盘销售率在西岸观邸、幸福海岸的拉升下，宝安中心区价格一举突破万元大关、并继续攀升，销售率大多居高。91.现状——支撑A宝安区的人口规模、经济发展水平有力支撑宝安楼市A、据2006年中统计，目前宝安区人口达到650万规模，为全市人口总量的近半，居住需求量巨大。B、近年来，宝安区GDP连续快速增长、2005年1100亿元、占全市24%，多次位居全市第一，强劲的经济实力推动楼市发展。10宝安+南山二区07年仅250万，供远小于求1.现状——支撑B07年的市场供应量仅为250万，根据近年两区400万的年均销售面积判断，存在较大的供需求缺口区域板块项目总建面（㎡）宝安中心区组幸福海岸三期、深业新岸线三期、第五大道二期、熙龙近100万团湾、阳光海湾、海语西湾、富通城三期、本项目等宝安龙华及二线拓碧水龙庭二期、星河丹堤后期、世纪春城四期、梅陇镇后近80万展区期等周边镇区中海西岸华府等零星项目约20万填海区澳城、地业等约20万南山其他一辉花园、一甲广场等约30万总计约250万07年宝安与南山两区的总供应面积预估在250万平米左右。主要由于南山填海区及龙华二线拓展区还没有启动，预计至08年才有较大供应111.现状——支撑B2006年底-2007年上半年，宝安中心区供应减少，竞争将集中在少数对手二级市场目前存量统计07上半年增量片区深业新深业新幸福海西岸观第五大君逸菁英凯旋城幸福海宏发熙龙湾风临洲岸线二岸线二岸二期总量邸道世家趣庭一期岸二期领域一期统计期二批期三批-2推出77804148508598637312005556126681513约200约250总套数销售53263827208598155411898485121总套数92.384.794.4销售率84%100%75%98%87.2%96.0%%%%剩余5053213064819023715总套数截止2006年12月10日网上公示07年竞争项目分析见附件三级市场：宝安高端客户的接受度较低，对本项目影响小。121.现状——支撑B长远看来，中心区居住用地存量小，使得中心区住宅日益稀缺，推动价格走高本项目未来居住项目13明年年中将成为又一轮的政策敏感期2.政策预期06年全市价格仍上涨迅速，根据政策出台周期判断，预计07年中将有新一轮的政策出台。个人购房不足2年即转手交易，交全国六条出台额营业税开始实施深圳国土房产拟定4月1日局公布享受优规定普通住起征收3%契惠政策的普通启用新版售房税住房价格标准“关于抑制房标准《关于对房合同住房上调按房价过快上地产开发经揭利率涨势头”的七部委《关营企业实行政府金融6《关于调整住售楼须有信息四点要求于稳定住房明码标价、六大举措调部门合力，房供应结构稳公示系统，起价格工作的禁止价格欺开征土地增控市场，严8招调控深定住房价格的房卖多少现场“旧八条”“新八条”意见》诈的通知》值税惩哄抬房价圳房价意见》可查05年年初05年年中05年年底06年年初06年年中06年年底06年上半年普通商品房住宅价格为7119.35元/平米，同比上涨18.94%，非普通商品房住宅价格为13263.21元/平米，同比上涨53.57%——深圳市房地产研究中心06年2季度综合房价指数环比涨幅为3.32%，房价同比涨幅为9.17%，二级市场住宅房价环比涨幅为4.18%，房价同比涨幅为19.46%——深房地指数工作办公室142.政策预期政策调控、楼市热卖对客户心理的影响【宝安中心区市场反映】n06年中客户观望气氛形成，销售速度放缓风临洲开盘销售31％，第五大道推迟开盘n06下半年，新政对市场造成的影响减弱，基本到年底逐渐回暖【宝安中心区客户心态】n客户对政策调控的实际作用逐渐表现不信任的态度n普遍预测未来熙龙湾的推出将进一步带动价格上涨n但又观望2006年底是否为价格顶峰153.价格预期基于市场刚性需求大、供给小，政策到07年中发力，则当前至明年年中宝安楼市将再运行一波上涨行情，高端代表楼盘将带头拉升16000150001400013000120001100010000900080007000期期家道期庭期域湾一二世大二趣二领龙邸邸逸五岸英线发熙观观君第海菁岸宏岸岸福新西西幸业深当前至明年年中，政策力量较平缓，宝安楼市将再运行一波上涨行情。宏发领域作为高端代表楼盘，将在上升通道中拉升。163.价格预期新政下的价格上升通道，将考量项目与政府、客户之间的价格博奕能力本项目政策价格客户竞合-博奕拉出新年第1根大阳线2007年中外区竞争者本区竞争者15000积极影响客户价格的势头支撑前面阳线宝安高端市场相对封闭，本项目竞争对手集中在本区少数项目熙龙湾西岸观邸06首破171万市场大势总结重要观点：1、06年深圳楼市中宝安的地位凸显，成交量巨大，尤其中心区组团表现突出、楼盘的价格与开盘销售率高歌猛进，刚性需求与未来供远小于求仍将支撑片区近期市场发展。2、明年年中将成为又一轮的政策敏感期抓住价格上升的机遇3、基于市场刚性需求大、供给小，政策到07年中发力，则当前至明年年中宝安楼市将再运行一波上涨行争取博奕的最优结果情，高端代表楼盘将带头拉升，其中本项目与鸿荣源熙龙湾相互托市新政下的价格上升通道，考量项目与政府、客户之间的价格博奕能力18第二部分本项目产品分析19本项目产品优势中心区位总体地铁上盖板楼大户—中心区绝版超大开间、7.2米阔厅户型超大露台廊街复式等创新户型20宝安中心区产品供应结构分析——具体户型分析本项目大户型主打定位的竞争优势明显宝安片区供应户型分析宝安中心区各户型供应量分析350050.00%300040.00%250030.00%200020.00%150010.00%10005000.00%0公寓