项目价值分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。培训课件2本课件主要适用于亩及其以下的房地产项目分析3000本课件主要适用于亩及其以下的房地产项目分析本课件核心内容是在阐明项目价值定义与作用的基础上，着重分析如何分析项目价值本课件核心内容是在阐明项目价值定义与作用的基础上，着重分析如何分析项目价值3000本报告是严格保密的。3HowHow如何进行项目价值分析？如何进行项目价值分析？WhyCases通过实际操作过的项目，来展示项目价值到底是什么？XX为什么进行项目价值分析？本报告是严格保密的。课程的内容结构What什么是项目价值？4房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场竞定义:房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场竞争环境中，对项目开发思路的决定性影响定义:争环境中，对项目开发思路的决定性影响需要强调的是：项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路之间存在着互动关系，不同价值之间也存在着互动关系本报告是严格保密的。XXXX什么是项目价值5CASESX本报告是严格保密的。为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例6WhyWhy为什么进行项目价值分析？为什么进行项目价值分析？本报告是严格保密的。7本报告是严格保密的。为什么要进行价值分析价值分析的核心目的：梳理项目的核心属性，从而确定项目的思维架构，为后续的战略战术研究与落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核心）XI.项目价值分析是为后续研究界定范围；II.项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导III.项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题IV.项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定；V.项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野的体现。8HowHow如何进行项目价值分析？如何进行项目价值分析？本报告是严格保密的。9盘点项目资源，反映项目的客观条件提炼项目的核心影响因素、次级影响因素属性架构，包括项目的核心属性，以及次级属性根据项目属性研判项目发展的初步思路得到的不是具体的战略战术，而是战略战术的架构和方向包括消费者分析和竞争项目分析，从市场的角度验证初步判定的分析结论1、战略层面：项目的核心竞争体系，如项目的占位、盈利模式2、战术层面：强化优势，规避劣势完整的项目资源体系本报告是严格保密的。如何进行项目价值分析1.资源盘点2.属性界定3.初步判定4.市场验证静态分析动态分析分析步骤分析内容分析结论10开发商背景项目交通条件项目周边环境地质地貌状况项目规划指标项目及区域位置链接X项目资源体系本报告是严格保密的。步骤一：资源盘点－立足于完整的项目资源体系项目资源是项目开展的起点，项目资源体系的每个环节上都有可能产生相对于市场上其他项目的竞争优势，即价值X11资源秉赋资源秉赋企业背景企业背景容积率地形地貌其它属性：……容积率地形地貌其它属性：……1.2.3.?修正1.2.3.?深化盈利模式战略类型盈利模式核心问题类型思考的方向战略类型核心问题类型思考的方向本报告是严格保密的。步骤二：属性界定－提炼核心属性的逻辑架构规模规模城市价值城市价值核心内容12需求是否充足是否有新需求可以发掘和引导资源溢价：景观＋娱乐＋城市产品突破——物业增值体系是否有新需求可以发掘和引导同质化竞争——区域内、区域间争夺客户资源溢价：景观＋娱乐＋城市同质化竞争——区域内、区域间争夺客户同总价竞争——不同物业类型同总价竞争——不同物业类型产品突破——物业增值体系提高单价功能转换——增加盈利空间营销溢价营销溢价偷面积偷面积需求问题竞争问题竞争问题风险问题提高单价增加容积增加容积功能转换——增加盈利空间风险问题溢价问题溢价问题需求是否充足本报告是严格保密的。在进入核心属性说明之前，我们先总结一般房地产项目的问题分类经验问题分类经验问题分类需求问题指标反算得出矛盾指标反算得出矛盾项目核心注：问题界定本身比问题的解决过程重要，问题是变化的，而解决问题的套路是一定的项目核心问题界定问题界定13战略的弹性，充分考虑未来可调整性（减法容易加法难），避免因现状的风险而屏蔽未来的可能收益偏向稳妥，中庸针对性，聚焦差异化可以剑走偏锋XXXXX对战略的衡量与要求基于现状竞争分析偏重于区域未来机会分析，区域价值挖掘SWOT、占位模型无法清楚的分析大盘战略基于现状竞争分析SWOT，占位分析能有效的分析项目战略XXXXX战略研究方法的特征相对多元的产品线在产品类型的选择上，会在产品盈利空间和市场未来机会之间选择均衡相对简单的产品线尽量选择当前盈利能力最高的产品类型XXXX盈利模式/产品线结构本报告是严格保密的。核心属性－项目规模：决定项目战略思考模式的核心因素项目的持续推动力而非单一卖点扩宽客户层面差异化市场占位核心竞争力界定XXXXX战略核心问题常见500-2000亩200亩以下，尤其是100亩以下的XX典型规模超过3000亩的项目，属于区域项目，需要考虑产业，区域配套的布局，一二级混合开发，已经不简单的是几个房地产项目的拼合介于200-500亩之间的项目，情况比较复杂，介于大盘与小盘之间，视具体情况而定超过3000亩的项目，属于区域项目，需要考虑产业，区域配套的布局，一二级混合开发，已经不简单的是几个房地产项目的拼合介于200-500亩之间的项目，情况比较复杂，介于大盘与小盘之间，视具体情况而定????描述大盘小盘14容积率客户居住特征：产品线类型组合客户居住特征：产品线类型组合特征体系规模地价规模容积率公共交通体系公共交通体系城市配套程度城市配套程度城市内城市近郊城市远郊非城市区地价XXXX本报告是严格保密的。核心属性－城市价值：深刻影响客户居住特征，规模体量，以及产品类型组合指城市功能的覆盖程度，衡量指标为：距城市中心（区域中心）商业区的的距离，例如乘公交系统所需的时间以定性判断为主，主要从两个角度判断区成熟程度与区域价值：区域的城市配套情况（生活，商业配套）区域的公共交通系统完善程度（非简单的道路通达）指城市功能的覆盖程度，衡量指标为：距城市中心（区域中心）商业区的的距离，例如乘公交系统所需的时间以定性判断为主，主要从两个角度判断区成熟程度与区域价值：区域的城市配套情况（生活，商业配套）区域的公共交通系统完善程度（非简单的道路通达）1.2.??1.2.??15产品线结构产品线结构低密度高端项目微调其它影响因素少量溢价大量现金流+追求资源溢价，不追求回现速度少量溢价大量现金流+追求资源溢价，不追求回现速度低密度高端项目VS本报告是严格保密的。传统的盈利模式核心属性－资源秉赋：深刻的影响项目可能的盈利模式“可以”做高端项目，走溢价模式传统的盈利模式“可以”做高端项目，走溢价模式golf强势的自然资源：已知的、可实际利用的有海，天然的名山大川，天然的大面积湖泊强势的人造资源：特指能形成完整，自我循环产业链的高端人造资源，已知可以成功运作的只有，滑雪场。资源秉赋的界定：golf强势的自然资源：已知的、可实际利用的有海，天然的名山大川，天然的大面积湖泊强势的人造资源：特指能形成完整，自我循环产业链的高端人造资源，已知可以成功运作的只有，滑雪场。无强势资源资源秉赋的界定：1.2.?1.2.?举例：强势资源强势资源无强势资源其它影响因素16深刻影响项目能做到什么程度，因为很多高溢价的盈利模式需要更强的资金压力承受能力（强度，时间）民企，尤其上市公司看重实际发生的现金流，注重风险。其盈利模式以资金滚动的二级开发为主。项目的实际推进能力，策划方案的实际理解和执行程度，影响我们给客户提出方案的难度控制。深刻影响项目能做到什么程度，因为很多高溢价的盈利模式需要更强的资金压力承受能力（强度，时间）项目的实际推进能力，策划方案的实际理解和执行程度，影响我们给客户提出方案的难度控制。民企，尤其上市公司看重实际发生的现金流，注重风险。其盈利模式以资金滚动的二级开发为主。政府背景的国企看重资产增值，更多的涉及大规模区域的一二级混合开发，二级开发只是部分回现的手段政府背景的国企看重资产增值，更多的涉及大规模区域的一二级混合开发，二级开发只是部分回现的手段融资能力项目团队的专业经验融资能力项目团队的推进能力项目团队的专业经验自有资金实力项目团队的推进能力自有资金实力政府背景（民间企业/国企）政府背景（民间企业/国企）本报告是严格保密的。核心属性：开发商背景－发展商的能力影响着其对项目盈利模式的需求以及能达到盈利模式开发商的开发能力（与开发数量相关）开发商财务能力开发商背景17物业类型物业类型建筑形态建筑形态建筑规划建筑规划物业类型产品类型组合产品类型组合物业类型水体……坡度......限高坡度水体容积率……业态规划容积率......业态规划限高……规划指标规划指标地形地貌地形地貌……本报告是严格保密的。二级属性二级属性项目的其它属性：不会对项目的战略定位有根基上的影响，主要会对盈利模式和产品线结构产生局部的调整18限高关于容积率与规关于容积率与规划问题，参看课划问题，参看课件件《《如何进行规如何进行规划设计的咨询与划设计的咨询与顾问顾问》》XX楼面地价成本压力容积率组合可销售面积容积率组合可销售面积规划规划限高成本压力盈利能力盈利能力产品形态产品形态本报告是严格保密的。重要参考属性－容积率，限高容积率容积率楼面地价190006******8005销售物业