12008年12月在房地产领域我们不断帮助客户取得成功三合慧谷集团马家堡商业项目三合慧谷集团马家堡商业项目合作建议书合作建议书2——思源顾问2008/12首先，非常感谢三合慧谷集团对思源公司的信任，给予我司机会，有幸参与本次“商业部分策划顾问服务代理”合作。本合作建议书，主要包含工作服务内容、工作实施计划、服务报价体系及和思源操作团队成员简介等内容。本项目作为综合体项目，面临多种房地产形式的统一规划、组合定位和操作策略等问题，如果定位、规划操作不合理，会影响整个项目的成功开发。尤其在现行房地产市场低迷的情况下，面对扑朔迷离的市场发展形势，如何找好自身立足点、把握整体形势、准确地研判市场的变化趋势，并根据项目特点不断优化完善方案、制定出具体可行的操作执行策略，成为了本项目工作的当务之急。思源经过初步研究认为，在这个项目中，“把握大势、注重细节”是项目成功的关键。“在保证项目可实施性开发，有效控制商业规模、提出商业组合及租售建议，创造商业价值并树立开发商的品牌形象，对本项目做出最合理的市场和产品定位”是项目在前期市场研究和进行定位建议工作的核心思路。待与开发商确定后序工作之后，我们将提供详细的市场分析、政策判断、项目定位、业态优化、产品形态、规划设计、营销策略、租售策略及收益测算等完整报告，并负责配合方案落位，确保提供策略建议可操作、可执行。前言3距离大红门区域公里1.3项目地区域达到商业收益的产生商业顾问工作重点????///探索本项目在商业规模上适宜开发多大量研究本项目商业开发方向在哪里（生活配套商务休闲专业市场其他）有效规划商业布局以达商业展现及聚商拢客合理划分租售4距离大红门区域公里距离大红门区域公里1.31.31公里范围？2公里范围？更大范围？1公里范围？2公里范围？更大范围？项目地项目地商业顾问工作重点?——探索本项目在商业规模上适宜开发多大量商业顾问工作中，重点调查本项目的商业辐射区域的划定、通过研究商业竞争及消费力支撑力来提供有效商业规模建议，从而在合理开发规模的基础上再行确定商业主题定位及后续租售建议问题。5景泰路鼎源名座圣淘沙路口子桃园路沙安乐林路新奥洋房双城公寓永定门东滨河路淑女天地才华窗帘布艺天海服装批发木樨园窗帘布艺城龙湫商贸中心永定门外大街宝华家园南三环中路建予园百荣世贸商城天雅服装市场新世纪商城京温服装商场大红门服装商城木樨园鞋城永定门西滨河路永铁苑小区望陶园悠胜美地汇达公寓西罗园路宝汇苑西罗园北路马家堡东路中海天地商业顾问工作重点?——1.-2./3.4.///重点包括大红门木樨园专业市场集中区域对本项目的影响专业市场经营商户投资客的市场需求及关联配套需求南城市场业态的发展项目所处马家堡区域周边商业特征研究本项目商业开发方向在哪里（生活配套商务休闲专业市场其他）6商业顾问工作重点?——1.2.3.4.5.重点包括商业动线的梳理及规划商业节点的设计商业建筑形式的建议设计任务书指导建议建筑布局及建筑结构商业实用性的意见有效规划商业布局以达商业展现及聚商拢客7区域达到商业收益的产生?——1.2.3.重点包括商业自持及销售的利弊条件根据区域商业租售现状，预测项目收益落脚点在哪里研究商业销售及租赁的现金收益比较合理划分租售商业顾问工作重点8根据前期与贵司的沟通及对本项目的理解，思源建议马家堡项目的合作以以下2种方式选择：?月度顾问模式——思源顾问收取月度服务费用，按月向客户提供商业项目开发的实施顾问建议，定期参与项目实施的重要例行沟通会。项目组紧密配合商业项目的开发，适时提供专业顾问支持，解决商业发展方向问题、商业店铺规划、商业产品设计、商业营销等节点方向把握服务工作。?阶段策划服务模式——根据双方沟通及项目开发所需，思源顾问为客户提供阶段性专业服务。项目组开展市场调查、商业定位、商业规划、租售建议及营销推广指导、商业产品设计等顾问服务工作，在各主要工作阶段出具成文报告并负责沟通及后续落实服务指导。双方合作模式建议9设计辅助?设计方向研讨?商业户型设计建议?方案确定辅助店铺商业规划定营销推广?商业预招商工作?营销步骤计划?商业推广策略?商业招商策略?商业销售策略主力商户预招商工作产品设计?商业建筑形式建议?商业布局建议?店铺结构建议?店铺商业规划定租售建议?自持与销售策略?租售价格建议?租售区域判定?商业收益预估商业定位?立地环境分析?商业发展方向性定位?业态功能组合?商业实施建议市场调查?区域商业调查?消费者及投资者调查?竞品项目调查?立地环境调查?单项调查（专业市场/loft）主要阶段性工作内容概况10??????????????????（1）宏观环境调查城市及区域经济发展宏观数据城市及区域商业发展宏观数据城市及区域人口分布及属性特征常住居民收入水平及消费支出构成数据城市及区域发展规划/商业规划/交通规划（2）市场环境调查项目辐射区内核心商业圈调研项目所在区域竞争商圈调研项目周边商圈调研项目周边重要竞争项目调研项目周边在建商业项目调研项目周边楼盘及居住居民概况调研（3）交通环境调查本项目临街道路基础数据调研主要分析地块之临街道路车流量调研（具体指向板块待定）项目辐射交通流线调研（4）专项调研专业市场调查部分市场客户访谈分析LOFT专项研究调查（待定）北京区域内借鉴项目调查?商业调查各阶段工作内容以项目周边区域商业为重点，考察城市核心商业发展概况并开展其他专项业态补充调查。以项目周边区域商业为重点，考察城市核心商业发展概况并开展其他专项业态补充调查。以项目周边区域商业为重点，考察城市核心商业发展概况并开展其他专项业态补充调查。前期商业调查包括商业调查、交通调查及商户意向调查等，为后期商业定位提供市场依据。11??本案分析1、项目基础概况2、项目SWOT分析（价值点和市场机会）市场定位1、定位分析2、可参考案例研究3、项目整体定位4、商业主题定位5、业态定位6、目标消费者定位7、经营商户定位8、投资客户定位9、市场竞争定位此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。。此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。商业定位工作依据前期市场调查数据进行分析从而客观滴推断本项目适宜开发方向。??宏观市场分析1、城市建设及发展环境2、城市经济发展环境3、城市社会发展环境4、城市商业发展环境5、项目所在区域分析区域商业市场调研分析1、区域商业现状调研分析2、区域整体商业市场态势分析3、区域消费者属性分析4、专业市场现状分析5、专业市场商户分析6、交通环境分析7、其它（待定）?商业定位各阶段工作内容12此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。。此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。?租售策略分析1、区域市场租售环境分析2、项目租售策略建议3、项目租售区域建议4、项目租售价格建议5、项目收益初步分析?租售建议工作各阶段工作内容13??产品规划设计定位1、产品设计原则2、项目整体规划3、平面规划建议4、业态分布建议5、商业建筑产品形式建议6、各业态建筑参数7、面积配比与基础户型设计8、商业氛围营造8、交通动线建议现状商业环境分析1、区域商业物业建筑形式特征2、区域商业店铺结构特征此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。。此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。?产品设计工作各阶段工作内容14此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。。此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。?????品牌策略1、品牌战略2、品牌整合3、品牌价值4、核心理念5、主题形象招商策略1、招商目标2、招商原则3、招商范围与招商对象4、招商步骤与流程5、招商客户分级6、预选商户7、租金策略8、招商节点安排推广策略1、推广思路2、推广手段3、推广节点4、推广计划5、宣传道具6、售楼处包装7、推广费用预算推广策略1、推广思路2、推广手段3、推广节点4、推广计划5、宣传道具6、售楼处包装7、推广费用预算销售策略1、销售渠道策略2、销售定价策略4、销售管理制度5、推盘节奏建议?营销推广工作各阶段工作内容15此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。。此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。?????品牌策略1、品牌战略2、品牌整合3、品牌价值4、核心理念5、主题形象招商策略1、招商目标2、招商原则3、招商范围与招商对象4、招商步骤与流程5、招商客户分级6、预选商户7、租金策略8、招商节点安排推广策略1、推广思路2、推广手段3、推广节点4、推广计划5、宣传道具6、售楼处包装7、推广费用预算推广策略1、推广思路2、推广手段3、推广节点4、推广计划5、宣传道具6、售楼处包装7、推广费用预算销售策略1、销售渠道策略2、销售定价策略4、销售管理制度5、推盘节奏建议?营销推广工作各阶段工作内容16七大节点，全程把控项目进程此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。。此为初步提纲，具体内容待商业工作实施后进行修正。设计方向研讨会设计任务书交底会方案初稿讨论会第二次方案讨论会方案定稿会方案专项研究会议项目建筑方案成果与项目定位最终核准会议本阶段为配合第三方设计公司支持服务，跟进服务内容一共包含本阶段为配合第三方设计公司支持服务，跟进服务内容一共包含77大关键节点，思源大关键节点，思源除将参与以上关键节点专题会议外，还将通过电子邮件、传真及电话方式对设计方除