2006.6.1逻辑结构的探究2本报告是严格保密的。我们每个报告都进行了评审，我们几乎都遭到了非常类似的批评！3●●●●●●P听了五六十个的关于市场的分析，我不知道你分析它跟我们项目有啥关系？项目的关键问题是什么，你有没有搞清楚，感觉就像是一堆资料、数据的堆砌，然后给它支一招就完事了；啥都想做，啥招都有，主要的招是什么，这些招需要吗，能不能执行，成本怎么办；本报告是严格保密的。批评仿真4一次小心的尝试！本报告是严格保密的。客户评价：很好，思路很清晰，环环相扣，层层推进，跟以前的报告不一样。5本报告是严格保密的。沈阳大东区项目——项目背景客户目标与问题项目条件区位关系XXX6结论：总体市场形势看好0708市场竞争可实现性、竞争对比分析独立还是合并的分析一环内二环内同区域同时期多项目开发案例借鉴增值模式案例借鉴市场竞争分析战略：户型、园林、配套品牌贡献资金运作团队建设基于项目目标和企业战略下区域格局典型个案本报告是严格保密的。区域经济土地市场房产市场企业层面项目层面沈阳大东区项目——评审稿逻辑图15%目标分析利润自然增长能否实现？基准价确定增长率确定沈阳增长率区域增长率个案增长率结论：能实现面临矛盾市场价格水平与目标价格的矛盾现有与未来不确定因素的矛盾与东方俪城客户、资金、时间的矛盾核心问题开发时间的选择？利润目标下项目如何成功？与东方俪城的关系？开发时机发展战略宏观市场区域市场客户解释项目目标项目界定市场研究问题界定发展战略7发展战略对外：合力做大市场对内：借俪城之势，适度差异项目突破：户型、园林、配套0707市场环境能支持增长，是否适合年销售？企业利益市场竞争结论：年销售自然增长能否实现？基准价确定增长率确定沈阳增长率区域增长率个案增长率结论：能实现本报告是严格保密的。沈阳大东区项目——终稿逻辑图15%仅为基本目标，能否技术操作超过此目标，增加利润？竞争环境客户需求增值模式（溢价案例借鉴）第二圈层竞争（片区）第一圈层竞争（针对性个盘）突破点：户型、园林、配套此仅为项目单独应对市场的可为点，本项目与俪城的关系？一致对外还是内部竞争？市场容量内部竞争15%目标分析利润市场环境能否支持房价持续增长？宏观经济支持增长土地上涨支持增长区域产业发展支持增长城市扩张使区域增值支持增长问题分析项目目标项目界定8终稿客户问题前置，市场进行拆分，针对性的论证分析中出现的“过程”问题层级包含关系少主结构中，只有一个方向的线索关系前述结论与后述分析关联度强，前述结论是后述分析的前提和依据评审稿市场前置，并作为一个完整部分进行分析层级包含关系多主结构中，有明显的两个以上的线索关系前述结论与后述分析关联度弱本报告是严格保密的。评审稿与终稿的对比分析9本报告是严格保密的。上述对比分析、评价仅是针对特定的本项目，那么，是否能有一套评价逻辑结构的普适性的方法，逻辑是否是孤立存在的，逻辑又与什么相关？10●●●●●●P删减某部分内容，结论是否仍能成立；移动某部分内容，报告是否仍然完整；写作时，是否有某部分内容不清楚总结方向；是否出现重复引用某部分内容的情况，隔了几十个再回去引用；好的报告像是小时候玩的积木，抽动任何一块木头，都会令整个体系瓦解；本报告是严格保密的。内容，是逻辑的前提内容，是逻辑的前提！11看菜下饭到什么山上唱什么歌1000100超级大盘的市场研究范围中小规模楼盘的研究范围年交易量万平米的市场交易量万平米的市场城市重点发展区域的市场研究范围非城市发展区域的市场研究范围俗语本报告是严格保密的。市场研究的范围到底在哪里？12结论：总体市场形势看好一环内二环内区域格局典型个案区域经济土地市场房产市场本报告是严格保密的。——请听下回分解不是市场说明了什么，而是你需要市场来说明什么；市场研究能否全面？怎样就为全面？需多长时间？你能够用几个点来总结市场，三点还是五点，总结清楚了吗？市场通常怎么总结？为什么总结不清楚，为什么总结可能会变得很长？市场具体说明了什么，还是你需要市场来说明什么？宏观市场区域市场客户解释市场研究13大东区房价保守增长率为年6.4%，07年销售能实现基本利润目标；沈阳总体市场，处于健康发展的良性阶段，未来大东区房价仍将保持较快的增长，现有测算增长率6.4%在近期内能够保持；从企业发展和市场未来两年供求关系分析，项目适合07年销售；15%仅是基本目标，通过竞争分析可发现，市场存在通过专业技术操作提升利润的空间；对外竞争大于对内（东方俪城）的竞争，项目应主要考虑对外竞争上形成比较竞争优势；本报告是严格保密的。分化原则与亲近原则使大而笼统的结论分化为小而针对性强的结论，且拉近结论与引用的距离十年来的例牌菜色，例牌菜一般是大众口胃，谁都适合，也就谁就都适合；大东区房价保守增长率为年6.4%，07年销售能实现基本利润目标；延续东方俪城品牌，市场细分，走差异化战略；从企业发展和市场未来两年供求关系分析，项目适合07年销售；14本报告是严格保密的。直接把承上启下的内容、关系表述在过渡P里，能有效加强连贯关系，使逻辑更严密，这是第六步一个小的技巧X15本报告是严格保密的。直接把承上启下的内容、关系表述在过渡P里，能有效加强连贯关系，使逻辑更严密，这是第六步16逻辑关系图解本报告是严格保密的。17递进关系结论：总体市场形势看好一环内二环内区域格局典型个案并列关系区域经济土地市场房产市场本报告是严格保密的。逻辑关系图解：多级别包含关系、横向并列关系、纵向递进关系宏观市场区域市场客户解释包含关系市场研究18●●●●●●本报告是严格保密的。使报告逻辑变为某种单一逻辑关系，避免多种逻辑关系并存19●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●本报告是严格保密的。力求使报告逻辑变为单一纵向递进关系，它能使分析层层递进，环环相扣，行文和表达上更清晰●●●●●●●●●●●●20本报告是严格保密的。单一的链状结构的纵向递进关系，是否会影响结构性分析方法的使用，是否会限制MECE的发散性思维方法的运用？21MECEMECEMECE结构性思维、方法是分析问题的第一步，把可能与问题相关的方方面面解剖出来，进行各个方面的分析，找到问题的所在，它是全面分析问题，避免遗漏的重要基础。强调递进关系是在找到问题所在后，应该怎样去跟客户阐述问题，怎样使阐述的过程条理更清晰，它更多的是针对表达的组织形式而言。是前提，没有以为基础的逻辑，像是没有基础的大厦，注定只能是空中楼阁。结构性思维是分析、思考问题的范畴，递进的逻辑关系是组织、表达思考过程的范畴，前者是后者的基础；本报告是严格保密的。渔民捕鱼的故事22本报告是严格保密的。没有以充分的MECE为基础，就不会有对问题的深度挖掘资金链的平衡才是关键问题项目已投入1亿资金，准备用现有1亿自有资金+融资（银行+合作）启动项目占地面积：共2700亩，其中规划公园1000亩；可用建设用地1200亩案例：淮南项目发展综合成本约为：55万元/亩X??X?战略与整体定位23●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●三线城市卖图纸钻空子模式银行抵押贷款资本运营模式和记黄埔大规模村屋廉价模式元一柏庄中价位集中放量模式大规模企业集团（媒炭）优惠定向定制模式本报告是严格保密的。没有以充分的MECE为基础，就不会有对问题的深度挖掘可能情况是：首期不以利润多少为目标，而以实现整体项目的成功资本运作为目标，利润可以是很低……快速回笼资金模式24本报告是严格保密的。几乎每个报告都能在错综复杂的问题中找到一或两个能贯穿报告全篇的主线问题……单一递进关系的结构要求主线很明确，主线的确立就变得尤为重要，主线是什么？如何确立主线？25，并运用最便捷的方式找出问题确立的主线问题；和经验性的总过程中提出的多个问题中，可能隐含着事关全局的主线问题；，往往能寻找出影响报告全局的主线问题；如大盘开发有相对类似的主线问题；高容积率开发有相对类似的主线问题；陌生区域开发有相对类似的主线问题；???客户工作交底针对项目的不同特定进行规律性分析结根据市场调研收集来的数据，进行大胆的假设本报告是严格保密的。主线的确立报告主线的来源26如此要求我们在沟通前期，要对工作有更多的准备，对所取得的资料有更多的熟悉，已初步形成一定的思维；把客户问题自身的矛盾之处现场呈现给客户，以求得进一步的问题的真相；对客户的问题本身进行进一步的追问，以便探求问题表象下的真相或问题隐含的关键因素；利用调研结束时的沟通机会再次沟通；利用调研资料整理期间的机会再次电话沟通；本报告是严格保密的。首次沟通会模拟如果我们再追问一次，如果我们问得再彻底一点……把客户问题交底会变成真正意义上的项目沟通会，最快速地挖掘问题真相/发展商董事五个，总副总经理四个，经理若干……客户的问题含混不清，常常七嘴八舌，自相矛盾，难以确定……项目沟通会，开发商信口开河，各自发表高谈阔论一般，我们则低下头，表现得十分勤快地埋头做笔记……27本报告是严格保密的。客户有没有问题，客户的问题是不是问题？烟台项目的客户问题X2810642000黄山湖项目位于无锡江阴市，江阴市多年来在全国百强经济县排名中位于第一或第二；地块为江阴市区唯一拥有绝佳自然景观资源的地块；项目总占地万平米，其中酒店占地万平米，别墅占地万平米；别墅硬性要求：需三幢老板别墅，一幢平米的总统别墅，此四幢别墅占地面积归属到酒店用地中；酒店与别墅由同一发展商建设，中间可用软隔离的方式。软隔离面积归属酒店；本报告是严格保密的。案例：江阴黄山湖别墅——项目背景29客户的真正问题会是什么？本报告是严格保密的。江阴黄山湖别墅——客户的真正问题会是什么？30地块与周边景观、空间关系：价值最大化景观资源别墅与酒店的关