谨呈：海航地产控股（集团）有限公司海口大英山新城市中心区3000亩项目开发研究报告在过去的5周，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究进行的进行的调查调查进行的进行的访谈访谈进行的进行的研究研究参考的参考的数据数据??项目及项目及其其周边周边实实地调地调??海南世海南世联联公司公司总经总经??海口市海口市产产业研究业研究??世联平台世联平台研与踏勘理；研与踏勘理；??海口市海口市人人口研究口研究??CCNNKIKI数数据库；据库；?海口住宅市场调查；?海口工业和招商局招?海口住宅市场调查；?海口工业和招商局招??海口市海口市住住宅市宅市场场研究研究??中国房中国房地产地产信信息网息网数数?海口商业市场调查；商办主商办主任；任；据库；?海口商业市场调查；??海口市海口市写写字楼字楼市市场研场研据库；?海口写字楼市场调??海口规海口规划划局规局规划划审批审批究?搜房网数据库；?海口写字楼市场调办科长；究?搜房网数据库；查；查；办科长；?海口市商业市场研究?《中国房地产年?海口国土局土地储备?海口市商业市场研究?《中国房地产年?海口酒店市场调查；?海口国土局土地储备?海口市酒店市场研究鉴》；?海口酒店市场调查；中心部长；?海口市酒店市场研究鉴》；?……中心部长；?国际旅游岛先进案例?海口2000~2007年统?……?海口市国土局市场科?国际旅游岛先进案例?海口2000~2007年统?海口市国土局市场科借鉴计公报；科长；借鉴计公报；科长；?项目发展方向研究?海南官方统计网站；?海口旅游局规划科科?项目发展方向研究?海南官方统计网站；?海口旅游局规划科科?部分城市统计年鉴；长；??项目现项目现状状路径路径研究研究?部分城市统计年鉴；长；?优秀硕博士论文；?海口喜来登酒店销售??项目整项目整体体定位定位?优秀硕博士论文；?海口喜来登酒店销售?……经理；经理；??项目功项目功能能定位定位?……??…………??…………本报告是严格保密的。2汇报内容?概述?项目概述?核心问题?城市发展方向研究?区域发展战略与整体定位?功能规模分析及分区布局?开发分期计划?财务分析本报告是严格保密的。3汇报内容?概述?项目概述?核心问题?城市发展方向研究?区域发展战略与整体定位?功能规模分析及分区布局?开发分期计划?财务分析本报告是严格保密的。4我们的研究范围：海口城市新中心区的核心区域，大区域成熟具备开发条件，项目占地2859亩金贸片区大英山新城市中心区核心区?区位：未来核心区，省政府所在地，西到龙昆南路、东到海府路，北接蓝天路及西沙路，南连红城湖，西北与金贸片区相邻?规模：核心区占地2859亩省政府?现状：原为海口老机场，现为大片空地、土地平整、无隔断原海口老机场，不存在任何拆迁问题本报告是严格保密的。5城市对区域的发展设想：政府致力于将大英山片区打造为海口新城市中心区，承载城市发展的功能需求，本项目作为核心区规划的一部分基本条件：解放路商圈规模：新中心区规划总占地8442亩，本项目金贸片区海秀东商圈3000亩作为核心区规划的一部分，坐落在规划长流片区新中心的中部区域。区位：邻金贸片区和解大英山新城市中心区放路、海秀东两个传统商圈，距美兰机场20分钟车程；现状：本项目作为原机规划定位：以商业、商务、办公为主的具有文化场，地块现状平整，具备较好的开发条件；休闲和旅游功能的现代综合型城市中心区。本报告是严格保密的。6作为海南省最著名企业的海航对本项目开发寄予很高的期望，不仅要求将项目打造成为城市标杆，而且要求作为企业的存款功能海航对于项目?城市标杆：将项目区域打造成为海口未来现代城市形开发的目标象的标杆；?企业存款：区域成功运营，持续开发实现土地增值，项目地块2859亩成为公司未来一段时期发展的“金库”、“存款”；?物业持有：海航计划持有100万平左右优质经营型物业，包括写字楼、商业、酒店等。对世联的要求?功能选择：从市场与区域价值角度选择本区域适合开发的物业功能；?功能配比：确定市场能实现的功能开发量与比例关系?功能分区：确定各地块开发的物业类型；?开发节奏：根据市场发展需求制定项目开发节奏。本报告是严格保密的。7作为海南的支柱企业，海航集团拥有元化的业务运营经验和广泛的客户渠道资源，是本项目成功开发运营的优势基础是海航重要的产业板块，下辖以大新华航空有限公司海口美兰国际机场、三亚凤凰为核心，航空运输产业国际机场、宜昌三峡机场、甘自运营以来保持持续、肃机场集团等12家成员机场快速、健康的发展态势航空机场以房地产开发经营为主，已开发写字楼、酒店、住以空运、海运为主宅、别墅、高尔夫球场和业，同时开展港口、物流……各类综合性开发业务码头，并结合已有营置业业网点，建立地面物业务板块流整体网络旗下海航酒店集团拥有酒店40余家，总客商业房数约15000间，具旅业有丰富酒店管理经验拥有门店53家，包括西安民生集团、宝商实业以资本运营为核心，业务集团、海航中免以及范围涵盖产业投资、风险陕西晶众家乐超市投资、资产管理和管理咨等，其中2家上市公司询等各方面，下辖6家成员公司本报告是严格保密的。8本项目的独特意义：本项目将作为海航的“资源平台”、“模式载体”，同时对于开发主体而言，机遇与挑战共存–单个或多个项目开–带动区域经济发–整合海航集团内部发成功，取得较好展，实现区域价值资源，实践全新的的经济、社会效提升，成为城市新商业运营模式大英山项目益，成为区域的形的中心区，实现初的成功开发象代表期规划目标众多项目的成功区域运营的成功企业新商业模式的成功整合集团内部资源的“平台”新商业模式运作系统的“载体”本报告是严格保密的。9世联对本项目目标的理解：由著名企业主导的新兴旅游特区的城市核心区开发，核心问题是要解决区域规划的市场实现问题目标与要求对于目标的理解?并不是某单个项目的形象成为海口城市的标杆，而新的形象标杆是采取的创新的开发理念和开发模式所形成的独特的区域形象，使本区域成为适合海口现状与发展的新型城市核心区，使之成为中国新城的开发标杆；作为海航集团?本项目追求持续的土地增值，故应采取价值导向型“金库”、“存款”的开发方式而非速度导向型；?为规避非系统性风险，大量持有物业意味着应采取大量的持有物业多元化的持有物业组合；一方面确保规划实现，另一方面规避风险。本报告是严格保密的。10项目限制条件：本项目的控制性规划已经完成，区域开发能做的是在不违反规划的条件下进行物业有效组合与区域功能组合项目的限制条件?控规已定，区域控制性规划已经完成，容积率等关键指标改动空间小；但规划中各地块物业功能具有很大可调节性；?形象限制：项目周边大片城中村和部队用地拆搬迁无明确时间计划；?基础设施：中心区内项目3000亩以外道路及市政基础设施建设由政府负责，企业不可控性；?项目合作：地块内有在建项目、确定要建和确定与其他公司合作项目；?启动资金：项目的启动资金没有具体限制。开发限制条件下开发空间：根据市场需求确定本项目需要发展的物业功能；根据市场实现确定各物业建设量，保证区域开发形象实现；根据地块价值与功能配比确定物业功能分区；根据城市发展与市场条件确定开发节奏与分期开发安排…本报告是严格保密的。11汇报内容?概述?项目概述?核心问题?城市发展方向研究?区域发展战略与整体定位?功能规模分析及分区布局?开发分期计划?财务分析本报告是严格保密的。12根据已通过的大英山控制性详细规划，核心区近2平方公里土地总建设量达到573万平米规划指标用地功能比例混合用地功能比例C1/R23.91%行政办公其他8%3%C3/C220.13%?占地面积：1906600㎡?建筑面积：5737190㎡道路广场C2/R251.92%?综合容积率：3.0133%混合用地46%绿地R2/C24.74%10%C1/C219.3%本报告是严格保密的。数据来源：海口大英山新城市中心区控制性详细规划深化调整13核心问题：本项目规划的开发强度将面临市场实现能力的现实挑战123规划体量与城市发展水先进地区海口现状理论估算平、市场消案例对比市场情况化能力严重不匹配本报告是严格保密的。141大英山区域的开发强度与海口城市经济发展水平难以匹配304910628人均GDP（美元）179846市区人口（万）1228924870人均可支配收入（元）190.66413中心区占地面积（万㎡）574780中心区建筑面积（万㎡）3.011.89中心区综合容积率海口深圳本报告是严格保密的。数据来源：海口大英山新城市中心区控制性详细规划、海口统计年鉴、深圳市统计年鉴152与市场实现能力的估测值相比，大英山规划建设体量与之存在较大差距总体市场分项市场预测的建筑面积预测方法?市场趋势法：51.2万㎡?需求预测法：52.3万㎡写字楼市场40-50万㎡?城市类比法：47万㎡大英山理论预测项目总的建筑商业市场60-70万㎡?商业实现法：70.1万㎡面积应建筑面积?需求预测法：72.7万㎡控制在310-330万平方米?需求预测法酒店市场30万㎡?城市类比法?人口密度法：180万㎡?规划人口法：187.5万㎡住宅市场180万㎡?城市类比法：150万㎡本报告是严格保密的。预测过程详见附件163市场研判结论：写字楼、商业市场需求不足，短期内增幅有限专项市场研究结论写字楼市场商业市场酒店市场住宅市场?近年来海口经济保持?海口人均可支配收入?海口作为海南政治、?气候适宜、滨海资源、10%以上快速发展，但水平较低，位列全国经济、文化和对外交相对较低的房价吸引经济总量偏低35个大中城市倒数流服务的中心城市，众多岛外人士前往海商务往来频繁口养老、度假和投资?第三产业发展迅速，但?全市人口160万，总量处于低水平发展，高端