谨呈：安徽纵横置业有限责任公司AA--551551--GWGW--090900723723--015015汇报前金大地合肥政务金大地合肥政务新新区项目区项目预览稿前期定位及物业发展建议汇报前预览稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.08本次项目报告所要研究和回答的核心问题核心问题我们结合项目的自身条件、指标因素、区域及整体市场的特我们结合项目的自身条件、指标因素、区域及整体市场的特点，各种物业的发展规律，判断开发中可能遇到如下问题，也点，各种物业的发展规律，判断开发中可能遇到如下问题，也是本报告需着重是本报告需着重解决解决的问题的问题————项目开发先做什么，后做什么？——解决解决整体开发整体开发战略战略的问题的问题1、项目开发组织关系是什么样的——在不同阶段分别开发什么物问问题一题一业，怎么组合？2、各物业类型在开发中承担什么样的角色（功能），对整体起着什么样的作用？决定开发战略后，应该怎么做？——解决解决各种物业的定位问题各种物业的定位问题1、住宅如何定位，面对什么客户，做多大的户型，怎么定价？——*是否要做公寓？如果要做应当做多少？做成什么样？问题问题二二2、写字楼是否有可借鉴的价值规律，客户怎么定，标准怎么汇报前预览稿定，价格怎么定？3、商业应如何分布，在各分期体量如何分配，以什么形式存在，怎么运营？本报告是严格保密的。2开发战略部分定位及物业发展建议开发结果描摹分物业定位分析住宅定位写字楼定位商业定位开发思路综述整体规划构思项目本体界定经济测算针对性市场分析汇报前预览稿物业发展建议项目发展战略报告结论本报告是严格保密的。3区域界定政务新区价值逐渐凸显，已成为行政中心、中区域全国现象现状分析高端居住板块与投资热点区域截至截至0808年底年底，，新区新区建建设累计设累计uu新区规新区规划划————完成投资完成投资312312..6868亿亿元，元，累计累计开工面积开工面积804804万㎡万㎡————政务文化新区位于合肥市西南，规划面积12.67平方公里，拟建成一个以行nn行行政中政中心：心：政办公、文教科研、金融商贸、旅游合肥市政府及相关行政单位度假、居住休闲为主导，人性化并具已搬迁至政务新区，区域已成为合肥市行政中心；有地域特色的生态城市空间，打造具nn办办公公热热点：点：有多元文化的魅力新区、时尚之城。现有供应写字楼产品规模已达170万㎡，将成为以总部uu区域区域价值价值————办公驱动的商务中心；以完善行政功能与优质生态资源为核nn生态生态住住区：区：心驱动的政务新区，其居住价值已被随着区域环境及居住价值已逐渐认可，办公氛围逐渐形成，投资被逐步认可，区域住宅集群价值也日益凸显。已基本形成；nn商商业新业新极极：：区域功能与价值主要体现在：}高端的商务氛围区域规划有多个商业中心，汇报前预览稿随随着政务区的着政务区的不不断发展，断发展，其其主要以满足区域行政、办}优质的居住环境公、生活配套的大型主题或}巨大的商业潜力必将必将成成为为合肥合肥城城市市价值价值的新的新特色商业为主。}凸显的投资价值一一极与高端热极与高端热点点板块板块本报告是严格保密的。4区域界定政务区客户来源广泛，多数均被行政功能带动区域全国现象客户界定的商务氛围及环境资源带动的居住价值所驱动pp办办公公客户客户pp住宅客户住宅客户ü目前以省内大型企业或事业ü早期以省内看好区域发展的单位下属总部办公为主；投资客为绝对主力；ü散客投资中小型办公产品也ü现阶段以被优质环境资源驱占了较大比例；动的品质生活追求者为主，客ü未来应以境内外大中型企业户来源多为周边区域；分部或办事处为核心驱动；ü随着区域发展，客户将为更ü中小企业基于长期增长。为广泛的城市未来投资者。参参照在照在售售项目：项目：绿地绿地蓝蓝海国海国际际、新城、新城参参照在照在售售项目：项目：绿地绿地国国际花际花都都、融科、融科国国际、际、蔚蔚蓝商蓝商务务港等港等九九重锦重锦、、宋都宋都西西湖花湖花苑等苑等————办办公公客户客户范围将更为扩范围将更为扩汇报前预览稿大，大，吸引吸引————住宅客户住宅客户层级已层级已有有明明显显扩扩大，大，未未境内外知名企境内外知名企业业进驻进驻，，为带动为带动区域区域办办来将进来将进一一步步发展发展为为全全市市或或全全省范围省范围的的公公客户客户的的最最关关键力键力量量。。宽口径宽口径客户客户群群体，体，成成为为核心核心板块之板块之一一本报告是严格保密的。5区域界定未来区域作为中高端热点板块的地位将不会动区域全国现象未来预判摇，项目发展趋于密集而复合的城市形态区域区域针对针对城城市市其其他板他板块块具备长具备长政政府力度府力度//期的期的不不断断增长增长的的显显著著竞竞争优势争优势居居住住环境环境商商务务氛围氛围商商业业潜力潜力城城市发展市发展方方向向uu区域物业区域物业形形态态预判预判规规模模p未来项目趋于以中小型规模，高容积率，写字趋于密集而复趋于密集而复合的合的预判预判楼、商业与住宅集群的综合物业形态为主城城市市综综合物业合物业形形态态住宅住宅p未来住宅应以高层物业形态为主，社区体量有所预判预判减小，共享区域内自然景观资源与生活配套设施办办公公p写字楼多由于集群效应聚集在天鹅湖周边地段，硬件配置与物业配套趋于规范以满足高端需求汇报前预览稿预判预判商商业业p未来商业将由行政、办公及居住氛围驱动，形成预判预判大型特色或主题商业为主的发展方向本报告是严格保密的。6区域界定区域各种物业类型的价格平台都存在较大的突价格全国现象平台预测破空间，但具体增长方式与时期存在较大差异随着未来土地逐渐稀缺，供应结合区域现状及规划，其各种结合区域现状及规划，其各种减少，住宅价格需要由个别楼物业类型的价格平台都有较大物业类型的价格平台都有较大住住宅价格宅价格盘来领涨，价格平台由个别新的突破空间，但不同物业的价的突破空间，但不同物业的价盘及二手房带动，其增长幅度格增长方式存在较大差异格增长方式存在较大差异————相对写字楼空间较小；写字楼目前与住宅价差尚未明商商业业显拉开，未来有可能产生较大价格价格写写字楼字楼价格价格的价值突破，售价与租金平台写字写字都有可能大幅增长；楼价楼价住宅住宅格格价格价格商业价格突破基于长期区域各商业价格种氛围的逐渐成熟，未来租金商业价格及售价存在较大突破空间，但汇报前预览稿所需时间可能较长。对对各种物业各种物业类型价格类型价格的预判一定的预判一定程程度度上上也指也指导了导了开发次开发次序序的的选择选择问题，问题，即即价值价值突破突破的的时时间间关系关系。。本报告是严格保密的。7本体界定空间标杆——临近天鹅湖核心地段享受湖景资全国现象区位界定源，依托逐步成熟的区域配套及行政办公氛围——项目位于合肥政务新区天鹅湖南nn核心地核心地段段：：侧，潜山路与祁门路交汇处，为政务政务新区规模较小，土地放新区的最核心位置量日益稀缺，项目地处区域最核心位置；nn政务政务资源资源：：地块与政务大楼隔湖相望，西侧紧邻广电局与新闻出版局大楼，政务氛围浓厚；nn区域区域配配套套：：区域共享多个学校、医院、超市等大配套，日渐成熟，商务与生活氛围日渐成熟；nn湖景湖景资源资源：：地块紧邻天鹅湖，且位处南岸，享有一线湖景资源，价汇报前预览稿值在区域内位列最高。项目所项目所处处区域核心地区域核心地段段，，享享有一有一线景观线景观资源资源及及行行政政办办公公氛围氛围，地，地段价值段价值极其极其突出突出。。本报告是严格保密的。8本体界定轨道规划——轨道交通的长期规划中，3、4全国现象轨道交通号地铁线在项目东北角汇合，带来一定利好uu轨道交通轨道交通规规划划————合肥地铁规划共有6条线路，长期规划至2020年，其分布及走向如图所示——p2009年8月7日，合肥地铁1号线试验段正式开工，这标志着规划了多年的合肥地铁项目开始启动；p其中地铁1号线09年开工，预计2014年完工，2号线预计2011年开工，2016年完工；p在合肥地铁规划中，3、4号线在项目东北角即潜山路与祁门路交汇处重合，形成换乘站，对项目形成一定程度的利好，例如办公氛围的营造，商业人气聚集以及公寓价值的提升等；p但3、4号线的规划属于中长期规划，预计在2013年以后开工，具体完工最快预计在2018年左右，对项目的影响基于长线。汇报前预览稿轨道交通给轨道交通给项目公建项目公建类类物业物业带来带来强劲利强劲利好好，，但基但基于长于长期，期，在在实际实际开发中开发中仅仅限限于于概念概念的的炒炒作作，，短短期期内内无法实际获无法实际获益益。。本报告是严格保密的。9本体界定指标限制——中大规模高容积率综合体项目，全国现象指标界定地块自身条件优质，但受规划限制条件较多项项目规目规划划指标指标情况情况uu项目项目四至情况四至情况94.2亩占地面积（约6.28万㎡）容积率7.0建筑密度≤35%北侧祁门路东侧潜山路南侧龙图路东侧科技绿轴绿地率≥36%规划用途商业金融、公寓——项目周边道路交通体系完善，且紧邻一线水景、城市绿化带与成型商务办公集群，地块条件平坦方正，便于规划东：潜山路；南：龙图路；项目四至西：星光东路；uu项目限项目限制制条件条件北：祁门路?沿祁门路、潜山路和“科技绿轴”等三面不得做普通住宅，公寓建筑须作地价318万元/亩公建化处理，公寓建筑面积占比不得大于40%，公寓使用年限为70年；?须按规划设计条件要求另行缴纳教育设施配套资金；项目物业形态可能为：?需承诺项目建成后，酒店自行持有，该项目需建设不低于