开发产品成本核算规程（修订）中远房地产开发有限公司二○○六年十二月目录项目页码一、开发产品成本定义……………………………………1二、成本费用开支范围……………………………………2三、开发成本核算原则和界限……………………………3四、成本核算对象及归集方法……………………………8五、开发成本分配原则、方法……………………………10六、开发成本的预估及调整………………………………13七、还建成本的核算………………………………………17八、开发产品成本核算……………………………………21九、各种成本计算表………………………………………30十、开发产品成本核算流程图……………………………30房地产开发产品成本核算规程（修订）一、开发产品及开发产品成本定义（一）开发产品房地产开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格，合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售、出租的产品。包括商品性土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。开发产品实际指开发完成项目的可租售部分，从功能用途上具体包括：商品住宅、别墅、高档公寓、经济适用房、商场、写字楼、停车场、物业用房、能有偿转让或出租的配套设施、单独具有使用功能的独立使用空间（包括地下可租售部分）、商品性土地。符合下列条件之一的，应视为已完工开发产品，确认产品已达到可交付使用（自用）或可销售（对外销售）状态，并自取得《完工备案表》日结转开发产品成本：　1．竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；2．已开始投入使用的开发产品；3．已取得了初始产权证明的开发产品。　（二）开发产品成本开发产品成本指直接与未开发土地及与建造开发产品并使之达到可租售状态的所有相关支出，但不包括公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。开发产品成本按其用途分类，可分为如下四类：1．土地开发成本指公司开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。公司开发的土地可分为两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用性土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本，而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。2．房屋开发成本指公司开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。13．配套设施开发成本指公司开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4．代建工程开发成本指公司接受委托单位的委托，代为开发以委托单位名义立项的房地产开发项目所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在会计核算上将其分为以下七个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费、2．前期工程费3．建筑安装工程费4．基础设施建设费5．公共配套设施费6．开发间接费用7．借款费用二、成本费用开支范围开发产品成本在核算上将其费用分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用以及借款费用七个成本项目，这七个成本项目的开支范围如下：1．土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。具体包括土地出让金，批租地价，还建房成本、耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，青苗补偿费，地上物补偿费，树木补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，单位停业期损失补助费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费等费用。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、环境评估、场地平整等费用。具体包括建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地2平整费等支出。3．建筑安装工程费指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费用和设备费。具体包括结构工程、设备及安装、室外工程、装修工程、上下水工程、弱电工程等工程费支出，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费等。4．基础设施费指经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。具体包括四源费、基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费等费用。对于规划红线以外建设的城市基础设施，其建设费用由开发企业承担的，也应计入开发成本。5．公共配套设施费指居住小区内服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，按性质包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建。公共配套设施又分为两类：一类是不能有偿转让或出租的配套设施，如人防、教育、医疗卫生设施；另一类是能有偿转让或出租的配套设施，如商业服务、金融邮电设施、会所等。6．开发间接费用是指公司内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品所发生的各项费用。具体包括现场管理机构人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、差旅费、业务招待费、办公费、交通费、通讯费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、其他费用及建成后不能有偿转让或出租的售楼处建设支出等。7．借款费用是指为开发房地产借入资金所发生的借款费用。借入资金包括银行贷款、股东借款、其他借款及发行长、短期债券等融资行为筹集的资金，含专门借款和一般借款。借款费用具体包括借入资金的利息收入、利息支出、折价或溢价的摊销以及相关借款手续费、担保费用、抵押质押登记费、中介机构费用等辅助费用。三、开发成本核算原则和界限（一）开发成本核算原则开发成本核算应遵循以下原则：1．合法性原则。记入开发成本的支出都必须符合有关的法律、法规和制度等，不合规3定的费用不能计入成本。2．分期核算原则。成本核算一般按月进行，同一个成本计算期内核算的收入、成本的起讫日期必须相一致，以保证当期成本的真实性。开发产品的生产周期较长，即使没有竣工交付使用，也要按月汇集生产费用，计算开发成本。3．实际成本计算原则。企业应当按照实际发生额核算成本和费用，不得以估算成本、计划成本代替开发产品的最终成本。4．权责发生制原则。本期支付应由本期和以后各期负担的费用，应当按一定标准记入本期和以后各期；本期尚未支付、但应由本期负担的费用，应记入本期。5．真实性和及时性原则。开发成本核算必须有根有据，做到真实、正确、完整、及时。成本核算中运用的数据来源必须真实可靠，要以审核无误、手续齐备的原始凭证为依据。6．一致性和相关性原则。开发成本核算所采用的方法前后必须一致，各期的成本资料有统一的口径，前后连贯一致，相互关联，具有可比性。（二）开发产品成本核算的界限为保证开发产品成本核算的质量，必须划分清楚以下几个界限：1．划清收益性支出、资本性支出的界限。收益性支出是指与当期收入相配比的费用支出。收益性支出全部列作当期的成本费用。资本性支出是指其效益及于两个或两个以上会计年度的各项支出。资本性支出要由各收益期的营业收入负担。2．划清本期开发产品成本和下期开发产品成本的界限。应记入开发产品成本的各项支出，并不等于应由当期的开发产品成本负担。有些成本支出虽然在本期支付，但收益期包括本期及以后的一段期间，是应由本期及以后若干期负担的待摊费用；还有些费用支出，虽是本期尚未支付，但却应有本期负担，按权责发生制的原则，应预提计入本期开发产品成本。3．划清开发产品成本和期间费用的界限。房地产开发产品成本包括开发直接费用和开发间接费用；销售费用、财务费用和管理费用属期间费用，不记入开发产品成本。应按费用支出发生的性质，分别记入开发产品成本和期间费用。4．划清不同核算对象的成本界限。企业应按不同的核算对象，归集各类费用支出。直接费用应直接记入核算对象的成本；间接费用应选择合理的分配方法，分摊记入各核算对象的成本。（三）开发费用资本化1．开发费用资本化的定义4发生的开发费用（包括开发间接费和借款费用），可直接归属于符合资本化条件的开发产品的购建的，应当予以资本化，计入开发产品成本；其他开发费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的开发产品，是指需要经过相当长时间（一般在一年以上）的购建活动才能达到可使用或者可销售状态的房地产项目，包括用于租售的房地产、自用房地产及投资性房产等。当开发产品达到可交付使用或者可销售状态（一般指竣工验收合格）时，应当停止开发费用的资本化，其以后发生的开发费用应于发生当期计入期间费用，因此，以开发产品达到可交付使用或者可销售状态的这一时点为界限划分开发费用的费用化和资本化。2．开发费用开始资本化的时点当同时满足以下三个条件时，应将开发费用开始资本化：（1）开发成本支出已经发生；（包括项目前期取得土地使用权的支出）（2）开发费用已经发生；（3）为使开发产品达到可交付使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始。（包括从准备取得土地使用权开始）3．开发费用停止资本化的时点（1）多个成本核算对象的项目当开发项目存在多个成本核算对象时，为简化核算，以取得某一成本核算对象全部项目（如多栋房屋）的《竣工备案表》时间作为停止资本