行业动态2009年11月10日房地产研究部白宏炜中国房地产未来四十年分析员baihw@cicc.com.cn----2010-2050年新建商品住房交易量及价格预测张宇联系人zhangyu3@cicc.com.cn投资提示：自97年以来，中国商品住宅市场进入了快速发展阶段，虽然期间伴随着行业政策的变化，新屋成交量和价格时涨时落，但仍处于向上大趋势当中，而伴随着成交量和价格不断创新高，关于成交量和价格泡沫的质疑不断增强，对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升；本文尝试从经济发展与住宅市场发展的国际比较以及自身发展的历史规律中寻求未来40年我国住宅市场发展的轨迹，从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。未来四十年之新房交易量：2010-2050年全国商品新房市场将经历先升后降的一轮大周期：全国新建商品住房交易量2020年达到高峰（全年12亿平方米），2040年后回落至当前水平（年均6亿平方米）；全国平均住房价格（剔除通货膨胀）2040年达到高点（约为当前住房价格的2.5倍），然后逐步回落。2045年之后全国各城市住房市场均步入成熟期，量价稳定。就各级城市而言，一线城市市场高峰已过，二、三、四线城市市场高峰将分别出现在2015年、2020年和2035年。未来四十年之新房房价：2010-2050年新建商品住房平均价格将稳步上升，预计2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米1万元的高峰，约为2010年的2.5倍，此后实际价格呈向下调整的趋势。各级城市看，若剔除通货膨胀因素，一至四线城市住房价格分别于2025年、2030年和2040年增长至本轮大周期的高点；若不剔除通货膨胀，则各级城市住房价格高点顺延约5年。总体而言，一至四线城市住房价格的加速上涨期自2005-2010年起依次滞后10年。未来四十年之新屋销售额：2010-2050年新建商品房交易额将持续增长，其中2010-2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别达到8万亿和11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。各级城市看：若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在2500亿和10000亿元；三线城市交易额增速最快，2020年后稳定于4万亿元；四线城市交易额在2035年之前稳步提高至8000亿元，此后也趋于稳定。投资建议：未来十年将是开发类地产公司快速发展的黄金期，量价齐升将会催生千亿级销售规模的地产公司，世界级巨无霸将伴随着资本市场发展壮大，由于行业壁垒在不断提高，投资者可以重点关注已具有先行优势的地产公司。另外此研究结果意味着投资者可以轻政策，重业绩，把握行业大趋势。风险提示：以上预测基础在于经济的持续稳定增长以及通胀的平稳，短期的政策变化会导致短期内销售数据的变化，经济抑或通胀的超预期变化也会导致成交量价格的超幅度波动，但大的趋势不会有较大变化。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。目录全国新建商品住房市场预测结果(2010-2050).....................................................................................3交易量预测结果..............................................................................................................................3交易额预测结果..............................................................................................................................4交易价格预测结果...........................................................................................................................5全国住房存量及居民住房水平预测结果.............................................................................................6未来住房价格变化与人均GDP增长的关系..........................................................................................6小结...............................................................................................................................................8住房市场预测分析方法......................................................................................................................9住房市场预测理论框架.....................................................................................................................9住房市场发展与人均GDP的关系........................................................................................................9新建商品住房销售与人均GDP的关系...............................................................................................12主要经济发展指标设定...................................................................................................................13相关指标预测结果---GDP...............................................................................................................13相关指标预测结果----城镇人口和城市化率.......................................................................................15图表目录图表1：全国新建商品住房交易量预测——2010-2050年历年交易量（万平方米）.............................................3图表2：各级城市新建商品住房交易量预测——2010-2050年交易量（万平方米）.............................................3图表3：全国新建商品住房交易额预测——2010-2050年历年销售额（亿元）...................................................4图表4：各级城市新建商品住房交易额预测——2010-2050年交易额（亿元）...................................................4图表5：全国新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050年历年住房价格（元/平方米）..............................5图表6：各级城市新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050年住房价格（元/平方米）..............................5图表7：全国住房市场预测结果.....................................................................................................................6图表8：人均GDP与住房价格变化趋势...........................................................................................................