非总包类工程的成本管理及经验交流发展管理部2011年8月29日序?非总包类工程占土建造价情况分析占土建造价序号单项工程内容比例情况1总包工程40~50%建筑、结构工程，不含土方、桩基含石材及其线条、面砖、涂料、铝2外立面装饰工程25~40%窗、栏杆、入户门、保温工程、屋面瓦工程等公共装饰工程8~10%含首层大堂装饰、电梯厅装饰、电3梯轿厢装饰、消防楼梯装饰工程样板间装饰工程3~5%约含售楼处1500m2、样板间（64套）、会所的精装园林景观工程10~15%含园建、绿化、水体、围墙、康乐、5标识、道路灯光等序综上所述，非总包类工程有以下特点：?分项工程招标次数多、频率高?造价比例相对较低?每个分项工程对整个产品的销售、展示作用与总包工程相比，敏感度更高。目录?一、非总包类工程成本情况及经验分享?外立面装饰工程?园林景观装饰工程?公共部位装饰工程?售楼处、样板间装饰工程?二、成本管控经验交流?三、在招标过程容易出现的问题?四、各环节成本管控?五、综述产品档次界定?项目档次界定?超高档住宅：当地平均房价200%以上?高\中档住宅：当地平均房价140%以上?低档住宅：当地平均房价80%以下?别墅?联排?独栋一、?一、非总包类工程成本情况?及经验分享一.外立面装饰工程?以高档次住宅、别墅为例（6层以下）?外立面装饰工程包含分项工程占外立面造价比例情况序占外立面分项工程说明号造价比例1大面积石材40~50%综合单价800元/m2，可考虑同品质进口石材2线条、小品25~35%部分线条石材、部分GRC构件3面砖10~20%综合单价200元/m2，含转角砖4门窗工程10-25%铝窗，5栏杆工程3-6%户内阳台栏杆6保温工程3-8%膨胀聚苯板，综合单价80考虑7屋面瓦工程3-6%成本快测?1.成本快测书?1.1成本快测书的作用?在这里强调一下成本快测，是设计师们选择方案，重要决策的主要依据。?要求，?我们合约管理人员深入的调研市场?合理分析外立面形式、正确估算量及造价?进行成本快测，为方案选择提供技术支持、为招标工作服务。成本快测?1.2成本快测书的编制?武汉汤逊湖别墅区外立面工程成本快测预算书?上海新江湾城别墅外立面工程成本快测预算书石材、线条、小品?2.分述大面积石材、线条、小品的造价情况?2.1由上表可以看出，挂贴石材约占外立面造价比例为50%。?2.2大面积石材报价一般参考值：?2.2.1大板价格组成：?每平米价格(出材率一般为85%)=板材价+15（切边费）+12（防护费）+8（排版费）+10（包装费）+20（运费，暂计）=65元（此项费用为固定费用）大面积石材价格分析?2.2.2各种石材分类的主材价格表序固定到工地石材选择毛板价产地情况备注号费用价格1白锈、虾18065245福建、货源充足、运输较低红类较便利端2卡拉曼里22065285新疆、货源充足、运输中端金难度较大，可能汽运3埃及西奈45065515埃及、货源充足、码头中高水运运输较便利端4其他进口50065565平均石材价格5……注：以上价格参考期为2011年度。大面积石材价格分析深槽大缝龙骨安置实拍1深槽大缝龙骨安置实拍2在深槽大缝处龙骨数量将有所增加。各公司大面积石材的报价情况墙面花岗岩综合单价单位：元/㎡辅材费价序号项目单位工程量损耗含量单价总价格1白绣石面层㎡19.7425.13%1.25180.00225.23240*80*4方钢主龙骨㎏163.905.00%8.726.0052.303L50*5角钢横龙骨㎏190.995.00%10.166.0060.954200*240*8埋件个6.002.00%0.3323.007.565（100+70）*100*6转接件个12.002.00%0.667.004.6064*90*4干挂件个96.005.00%5.113.8019.407耐候胶（597ml）支11.435.00%0.6124.0014.598M12*160化学螺栓套24.002.00%1.244.004.969M12*100不锈钢螺栓组套12.002.00%0.623.201.9810其他小辅材项1.000.00%1.008.008.0011材料费399.5812人工费120.0013间接费人工费36.3714综合单价价格555.95各公司大面积石材的报价情况人工费价格辅材各公司大面积石材的报价情况人工主要分部分项综合单价分析表2费价项目名称：石材幕墙（50mm开缝）（单位：m2）格金额（元）序号名称规格型号单位数量单价合价人工费小计149主要幕墙工工日1.3590121.501工种其他工工日0.159013.50辅工费用工日0.159013.50材料（设备）费小计605西奈珍珠石材（酸洗面）25mm厚m21.03300309.00热镀锌槽钢主龙骨kg8.45867.62主要热镀锌角钢横龙骨kg11.317.787.09镀锌埋件及连接件kg1.55812.402材料M12*110不锈钢螺栓套2.003.36.60M8*30不锈钢螺栓套121.518.00（设备）50*5s304123.542.00不锈钢挂件套辅材中性密封硅胶（道康宁）600ml支0.554524.75价格石材大力士云石胶5l组0.254010.00石材防护液20l桶0.0835028.00辅料费10.00大面积石材价格分析?2.2.3干挂石材辅材及人工分析表?干挂石材辅材骨架（元/m2)单平均价序号城市公司龙骨含量kg合计价（含胶）汤逊湖别方钢主龙骨8.7652.3120~1墅角钢横龙骨10.2661.2140津海湾售钢材146.591120~2楼处不锈钢石材挂件等26.9145新江湾城钢材19.117.7147210~3别墅其他辅材75230?即：一般情况下龙骨及辅材价格为130元/m2左右是可行的，上海因地域特点价格偏高。大面积石材价格分析?干挂石材人工费用价格表（元/m2)序号城市公司人工费备注1汤逊湖别墅120制作、安装费用合计2津海湾售楼处120制作费用50、安装费用703新江湾城别墅149幕墙工121.5、其他工27即：一般情况下人工制、安价格为120元/m2左右是可行的，上海因地域特点价格偏高。大面积石材部分价格综述?综上：?主材价格：石材采购价格+65到工地价格（不含损）。?辅材价格：130元/m2（含各类挂件、胶，不含晶面防护）?人工价格：120元/m2（含制安费用）常规数据?则：石材采购价格+315，即为不含管理、规费、税金的（通常可取10%）常规完成价格。线条、小品?3.分述线条、小品的造价情况?3.1由上表可以看出，线条、小品约占外立面造价比例为35%，造价高，按目前对住宅品质的要求越来越高，还有增高的趋势。?线条、小品也是我们加强成本管理的重点?造型各异，非标准产品特性使成本管理难度更高。线条、小品价格分析?3.2.线条、小品报价一般参考值?3.2.1弧形线条：线条、小品价格分析?弧形线条?1）：材料费=0.23*0.115*1m*立方米价格（约6000元/m3暂计）=159元/m.?2）：弧形线条加工费=11.5*12（按磨边展开）=138元/m.?3）：防护费用=0.115*12元/m2=1.38元/m?4）：包装运输费=5元/m，暂估。?总计费用：304元/m，此为最起码的到工地价格（不含安装费?注：只有弧形线条才计算线条加工费。线条、小品价格分析?3.2.2直形线条?类似这样的按大板的平板计，不计线条的加工费。但人工费用会有增加。?可得知:线条250*150mm左右价格在300-400之间为正常全石材线条价格。?截面增加时需考虑方案的调整。线条、小品价格分析?3.3经典案例分析?上海新江湾城别墅外立面成本变动情况分析表上海新江湾城采用独栋/叠拼全进口石材（局部花饰GRC）全部线条为石材线条、小品价格分析?方案二成本快测书10500成本指标调整后成本指标序项目名称单差额(元)指标(号位实际工元/m2)工程量合计程量合计1石材平板m299,099105,515,17494,959100,919,774-4,595,4008972石材线条m66,42871,742,15466,42871,742,15406383GRC线条m35,683035,683000檐口石材线条(平4m32,1576,431,48032,15741,392,55034,961,070368均W=400mm)石材腰线(平均5m27,5235,504,68427,52330,491,35924,986,675271W=360mm)6门窗边收口线条m34,1366,827,26034,13622,112,11515,284,855197宝瓶及雕花栏杆(7m5,6426,770,1605,64220,874,66014,104,500186含石材立柱)8墙面真石漆m2004,140828,000828,0007合计202,790,911288,360,61185,569,7002,563线条、小品价格分析?原方案线条等造价：9049万元。?为提升品质，将GRC线条变为真石线条造价为16573万元。?即，线条将增加造价为7524万元。?在此基础上，通过招标及优化线条方案，见下图线条、小品价格分析考察了加工厂实际线条做法把施工单位降低成本的做法直接使用到招标过程中，减少费用支出。线条、小品价格分析原截面形式优化后截面形式线条、小品价格分析原截面形式优化后截面形式?60mm厚石材踢脚挡板300mm高，直接使用与大面积相同20mm平板外推40mm，降低造价效果显著。原截面图形式优化后截面图形式线条、小品价格分析?通过以上方案的优化设计