谨呈：金亿城房地产开发有限公司蔡甸一中南向地块前期策划及定位报告2011/03奋斗，我们永不止步……PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn报告思路PART1项目本体界定PART2核心问题解析PART3整体市场分析PART4项目整体定位PART5物业发展建议PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第一部分项目本体界定项目地块情况项目地块情况项目项目SSWWOTOT分析分析物业优势及劣势分析物业优势及劣势分析分析结论分析结论PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目地块情况︱项目区位?城市的商业中心分别以老城的中百仓储和以金家新都汇新中百仓储为中心，构成两个城市商业中心；?随着城市的南移东扩，项目所处的商业区位属于城市未来的发展方向，大型中心住宅区围绕，居住氛围浓厚，商业前老城区景较大；新商业中心城市主轴线蔡甸大街PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目地块情况︱地块概况北：蔡甸一中西：菜地，原生树东：祥鑫天骄城目前地块内为菜地南：菜地，莲花湖大道及少量的原生树木，易于项目基础快速开挖。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目地块情况︱项目配套由于蔡甸城区较小，区域内市政公建配套齐全周边教育：蔡甸一中、在建中的长江大学医疗设施：市十三医院、市中医院、红十字医院购物设施：中百仓储金融设施：建行、农行、工行PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目地块情况︱用地指标主要经济技术指标一览表（方案一）主要经济技术指标一览表（方案二）序列项目名称数量单位序列项目名称数量单位1净用地面积37999㎡1净用地面积37999㎡2总建筑面积125600㎡2总建筑面积125440㎡住宅建筑面积110600㎡住宅建筑面积94440㎡酒店建筑面积10000㎡酒店建筑面积5000㎡商业建筑面积21000㎡商业建筑面积10000㎡3绿化率35.46%3绿化率35.46%4建筑密度28.85%4建筑密度28.85%5总户数928户5总户数1024户6容积率3.36容积率3.3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目SWOT分析优势(Strength)劣势（Weak）?交通优势：项目紧临城市主干道蔡甸大街，道路畅通；?居住氛围：项目位于城市的最西边，项目西边、南边为农田，居住氛围目前一?配套优势：项目附近配套齐全；般；?地块优势：场地平整，净地，面积较大；?地形劣势：项目北面临街约100米，呈?教育资源优势：项目正北为蔡甸一中，南面狭长形状；不远为建设中的新长江大学，教育氛围浓厚，学生多；机会（Opportunity）威胁（Threat）?城区规划机会：城区规划沿蔡甸大街东移南?商业威胁：商业可能会受蔡甸区金家项拓，项目区域为城市未来发展方向之一；目中百商业、老城区中百仓储、汉阳王家湾商圈的威胁；?新长江大学：蔡甸一中约3000师生，在建中的长江大学约10000师生，将给本案带来大量?住宅威胁：住宅受到现有项目的威胁；的商业和住宅消费人群；PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn物业优势及劣势分析方案一方案二优势1、商业面积更大，可能获取的利润更1、住宅面积更大，更容高易回现，销售风险更小2、商业部分靠东部一层商业，价值大于住宅，充分挖掘了土地的价值劣势1、商业销售风险更大1、项目整体利润相对较2、东部商业街需要等项目东边九坤项低目规划入住后才能准确评估其价格和销售周期3、过多的沿街商业围绕住宅产生的人流和噪音对住宅品质会产生一定的影响结论：项目东部商业街一定程度上影响了住宅的品质，但由于其价值利润更高，具有更大的优势，但其价格和销售速度上需要等东边九坤项目规划方案公示后才能确定。建议实施方案一。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目分析结论项目属性：城区边缘/未来发展潜力大/拥有优质教育资源/大型商住社区蔡甸区西城区南移东拓，城拥有两大优质：市重点12万商住项南角市未来发展方向中学蔡甸一中目，商业氛围目前淡，居住拥有10000师生的新长氛围一般江大学PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第二部分核心问题分析核心问题分析核心问题分析PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn核心问题?住宅部分如何定位，在兼顾销售速度的情况下获取较大利润？?商业部分如何定位及规划，以便更快地销售，获取现金利润？?酒店和办公物业是否具有可行性？?项目区域人流量一般，后天如何集聚人气，吸纳更多区外客群？PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第三部分整体市场分析城市分析城市分析商业市场分析商业市场分析酒店酒店市场分析市场分析办办公市场分析公市场分析住住宅宅市场分析市场分析PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn经济分析----蔡甸经济和人均工资增长很快，自2005年开始，GDP年增城市分析长率15%以上，人均工资增长率10%以上，快速增加的经济及人均工资为消费和住宅需求提供了支撑?2009年，全区完成地区生产总值蔡甸区2005-2009年地区生产总值111.7亿元，比上年增长15.9%。人均15040%111.732.19%96.3930%地区生产总值达到25589元，比去年增10066.0376.3126.31%49.9520%5016%15.56%15.88%加3093元，完成全社会固定资产投资10%74.61亿元，比上年增长56.4%，房地00%产开发投资19.35亿元，比去年增长2005年2006年2007年2008年2009年57.9%。GDP（亿元）增长率?区域经济的快速发展为房地产的发展奠定了基础，区域工资水平的增长，提蔡甸区2005-2009年在岗职工年均收入升了蔡甸地区的居民消费能力，为区域3000025.59%30.00%15.40%2000012.59%13.84%20.00%高房价的消费提供强有力支撑，市场购8.50%1000010.00%1104812440143561634320526买力强。00.00%2005年2006年2007年2008年2009年在岗职工年平均工资增长率PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市分析产业结构分析----蔡甸区产业结构以第二产业为主要支柱产业，对写字楼、酒店等商务类型物业的拉动作用有限?2009年，蔡甸区GDP为111.7亿元，三产总值分别为：16.22亿元，66.96亿元，28.52亿元。三产比重为15:59:26，15%26%从产业结构可以看出，工业为蔡甸的主要支柱产业。?现有的工业企业主要为裕大华、精工棉第一产业纺、泰昌、博奇装饰布、银泰科技，主第二产业要为轻工产业。第三产业?从未来的发展来看，后官湖生态旅游的发展比重会比较大，旅游服务业将会得到59%发展，这对写字楼的市场所起的拉动作用有限。蔡甸产业结构比例图PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn产业规划定位-----蔡甸位于汉阳区西北，武汉西部，属于武汉市总体规划体城市分析系中的二级重点城镇，规划定位为武汉西部的现代工业集聚区、都市农业生态区、旅游休闲度假区?蔡甸是蔡甸区政府所在地，位于汉阳区的西北，是武汉市总体规划体系中被列为二级重点城镇，拟发展电子、轻工、服装加工等工业，并在此基础上提高农副产品集散加工能力，加强基础设施和生活服务设施建设。?蔡甸区辖蔡甸、奓山、永安、侏儒、大集、张湾6个行政街道，索河镇、玉贤镇，消泗乡，桐湖农场,洪北管委会；村民委员会281个，村民小组2029个，社区居委会22个。全区土地面积1093.57平方公里。现辖11个街乡镇和1个省级经济开发区（蔡甸经济开发区），总人口约50万人。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn城市分析城市规划发展方向----城区南移东扩，并且东扩速度远远高于南移的速度以京珠高速、国道主干线为界，形成东西两个组团，改造老工业区，建设西部新工业区，配套完善老城综合生活区，开辟东部生活居住区。东扩老城综合生活区姚东家部山西南生工部活业新移居园工住区业区区PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn交通规划----从汉阳到蔡甸目前仅有一路公交巴士266，车程30分钟，未来城市分析2020年规划有地铁，这将大大拉近蔡甸与武汉的时间距离。?武汉到蔡甸主要经由京珠高速公路、汉蔡高速公路、318国道以及老汉沙公路组成。区域主要对外公共交通为266汉阳至蔡甸的公交巴士，约30分钟左右的车程到达汉阳王家湾，266运营时间为从早上七点到晚上九点，发车频次为5-10分钟一个班次，交通比较方便。2020年规划：E1线-11：由蔡甸向东沿汉蔡公路，四新大道过长江，经武咸公路、雄楚大街、南湖大道至豹澥，实现汉阳中心区与武昌中心区的快速直达联系。E3线-10：南延至蔡甸常福工业园，北边延长到阳逻。PDF文件使用"pdfFactoryP